中关村2105年房价（中关村房价简史）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一

之前写过北京学区房的起源和发展，但没太重点写中关村。那这次补上，大致说一下这个全北京最早、最坚挺的学区房板块。

上次说过，北京的第一个学区房是在昌平的王府项目，是和景山合作的。之后的学区房都出现在大兴、丰台、顺义、朝阳等地，根本就没有东西海的事儿，为什么？其实道理很简单，那会儿的北京人普遍对上好学校没什么太大追求，市区的基本都是在家门口上了，极少有挑学校的。

而有能力在郊区买新房的就两种人，一种是拆迁户，一种就是真正先富起来的。拆迁户对学校也不讲究，只要是有就行，如果是名校就当然更好，但并不是太在意。比如丰台区就两个最典型的例子，一个是银地家园，引入的丰台五小；另一个是怡海花园，引入的是实验二小和八中。

那这两个小区的定位就非常明显了，银地的定位就是当地拆迁户为主，之后是南城崇文丰台的，都是刚需，对学校幼儿园的都不是太重视。而怡海的定位则是富人区，所以投入巨资打造从幼儿园到高中的一系列名校。这就是北京早期学区房的现状。

二

那当时的中关村呢，其实也差不多。好学校在当地根本不是什么噱头，而从一开始就是标配。到海淀买房的没有不重视学校的，毕竟那会儿能在这种地块买新房的，全都非富即贵。

但要说重视也没重视到哪儿去，还是以居住为主，毕竟家长们都有办法让孩子用别的办法进入名校，也就犯不上非和房子绑定了。比如典型的就是万柳的新新家园，从一开始强调的就是生活品质，而压根儿就不谈学校。因为买房的肯定都是中关村的大佬新贵，人家都看不上开发商所提供的教育资源。

还有更典型的，紫竹桥旁边有个嘉慧苑，是华奥中心的二期。这里是北京第一个商住公寓，因为本身就是写字楼改的，所以干脆建成了更时尚的大复式，起步就是250平米大户型。当时有人问过这里的学校配套怎样？结果开发商极为霸气的回答，我们最小面积的一套房都要300万，你觉得这些业主还会考虑周边的学校吗？

人家的话其实是说，能买得起300万房子的都是大老板，根本不会考虑公立的学校了，不够档次。私立校才是老板们的首选，这就不是我们所该操心的事情了。

嘉慧苑当时起价1.2万，基本上是中关村老破小的两倍以上。今天的价格也还说得过去吧，6万左右，不到中关村均价的一半。这好歹也是学区房啊，当年的贵族成了今天的落寞贵族。

当然那会儿中关村的老破小还不让公开上市呢，真正的交易要到2000年之后，甚至是2003年之后才增多。也就是央产房允许上市之后，才真正形成二手房市场。

三

提到中关村学区房，最典型的自然就是“宇宙神盘”华清嘉园了。这里分两期，第一期是2000年开卖的，起价4000多，4500吧，均价5000左右。这个价格在当时是明显被低估了，某大炮自然知道这点，但没办法。

当然华清嘉园还有最早一期，东升公寓，也就是现在的东升园。但这是首创时期开发的，和华远没什么关系，所以算作了两个项目。

当时不仅是楼市不景气，而且北京还在大力推广经适房。那人家北边的回龙观才2600，就算是中关村处于市区，4/5000这价格也显得贵了。而高端市场呢，比如万柳的那些和周边的公寓，虽然动辄7/8000，但档次却又明显更高，华清嘉园又够不上。因此，一期就开出了这么个不尴不尬的价格，2013年房价暴涨之后，某大炮就更后悔了。

当然到了两年后的二期，华清嘉园的价格就明显提上来了，7000左右。这个价格基本合理，略高于周边二手房也不过分，正常市场价。

之后华清嘉园的价格算是一直跟随大盘，直到2013年春天，小户型爆出10万天价刷屏，从此奠定了“五道口宇宙中心”的地位。之后的第二年，学区房再出新规，家长们又去追捧新的被封神的学区房，老牌学区房暴跌，n多炒房客损失惨重，甚至有人倾家荡产。

一路发展到今天，华清嘉园的大户型受到了学区影响，基本都落后大盘，至少是没超出。而小户型是绝对的赢了，毕竟总价低才是最受追捧的。.

对了，华清嘉园一期的房价之所以低，也有可能和当年的舆论有关，所以被监管层故意压低了房价。因为就在2000年前后，舆论对中关村的房价不太友好，屡屡出现“中关村衰落、企业跑光”“高房价逼走高科技企业，敢问中关村路在何方”等文章。那一段时间弄得科技园和海淀区的领导都挺被动的，虽然不能说中关村增速减弱和高房价有关，但舆论就是关注在这里，所以故意压低普宅价格也是正常逻辑。

四

北京真正的学区房概念就是2003年前后从中关村开始的，包括人民大学，因为人大附中已经成为超一流，极受追捧。但当时对小学的概念不是太重视，人们也不认为因为上学而买套房有多大意义，更不认为房价能持续升值。所以，那会儿租房上学的意愿远远大于买房。

以中关村为例，当时是普通二手房价格6/7000，两居室在40多万，但租金能达到每年2万以上，高的能3万多，租金回报率至少6-7%，最高的一度达到15%，名列全北京第一。

这主要是因为小学加几万赞助费就能上学，一般3万，比几十万买套房要划算得多。而且还未必花这么多钱，如果有关系的话就更省了。或者说孩子的天资高，成绩好就等于替父母省了钱，那就更没必要买房了。

一方面是人们不愿意买房，一方面是租金高，业主不愿意卖房，于是在那几年中关村每到开学季甚至能出现“房荒”。也就是没有业主卖房，都觉得收高租金划算。同时租房的也多，房子不够用，下手慢的根本抢不到。

这种情况持续了好几年，以至于周边的中介都干着急，因为光靠租房业务吃不饱，成交量上不去那就等于是赔钱了。当时链家有个高管姓龚，好像是叫龚萍。有一次跟记者说还是买房上学划算，外地人只要买套房就能得到最好的教育，能省去很多钱。

结果这言论被人狂喷，外地人说你以为我们傻啊？明明花个两三万甚至几千块钱就能上不错的小学校，我们凭什么花几十万买房？而且重点中学那是靠买房就能上的吗，哪个不是得凭关系或成绩，房子管个屁用。这就是当时人们的普遍心态，极少有买学区房的。

其中最典型的情况出现在中关村三小，王翠娟校长是1999年上任的，之后的第一个大活动竟然是带领老师去发传单招学生。因为那会儿没人觉得三小是好学校。本来就是从一小分出来的，所以校园小、教师少、生源更是贫乏，那恶性循环之下就是缺经费也不出成绩。

之后就是见证三小奇迹的时刻了呗，一年年的成绩提升，三小出了名。但直到2003年建设万柳分校的时候还一般呢，所有的桌椅板凳和设备都是学校运过去，老师们一趟一趟的往楼里搬。这要是在今天，只要学校有需求，愿意帮忙的家长们能抢着去。

2006年底，三小的领导班子出了事儿，起因就是赞助费什么的收得太多了，而且领导们私自扩充小金库，用来旅游发奖金什么的，严重刺激了教育的不公平舆论。之后就是那样儿呗，传闻三小被贪污2个亿，各种谣言满天飞。但也不能都说是谣言，确实有不少违规违法的地方，所以王校长等人被判了刑。

五

北京房价从2005年下半年真正启动，2006-2007年快速上涨，2008年崩盘，中关村的房价都和大盘行情差不多。从来不落后，但也没超出什么。那会儿我也觉得奇怪，房租这么高，还这么抢手，房价为什么涨de2不算快？

想来想去只能是因为入学制度宽松，或者说不是以房子为主，其他无论是共建、条子、考试、优推、赞助费、补差费等等，都能进入好学校，没必要买房。所以当时几乎没有“学区房”这个词，连中介都是宣扬教育地产而已。

当时不光是中关村，北京五大学区基本都是这种情况。西城金融街、东城的府学史家算一个学区，然后是羊坊店学区，当时的57中很受追捧。第五学区是朝阳，不固定，白家庄和望京随时切换，统称朝阳学区，或者80中学区。

学区房真正成名是在2009年夏天开始的，依然是中关村挑起了舆论。那会儿我也在海淀，老板总惦记着做教育地产，看到了中关村的新闻就让我去看看。

其实这是媒体炒作的，以东南小区为主，非说是房价上涨过快，单价远远超过了南边的大泥湾。得出的结论就是两边对口学校不同，所以是学区才导致东南小区出现泡沫。

我当时看了看，东南小区的均价在2.6万，大泥湾小区1.6万，一墙之隔的小区，均价竟然差了一万，是让人觉得挺刺激的。但我一查以往的交易记录，发现从2003年前后就已经是这个差率。也就是在东南小区6000多的时候，大泥湾4000左右。只不过当时差2000显得不是太多，之后虽然差率没有变化，但差额却拉大很多了。

后来我给老板写了个报告，结论是学区房并没有过渡炒作，学校配套的价值一直就存在于房价之中。这是海淀的特色，没什么可大惊小怪的。所以说，教育地产在当年仍然是噱头，学区房还没开始快速上涨。

今天东南小区15万左右，涨幅略超大盘。但大泥湾13万左右了，明显和东南小区的差率缩小。这说明什么，说明多校政策有效果，说明老牌学区房受到挑战，升值率没有后来者更高。

六

学区房一战成名是在2013年，春天，华清嘉园引爆了舆论，均价10万，惊掉不知多少人的下巴。其实学区房是从2012年底就开始上涨的，那会儿就传闻要进行招生制度改革，以房子学区为主。所以在十八大召开之前，学区房价格就已经上涨，十八大之后家长发现没有任何压制的措施，那就开始抢房了呗。

其实之所以2013年进行改革，针对的就是2007年的金猪娃和2008年的奥运娃，这两年增加的新生儿数量过多，必定让入学时的学位紧张，所以才出台了管制措施。主要内容就是以就近入学为主，消除共建生、条子生和考试入学、交钱入学等手段，做到尽量公平。

那一年中关村、金融街和东城学区都是最热的板块，之后才是德胜月坛和其他各个学区。具体的价格不列了，免得各个学区的看到别扭。反正在近9年中，有的强势升起，有的却从云端一步步下跌，当然也有暴涨暴跌的，弄得炒房客都上了吊。

这还真不是瞎说，就发生在第二年的2014年。中关村的华清嘉园就是代表之一，前一年涨的太猛了，第二年没有进行巩固的政策，那自然是大幅下跌，从高峰期跌了20%以上。这是什么概念？首付跌没了呗。而炒房客的资金都是高息借来的，必须在短期内盈利。那如此大的跌幅是他们根本承受不了的，所以就出现了大幅亏损，血本无归甚至倾家荡产的都不新鲜。

更大的跌幅出现在朝阳区，和平里板块。因为之前两区交界的学区分得不是太清楚，朝阳的孩子也能上东城的学校，都交叉接收。但2014年强化了学区，不能跨区了，于是朝阳区的学区房暴跌，砖角楼一夜之间跌没了30%，溢价全部丧失。那就有炒房客上吊了呗，也算以身殉职。

2014年的教改，受益最大的都是高低配的新学区。海淀的不多，基本都发生在东西城，比如德胜的裕中和东城的青年湖，都是被直升之后一夜暴涨，三个月之内就追平了老牌学区房。

学区房的第三次暴涨发生在2015-2016年，这次收益最大的是补涨学区。西城以广外为主，尤其是之前算不上学区的。海淀这种学区多，大多普涨。同时还包括万柳、上地的老破小和公寓，涨幅完全把之前落下的追平，溢价率甚至超过了各区平均值。

七

2017年317新政之后，各个学区也都受到了影响，连最坚挺的中关村和金融街都下跌了10%以上，高的能到15%。但是，商品价格是供需关系决定的，只要是需求不降低，那价格就仍然有支撑。

学区房的需求自然是孩子的数量了。2016-2017之所以学区房涨的猛，其中一个原因就是二胎全面放开，很多家庭预感到了商机和危机，那就是学区房到时候一定是供不应求，所以才提前准备。

2020年底开始的这波行情又是中关村领涨，包括一二三小的，几乎是从十月份前后就开始异动，到第二年小阳春就已经完全把2017年之后的跌幅给追了回来，完美。

之所以我总说中关村学区的房价是最稳定的，是因为这里从来没有过大幅波动，一直是领涨，但既不超出也不落后。到现在为止，中关村算是略赢了大盘，但也只是这最后一次才超出的。人们都看到今天这里的房价很高了，但忘了当年的价格同样高，从老破小一被允许上市就超过其他区豪宅，可以说出道即巅峰，从未被甩下。所以即便是过几年入学儿童数量进入低谷期，我都觉得中关村也未必受到多大的影响。毕竟人们虽然买的是房子，但其实更要买的是学习氛围。孟母三迁无所谓学校，周边人群的影响才更重要。

当然我也不是鼓吹中关村学区房的炒作，只是说这么个现象而已。其实像其他学区的也有这种情况，只是没有中关村更突出而已。

八

最后还是这句话，学区房是功能型地产，适合炒作但不适合投资，毕竟溢价高，存在一定的风险。因为这里面有个悖论无法解决，就是什么样的房子最保值？那一定是人们买入手后要长期居住或持有，轻易不会卖掉的。

可学区房呢？尤其是老破小，在入学前一定是坚定持有的，但住不住就没准儿了。而一旦用完了学位，大部分家长都是立刻卖掉置换成改善房的。所以这种房就必须依靠源源不断的接盘者才能支撑溢价，一旦失去就说不好什么走势了，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

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