天津房价下跌最多的地段(天津房价两极分化)

天津房价下跌最多的地段(天津房价两极分化)(1)

一年一度的销售“重头戏”已经过去。

虽说近两年“金九银十”的含金量已大不如前,甚至有了“铁九铜十”之称。

今年还是有很多值得一说的楼市“小微妙”。



01

量在价先。那就先从量说起。

据中指院数据,2019年10月,天津新房共计成交10320套,环比下跌10.2%,同比上涨23.0%;成交面积113.96万平米,环比下跌9.7%,同比上涨23.5%。

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也就是说,今年10月份的成交量少于9月,但相比去年同期大涨了超两成!

假若把时间轴拉长,“量涨”的特征更为明显。

1)“金九银十”好过前两年。

今年金九银十期间,天津新房共计成交240.21万平米,比去年同期上涨26%,比2017年同期上涨35%。

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2)前10月已卖出去年九成的量。

截至10月底,今年天津新房共计成交1044万平米,比去年同期上涨13%。

相当于去年全年成交量的90%。(2018年全年成交量为1157万平米)

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3)月成交量已连续8个月超百万平米。

更有意思的是,去年成交量的走势是前高后低又翘尾,低时才30万平米,高时近170万平米,呈现高低不平的波浪状。

而今年的月成交走势比较平稳,近乎是一条直线,除了1、2月,其余8个月月成交量均在100万平米以上。

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平均算下来,月均成交量104万平米。比2018年的96万平米、2017年的97万平米都要高。

02

为什么行情低迷,成交量的数据还是上涨的呢?

主要原因是很多项目“以价换量”。

比如各项目层出不穷的特惠房:融侨方圆16600元/平米起,融侨阳光城皓玥1万7起,未来城17700元/平米起,金地藝墅家16500元/平米起……

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而价格又是撬动刚需购买的最大因素。

所以在特惠促销的刺激下,成交量有起色也在情理之中。

另外,成交数据的背后也暴露出,天津并非“一片低迷”,有的还是能走出不一样的“独立行情”。

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从10月成交数据来看,75%的行政区都呈现环比量跌态势。

比如红桥、静海、河西,10月份成交量均比9月跌了36%以上,最大跌幅为红桥区的37.27%。

而和平、河东、武清和宁河却在逆势上涨。

成交量分别为0.23万平米、2.04万平米、23.31万平米、6.68万平米,环比涨幅分别为27.78%、39.73%、56.13%、6.20%。

可见,“一半海水,一半火焰”,楼市分化依旧。



03

与此同时,天津房价也呈现两极分化态势。

10月份,全市新房成交均价为15667元/平米,环比上涨2.9%,同比下跌1.5%。

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大势还是比较稳定的,依旧处于“横盘期”。

不过,分区来看,房价涨跌不一。

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南开、河西、河东、津南、武清、宝坻和宁河的房价均比9月有所上涨,涨幅在0.69%-15.05%之间。

最大涨幅出现在武清区和南开区,环比涨幅分别为15.05%、13.60%,同比涨幅分别为27.52%、25.35%。

但两者的涨价原因并不相同。

武清区房价彪悍的主要原因是有持续的外来人口流入。

由于武清区地处北京和天津黄金中间点的区位优势,再加上京津城际的拉动、杨村一中和比北京便宜的房价诱惑,让武清成了北漂眼中最佳的安家之所。

进而促使武清区成交量一直居高不下,位居全市前三。而10月份的最新数据,更是超过了地大物博的滨海新区,荣膺全市第一!

这些就是武清区的涨价底气。

更值得一提的是,武清区10月房价创下了历史新高,达到了15946元/平米!

甚至超过了津南、北辰,直逼东丽、西青。

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南开区涨价依托的则是金地阅千峯、正荣紫阙、保利云禧等地王项目的拉动。

从销售均价排行榜来看,全市TOP5中有4个项目出自南开,并将冠亚季军全给“包圆”了。

最低的成交均价都在5万6以上。

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这也致使10月份南开区成交均价达到了43940元/平米。

与此同时,和平、河北、红桥、西青、北辰等9个区的房价,无论环比还是同比,全部下跌!

环比最大跌幅为和平区的-6.00%,同比最大跌幅为静海区的-19.83%。

换言之,静海区房价已比去年同期跌了两成!

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据中指院数据显示,静海区10月成交均价为9724元/平米。为全市最低价!

值得一提的是,一,静海房价已连续下跌4个月!从6月份的11768元/平米一直降到了10月份的9724元/平米。

二,静海房价已连续两个月跌破万元,而再上一次房价处于万元以下是在2017年6月。

也就是说,静海房价已经跌回了两年多前!

究其原因是团泊板块普遍降价造成的。

更可怕的是, 现在还没有看到“止血”的迹象。



04

另外,当下买房还要关注供需。

在收紧调控没有放开,需求没有大增长前,房价的关键指标就是供需。

经过这些年的消化和楼市调控,购房群体萎缩已是不争的事实。

所以才有了南京为人才购房出台专门文件、广西全面放开城镇落户条件、粤港澳大湾区对港澳居民全面放开限购、上海临港新片区出台人才新政、海南全面取消落户限制等等。

各种形式的“抢人”,说到根儿上,松动的是需求面,以增加需求来刺激成交,以实现托底楼市。

现在天津的库存规模已增长至2048.64万平米,出清周期为17.64个月,环比小幅延长0.57个月。

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按照去库存周期与市场趋势的指标判断,行情冷与热的平衡分界点正好是12个月。

而天津正处于冷清降价的边缘,去化压力还是很大。

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具体来看,天津库存规模最大的是宝坻区,截至10月底的可售面积高达346.34万平米。

此外,滨海、武清、静海和津南的可售面积都在200万平米以上。

需要重点提防。

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比如海教园板块,在售和待售项目已达10个,现在又挂出了两宗地块,板块供应量极大。

这就是一把“双刃剑”。

假若明年市场行情转好,这个板块会涨价;但若行情一直持续下行,即使有城建利好和学区托着,也难保不会出现砸盘侠。

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