深圳居住区域划分：如何区分市区和郊区

文 / 孙不熟

市区和郊区、中心区和外围区，一般都是约定俗成的表述，好像并没有严格清晰的界线。

但在政府文件中，对哪里是市区、哪里是郊区，或者说哪里是中心区、哪里是外围区，都是有精准划分的。近日发布的深圳十四五规划就把深圳中心区和外围区重新做了一次划分。

《规划》提出，深圳都市核心区要扩容，把原关外的8个街道纳入了过来。

原文表述是这样：

推动都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

构建位于城市外围区域的多个综合性或专业化市级服务中心，建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的现代化新城，形成布局相对均衡、功能差异化分工协作的多中心空间格局。

据此，深圳的都市核心区首次突破原来的“特区管理线”，把原关外的8个街道划入了核心区。

也就是说，深圳的中心城区被确定为原关内四区（盐田、罗湖、福田、南山），再加上这8个街道，而其他区域被称之为外围区。

中心城区要“扩容提质”，外围区域则要建设一批产城融合、职住平衡的郊区新城。不过，深圳十四五规划没有使用“郊区新城”这个常见的表述，而用的是“现代化新城”，毕竟深圳面积太小，不会承认自己有郊区的。

这8个街道办包括宝安区的新安、西乡街道：

龙华区的民治、龙华街道，也被划入了中心区：

此次中心区扩容的最大赢家，是龙岗区，共有坂田、布吉、吉华、南湾四个街道办被纳入：

从地图上看，新纳入中心城区的八个街道，全部是紧贴原关内四区的。可见，大城市中心城区的扩容，其实就是摊大饼，而非跳跃式的。

不仅深圳，广州的中心城区近两年也扩容了，逻辑差不多。

根据广州最新一版总规《广州市城市总体规划（2017—2035）》，广州要在全市要形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城市空间网络体系，其中对“主城区”的定义是：

包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。

通过下图，我们来看看官方认证的中心城区具体在哪里？

而在上一版总规中，广州对“中心城区”的定义是“荔湾、越秀、天河、海珠四区全部，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九龙镇以外地区”。

对比前后两版规划可以看到，此次主城区扩容，唯一的变化是把番禺北部片区纳入进来了。所谓广明高速以北区域，其实就是房圈熟知的华南板块，包括南浦、洛溪、万博、大学城等区域。

这几个板块都是广州颇为热门的中产白领社区，曾是广州外围区中最成熟的居住板块，现在那里的居民终于成了城里人。

除了番禺北部片区，像天河智慧城、科学城、鱼珠、白云湖数字科技城这些看上去像郊区的热点新城，也被官方确定为中心区了，而知识城、南沙、新塘等热点新城，暂时仍被划分在外围区。

写到这里，可能会有人问，一个地方从郊区变市区，或者说从外围区变中心区，到底有啥不同？

一般来说，影响的主要是社会管理和基础设施配置，市区管理的精细化程度会更高，政府会投入更多的财政提升其市容市貌，在地铁网线密度、科教文卫配备等方面，也会有一定的倾斜。

而郊区的社会管理则相对粗放，科教文卫设施的配备密度相对较低，修地铁的紧迫性也要差一些。

在此意义上，一个区域从郊区变市区，肯定是利好，面子和里子都利好。

当然，这不是说郊区一定比市区差。举个例子，像明珠湾、知识城、松山湖这些财政比较强的郊区新城，市容市貌比市区的很多地方更好，老师工资也更高。因为郊区有地、产业容纳量大，有时候财政状况比市区还要好。

所以，判断一个板块有没有前途，不仅要看它是在市区还是郊区，还要看它所在区域的财政状况咋样，如果是松山湖这种公认的强势产城，那发展后劲可比传统市区厉害多了。