越秀地产最新消息（拳打中海力压群雄）

这两天的北京楼市，话题流量王非越秀地产莫属，它“拳打”中海，力压群雄。

能成为行业热议话题，主要是因为越秀地产在2月8日的北京第五批次土拍上耗资59亿元大手笔拿地。

北京五批次供地，一共供应6宗地块，越秀地产获得了两宗，而且都算是优质地块。

第一块，石景山苹果园地块。石景山是中海地产的大本营，但越秀地产并不因为自己是新角色就胆怯，大胆举牌，至到中海不敢跟进。

第二块，昌平信息院二期地块。这块地吸引了十几家开发商鏖战，越秀地产力压群雄，成为最后的胜出者。

作为外来房企，越秀地产这种高举高打的风格颇似前两年进京的卓越、建发。

在北京购房人眼中，这家稍显陌生、略显生猛的房企有什么来头？生猛背后的支撑是什么？未来会有什么市场预期？慧声君尝试做一介绍分析。

1、进京赶考

越秀地产落子北京可以追溯到2021年5月，彼时，它联合天恒地产在北京怀柔区红螺镇拿下一宗地块。

因为项目位于远郊区，越秀地产的进京首秀并不怎么瞩目。

越秀地产和天恒地产在怀柔打造这个项目案名叫怀山府。项目于2021年11月16日取证，取证房源1000多套。然而，这个项目销售去化很是棘手，截止2023年2月9日，一年多的时间过去了，项目网签房源才19套。

照这样的去化速度，你可以说越秀地产算是折戟怀柔了。

怀山府项目的滞销并未能阻挡越秀地产对北京市场的觊觎。这个项目的不成功可以算上选址失败，或者说合作方没选择好。

2023年1月，原旭辉地产华北区负责人董毅离职后加盟越秀地产，担任北京公司总经理。

董毅是一位投融资高手，在旭辉颇受董事长林中器重。天不假人，旭辉在2022年下半年发生了违约，自此企业经营也进入动荡期，董毅最终选择了出走。

有了怀柔的前车之鉴，董毅带领下的越秀北京团队专门选优质地块，不惜高成本拿下。

目前来看，新地块将来都不愁去化。特别是昌平信息院二期，距离地铁近、附近又有小米产业园，商业配套也不错，属实是码农的最爱。

2、生猛背后

越秀地产是广州市属国企，1983年成立，1992年在香港上市。

广州市国资委旗下共有6家涉房主体的国企，其中三家规模比较大，分别是：越秀地产、广州地铁和珠实集团。

这三家中，又以越秀规模最大。这从销售额上就可以看出来，2022年越秀地产全年销售额1252亿元，广州地铁114亿元，珠实集团88亿元。可以说，越秀的体量是后两者的十几倍。

从财务数据上来看，越秀地产近几年一直很稳健，三道红线长期绿档。2022年上半年财报显示，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，三条红线均处于绿档。

在行业趋冷的日子里，越秀地产也是2022年少数完成全年目标的房企。克而瑞数据显示，越秀地产销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名，同时和民企滨江成为公开披露年度销售目标房企中仅有的两家完成目标的房企。

越秀地产董事长林昭远在2022年业绩会上曾表示：“不差钱”。

因为稳健的财务支持，在同行普遍缩表的时候，越秀地产却敢于逆势扩表，加大拿地。2020年，越秀地产的土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元；2021年，越秀地产拿地支出444.8亿元；2022年，越秀地产权益拿地金额约为346亿元，行业排名第9位。

在拿地过程中，越秀地产形成了一套独特的“地产 基金模式”。越秀集团旗下的越秀金控相当于基金公司，拿地时，越秀地产和越秀金控共同成立一家投资公司，其中基金出资约90%，地产出资约10%，联合拿地，开发则交由越秀地产完成。这种模式放大了资金杠杆效应，但又不属于债权，不影响报表。

3、负债攀升

逆势扩张的日子里也并非尽善尽美，越秀地产也被爆出增收不增利、少数股东权益过大侵蚀利润的问题。

财报数据显示，2022年上半年，越秀地产营收312.9亿元，同比增长29.1%。但利润表现却并不“优秀”，上半年越秀地产归母净利润约17.1亿元，同比下降25.8%；而少数股东净利润约8.76亿元，同比大幅增长119%。

2020年末至2022年中期，少数股东权益分别为205.3亿元、281.3亿元、295.7亿元，少数股东权益占总权益的比重已跃升到38.78%。

伴随着全国性扩张，负债水平也水涨船高。负债总额从2019年2347亿元攀升至2021年底的3139亿元，2022上半年达到2446.93亿元，其中流动负债超过70%。

逆势举债扩张，除了因为财务稳健支持，也跟分散业务风险有关系。

作为起家于广州的房企，越秀地产大部分土储都集中于广州，集中于大湾区。2022年，越秀地产45%的土储集中于广州，广州以外单城市占比未达到10%。

这种对单一市场过高依赖的模式，一旦所在区域市场发生波动，其受到影响可能难以承受。这不乏前车之鉴，例如曾经重仓海南的雅居乐、重仓环京的华夏幸福，以及重仓河南的建业地产等。

很明显，越秀地产逆势进取就是要弥补土储结构上的不足。

4、“地王”之困

梳理越秀地产的历史，这家粤系房企也曾陷入过“地王”之困，导致规模迟迟上不去，甚至行业排名一度发生下滑。

2014至2018年，越秀地产行业排名从31位跌至54位。

2013年，越秀地产拿下多宗高价地王项目：广州海珠单价地王、萝岗单价地王和武汉精武路地王等。这些项目拖延了五年后，一直到2018年才入市，越秀为此付出了高昂的时间成本，也错失了上一波扩张机会，

回到北京市场来看，越秀地产此番拿下的两个地块，都是触碰上限价格拿下的，未来利润可能不高，但因为位置好，跑量销售应该不成问题。

新领导、新气象，拿地走红之后，未来北京市场上，越秀地产会是一位活跃分子。