商业用地被改造成商住房（多宗用地商改住）

南都讯 记者黄璐 孙阳 实习生许璐涵 近日，深圳市规划和自然资源局官网发布多幅地块规划调整公示，征询公众建议。其中，包括对宝安中心区、国际会展城、龙华新城核心地区、光明中心区等片区多宗地块进行“商改住”规划调整，以实现节约集约利用土地，增加居住用地供应，完善片区公共服务能力。调整后，深圳新增纯二类居住用地总用地面积51611平方米，总建面24.7万平方米。

据公示，宝安中心区08-27地块，法定图则用地性质先为商业性办公用地（C2），调整后用地性质为二类居住用地（R2），配套设施为社区体育活动场地260平方米。深圳国际会展城KF02-11地块，法定图则用地性质为商业用地（C1），用地面积为26860平方米，容积率为5.0。调整后，将分为两块二类居住用地。龙华与光明亦有地块拟作类似调整。

根据深圳市规划和自然资源局于10月10日公布的《深圳市存量住宅用地信息（截至2022年9月30日）》，深圳市存量住宅用地项目总数612个，存量用地总面积1159.98公顷，其中未动工土地面积334.11公顷、已动工土地面积825.87公顷。已动工土地面积中未销售土地面积329.51公顷。

地块详情

龙华新城地块：近深圳北站，周边新盘价7万元 /㎡

龙华新城核心地区(局部)修编法定图则19-02地块，原用地性质为商业用地，用地面积为9425平方米，容积率8.1，配建通信机楼。

规划调整为二类居住用地，用地面积8720平方米，容积率5.5，配建文化活动室、社区体育活动场地。

据调整方案，该宗地位于龙华区民治街道玉龙路与民塘路交会处，南园公园北侧，该位置靠近深圳北站，百度地图测距与深圳北站直线距离不超过500米。

从该地块附近住宅项目情况来看，距离较近的新房项目为保利招商龙誉，该项目上月备案均价约7.35万元/㎡，单价区间约6.7万-7.8万元/㎡，总价区间约569万-992万元/套。目前民治片区二手房指导价普遍在4万-6万元/㎡，距离地块较近的有潜龙花园，该小区目前二手指导价为5.12万元/㎡，业主普遍挂牌单价在6万元/㎡左右。

宝安中心区地块：配套较成熟，距欢乐港湾公园约200米

宝安中心区法定图则08-27地块，原用地性质为商业性办公用地，用地面积为5423平方米，容积率10.0。

规划调整为二类居住用地，用地面积为5423平方米，容积率6.0，配建社区体育活动场地。

该地块位于宝安区海秀路与金科路交叉口西北方向，具体位置在欢乐港湾西北处200米，与大铲湾隔海相望。值得一提的是，从法定图则可见宗地周边均规划为商业性质用地和公园绿地，仅该地块一宗为二类居住用地。

该宗地周边配套较为成熟，直线测距500米范围内有新安中学，200米距离为欢乐港湾公园。深圳前海壹方城、宝安区图书馆、宝安区青少年宫等配套均在该宗地1公里范围内。目前距离该宗地较近的在售项目有华侨城·瑞湾府，项目于2021年入市，主推平层办公、商业产品，办公产品均价约10.19万元/㎡，总价区间为1120万-5843万元/套。

深圳国际会展城地块：周边地块毛坯限售4.61万元/㎡

深圳国际会展城KF02-11地块，原用地性质为商业用地，用地面积为26860平方米，容积率为5.0。

规划调整为KF02-11-01地块性质为二类居住用地，用地面积为11154平方米，容积率为4.6，配建社区管理用房、便民服务站、社区体育活动场地；KF02-11-02地块性质为二类居住用地，用地面积为14091平方米，容积率为4.3，配建幼儿园、文化活动室。

该宗地位于宝安区沙井南环路与展城路交会处，具体位置在海上田园向南深圳国际会展中心向北处。周边有在建中的地铁12号线海上田园南站，以及地铁20号线会展城站，距该地块较近的云海臻府或将于今年入市，该项目为2021年9月28日第二批集中供地的拍卖地块（A301-0583），毛坯限售4.61万元/㎡。

光明中心区：周边多个新盘在售，售价5万元 /㎡

光明中心地区法定图则02-49地块，原用地性质为商业用地 二类居住用地，用地面积为12231平方米，容积率为4.5，配建文化活动室。

扣除与现有权属用地冲突部分后，用地面积调整为12223平方米，二类居住用地，配建2处公共服务用房、1处社区儿童游戏场地。

光明中心区地块位于光明区新湖街道光辉大道与马鞍山路交会处东南侧，项目周边的教育设施用地为中国科学院深圳理工大学附属实验高级中学。目前周边新房有安联尚璟府、金茂公园里等项目，金茂公园里备案均价约5.17万元/㎡，总价约438万元/套起；安联尚璟府备案均价约5.19万元/㎡，总价区间为447万-594万元/套。

观察

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

顺应产业升级转型的需要

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳商办存在过剩问题，现在新思路是控商办、增居住。“基于商办空置，利用效率低，加上产业转型以后，新兴企业对办公空间需求减少，互联网 也导致需求下降。将商办转为居住，本质上是用地调整顺应产业升级转型的需要。”李宇嘉说。“深圳这样做，真正做到了供给侧结构性改革和土地放量，对彻底稳定预期和稳定房价有决定性的作用。”