第一批集中供地形势分析（第三批集中供地）

每经记者：王佳飞 包晶晶 每经编辑：魏文艺,陈梦妤

近日，北京、上海等地相继举行今年第三批次土拍。

虽然同为一线城市，但两地的土拍市场却呈现出了明显差异。从成交结果看，北京土拍市场回温迹象明显，国企央企融资成本较低，率先积极展开拿地。上海方面，在9月23日成交的23宗地块中，有19宗地块为“仅一家企业报名”，均以底价成交，仅一家企业参拍的地块数量明显增加（上一批次为9宗）。

资料来源：北京市政府官网、安信证券研究中 心杨靖制图 视觉中国图

北京土拍热度升温

9月23日，北京今年第三批次土拍结束，18宗地块全部成交，用地规模约75公顷，地上建筑规模约148万平方米，成交总金额500.29亿元。

根据公告，此次18宗地块分别位于丰台、大兴、房山、经开、昌平、通州等区域。9月22日，挂牌报价截止，当天便底价成交了10宗地块，成交金额156.8亿元。进入9月23日现场竞拍环节的8宗地块共拍出343.5亿元。其中，永丰产业园013地块报价触顶后，竞现房销售面积再次触顶，最终中海摇号竞得。现场竞价阶段，中海最终以147.45亿元竞得3宗、建发66.47亿元竞得2宗，首开、海开、金茂均有斩获。民营企业中仅有龙湖、润泽参与，其中北京市顺义区顺义新城第1街区SY00-0001-0320地块被天竺&龙湖联合体底价竞得。

北京链家研究院分析师岳微9月23日通过微信向《每日经济新闻》记者表示：“整体来看，本次土拍中副中心、平原新城与生态涵养区新城供给总量稳定，节奏较为平稳，但由于各区具体情况差异，土拍结果显著分化。上述地区除昌平外其余区域近10宗地块均为底价成交。”

中指研究院土地事业部负责人张凯9月23日通过微信告诉记者：“从成交结果看，北京土拍市场回温迹象明显；国央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，率先积极展开拿地。”

值得注意的是，早在地块信息发布之初，北京市规自委便表示：“第三批次大部分地块不再将90/70户型限制作为刚性约束，而是在户型设计上给予房企更大灵活度，未来可结合市场需求设计多种户型，同时支持刚性和改善性住房需求，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求，更加有利于满足多子女家庭住房需求。”

岳微向记者表示：“此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区，此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持，此次是对前期试点项目范围的进一步扩大，释放出更加积极的信号，支持改善住宅需求释放。”

上海一日揽金681亿元

9月23日，上海今年第三轮集中供地开拍，当日共成交23宗地块，成交总金额681亿元。

其中，19宗地块为“仅一家企业报名”，均以底价成交，其中不乏静安、徐汇、普陀等城市中心区域的优质地块。另外4宗“多家企业参拍”地块中，3宗达到中止价进入一次报价阶段，1宗以高溢价成交。

根据出让公告，上海第三批集中供地共推出35宗住宅地块（或涉住宅地块类综合地块），总出让面积约184.87万平方米，起始总价达到1030.45亿元，分别于9月23日、9月26日、9月27日竞价出让。

从土拍首日的情况看，位于徐汇区龙华街道188S-B-3地块经过多轮竞价，最后被保利发展与上海龙华建设联合体获得，成交价为36.014亿元。另外两宗溢价率超过9%的宅地位于宝山区罗店镇、普陀区桃浦板块，分别被苏州象屿地产和宝华地产摘得，成交额价分别为11.2亿元和56亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯9月23日下午通过微信向《每日经济新闻》记者分析指出：“相较于上一批次集中供地，仅一家企业参拍的地块数量明显增加（上一批次为9宗），静安、徐汇、普陀等优质区域地块也出现多宗仅一家企业报名的情况。同时，多家企业报名地块也多以企业联合报名为主，尤其以‘头部企业结合地方国资平台’形式较多，可见近期还有能力出面拿地的企业在资金方面也承受着不小的压力。”

值得注意的是，本批集中供应地块中仅有2宗涉宅地块位于上海市内环内，分别为静安区中兴社区C070202单元304-03地块和静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块，均只有一家企业参拍，最终底价成交。

从23宗地块整体出让情况来看，上海城投、外高桥集团、金桥集团、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司等再次成为拿地主力。

“从拿地企业的性质来看，国企央企、地方国资平台及混合所有制企业为主的局面依旧未被打破，而且民企的拿地热情也呈现出降低趋势。好的一面是，以祥源地产等为代表的民企依然对上海的周边新城地块保有兴趣，对于上海未来的房地产市场保持乐观态度，寻求进入机会。”张凯表示。

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