从化买房哪里好（适合刚需买家吗）

说起从化，虽然是广州的行政区，但很多时候存在感比较低。

尤其今年，广州楼市整体比较冷，从化更是没有太多声音，甚至缺席了前两次集中供地。

在第三次供地计划中，从化终于拿出一宗地块参与，地块位于街口街，属于从化中心地段，生活配套不错，而且离流溪河不远。

该地块看点不多，计容面积不到1万㎡，起始楼面积约4978元/㎡，可以说是一宗蚊型地。

这宗地放在第三次集中供地名单中，很容易被人忽略，就像从化近年来在广州的缩影。

按理说，从化价格偏低，有地铁配套，又有中国国家版本馆广州分馆，应该能吸引一部分购房者。

但事实并非如此，从化成交量一直处于低水平。中原数据显示，上月从化网签面积为3.56万㎡，仅高于越秀、海珠、荔湾区等价格较高的中心区。

在库存量方面，从化为71.69万㎡，属于中等水平，但去化周期为20.5个月，是广州各区中去化较慢的区域之一。

由此可见，从化楼市的成交压力是相当大的。

而从化房价一直比较“稳定”，换言之没有明显涨幅，维持在1.6万/㎡上下浮动。

我们知道，要促成成交，价格是比较重要的因素，如果有明显上涨，那么就有一批买家喜欢追涨；如果有明显下跌，也会吸引抄底的人。

价格稳定在某一水平，恰恰是最难促使买家下手的，在这样的情况下，从化逐渐淡出大众的视野。

从市场数据来看，从化虽然价格较低，但并没有太多吸引购买力的因素。

首先，从化与广州中心板块距离较远，根据百度测距，从化街口与珠江新城直线距离约50公里，与知识城直线距离约25公里，后者算是距离从化较近的产业中心。

图片来源：从化区政府官网

为什么要强调与产业中心的距离？这与居民的就业问题有关，较远的物理距离限制了从化的客群。

我们知道，物理距离是可以通过交通缩减通勤时间的。

例如南沙万顷沙板块，同样是50公里的直线距离，通过18号线高速地铁，到冼村最快约30分钟左右，对于刚需客还是有一定吸引力的。

然而，14号线并不能实现如此高效的通勤效率，因此对于绝大部分人来说，从化无论物理距离，还是通勤距离，就一个字“远”。

其次，从化产业需要时间积累。与其他区域不同，从化的生态价值较高，难以大拆大建发展快速成型的产业，主要以生态产业为主。

在广州虽然有珠江新城、琶洲等造城的成功案例，但与生态有关的产业仍是比较空白的，因此从化也很难找到经验参照。

可以说，从化是在发展一个全新的赛道。至于时间，官方的说法是，要到2035年，生态相关建设才有重大进展。

图片来源：从化区政府官网

产业发展慢，就难以吸引就业人口，从而产生不了居住需求，直接影响购买力。

正因如此，在相关机构的客群分析中，从化常住购房需求较弱，旅游相关房产投资、度假需求较多。

基于通勤与就业与居住密不可分的两点，笔者认为从化虽然价格刚需，但并不适合大多数刚需购房者。

作为广州面积最大的区域，从化有没有值得买的板块？有，但选择比较单一，只适合少部分刚需客。

置业从化，建议选择街口板块，其他都不太建议。

街口属于矮子里拔高个的存在，成交量是近年来从化区最高的板块。

区府所在地，相对成熟完善的配套，流溪河畔等因素，让街口板块在区内有较强的竞争力。

但整体楼市冷淡，让成交量有下行趋势。成交下跌，开发商出现降价的情况，导致板块房价也有所下滑。

再来看看临近白云区的板块，主要以14号线沿线为主，聚集了大大小小的楼盘，可以说一条地铁激活沿线楼盘的购买力。

临近白云区的地理位置，让这里有利有弊。好的地方是，让部分在白云区的打工人会关注这里，不至于完全没有购买力。

而不好的地方是，这里将面临白云区其他板块的大肆抢客，尤其是钟落潭，最近钟落潭甚至有新盘喊出总价150万起宣传标语。

这样对比起来，从化基本没什么优势，人家是正儿八经的白云区，离市区更近，“房票”门槛又不高。

从化的临近白云区的板块，注定要受到冲击，就看沿线的项目怎样应对了，或许会降价促销，购房者能捞到更低的价格。

从化临近白云区的板块，可以说前后受敌，前有钟落潭，后有街口，只能夹缝求生。

或许放在几年前，有14号线的开通利好，这里是不错的选择。但，如今则不太建议了。

总的来说，想从化像其他区域那样快速发展，显然不太现实，生态产业的定位已经注定它要时间慢慢积累。

实话实说，从化只适合少部分买家，在大众的买房逻辑中，它是相对小众的选择。目前而言，仍需要时间等待

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