海南的公寓房有投资价值吗（原开发商疑资金链断裂）

每经记者：王佳飞 每经编辑：陈梦妤

35万元，10年后返还本息再加一套公寓的使用权，海南楼市的神话在每个时代都有。

不过，最近曾阿姨的海南候鸟生活规划出了点岔子，被承诺的海景房和返利不知道何时才能真正到位。这大半年来，她时常奔波于黑龙江和海南之间，但每一次都得不到自己想要的答案。

项目现场 受访者供图

10年后的本息 公寓使用权

海南冬日的暖阳让家在东北的曾阿姨很是喜欢，在朋友的推荐下，她来到了海南省东方市板桥镇金月湾滨海旅游度假区的秀兰金月湾看房。

规划中，金月湾项目由3个地块组成，有酒店、康养、医养、度假等配套。一期总建筑面积127000平方米，共有2088套一室、二室的服务型公寓，其中配套有医养体检中心、食堂、服务性商业。

项目的开发商是海南秀兰投资开发有限公司（下称海南秀兰），曾隶属于河北秀兰集团（下称秀兰）。

不过，销售人员向曾阿姨推荐的“购房”方式是“租赁”。

这个方案听起来很诱人，于是曾阿姨向秀兰交了35万元，双方便签订了为期10年的租赁合同。

更重要的是，秀兰还承诺对业主们返利。前两年每年返利12%，随后每年返利10%，到了10年租期的最后一年一下子返利70%。

也就是说，现在花35万元，10年之后除了本息，还能获得一套在海南35平方米公寓的使用权。

曾阿姨说，秀兰承诺，即使是10年后租赁合同到期，她仍然有优先租赁权。这个条件听起来相当诱人。

因此，曾阿姨在2018年3月同秀兰签订了租赁返现合同，承诺的交房时间为2019年9月30日。

只返现了一次就停工

但2019年9月30日，曾阿姨并没有等来收房的通知。

其实就在曾阿姨签订合同后的一个月，海南的房地产市场遭到了巨震。2018年4月22日，海南公布《进一步稳定房地产市场的通知》，表示将实施“全域限购”。

此后的海南房地产市场一片哀嚎。贝壳研究院数据显示，海南商品住宅价格方面近两年虽然保持了年度5%～7%的涨幅，但相比2017年和2018年1～4月调控之前15%～28%的同比涨幅，显然已经回落太多。

也正是在这样的背景下，金月湾的建设进入了停滞阶段。

最后的返现日期停留在2019年3月，此后便几乎杳无音信。

“我们只收到了一次返现，之后就发现金月湾停工了。”

记者拨打后发现，目前秀兰官网的联系电话已经变成了空号。

但有关金月湾的介绍依然停留其上，表示该项目是“海南省重点建设项目”。

这家发家河北的开发商在2019年遭到了前所未有的生存危机，由于受到旗下违建别墅项目的影响，合作方也纷纷开始向法院申请财产保全。

2019年10月22日，秀兰集团官方发布声明称自己的确遇到了经营困难：一是集团楼盘销量下行，经营性现金流大幅减少；二是国家调控收紧，阶段性融资难度加大；三是出于长远发展考虑，集团招拍土地占压了大量资金；四是集团斥巨资实施的战略布局调整，短时间内未能收获预期收益。

“2020年1月24日，在我们业主的强烈要求下，秀兰集团项目负责人和我们20多名业主见了一面，这名负责人承认他们违约了，但对于今后什么时候能交房还是没有任何承诺。”

海南东方市住房保障与房产管理中心则向业主们回复：“该公司未取得房屋不动产证，所以不能办理租赁业务。同时根据海南省相关规定办理房屋租赁，租赁时间不能超过5年，该公司违规租赁及涉嫌以租代售行为。”

《每日经济新闻》记者先后联系了两名海南东方市住房保障与房产管理中心工作人员的电话，都处于无人接听状态。不过今年初，该中心曾有工作人员向记者表示，项目依然处于交接中，自己也在多方协调。

接盘侠的难题

事情的转机出现在2020年2月。

2020年2月，香港宝慧对金月湾项目进行了承债性并购。

宝慧似乎对不良资产的接盘驾轻就熟，其CEO安东在接受媒体采访时说：“就是将海南所有房地产项目当中不良和接近不良的楼盘，快速盘活、存量去化来解决政府对城市面貌的一种改变要求和所有债权人利益的快速收回的定位模式。”

不过，“作为业主方，在我们没有得到任何解释和通知的情况下，秀兰就把项目卖给了宝慧，今后我们只能找宝慧解决问题了。”曾阿姨对收购的程序颇为不满。

3月底，曾阿姨和宝慧的金月湾负责人有了一次电话沟通，在这次沟通中，宝慧项目负责人表示：“目前正在进行同秀兰集团进行财务和法务上的交割，具体交房时间还要等后续通知，具体操作方案会在5月确定。”

但宝慧项目负责人也向曾阿姨表示，之前的返利合同可能需要再次协商。

“5月复工、10月交房。”宝慧项目负责人的承诺点燃了曾阿姨的希望，但直到今天，项目仍旧没有复工。

宝慧方面给出不能复工的理由是先前秀兰同施工方的纠纷。

“现在宝慧各个职能部门做好了进场施工的准备工作，等待入场复工，问题是原施工单位中建八局与秀兰集团有违约金纠纷不能退场，宝慧施工单位不能进场，因此需要等待中建八局与秀兰集团经济纠纷法院裁决后他们退场，宝慧方能进场施工，目前裁决已经进入终审阶段。”

事实上，金月湾的项目纠纷还不止这些。

裁判文书网3月24日公布的调解书显示，海南秀兰欠海南宏基晖建筑工程有限公司工程款人民币574230.62元及利息，经调解，双方和姐金是57万元。

而深圳方寸空间艺术设计有限公司对海南秀兰的民事诉讼也于4月15日开庭。此外公开资料显示，广东和骏基础建筑工程有限公司也与海南秀兰存在合同纠纷。

记者了解到，最新的答复是，宝慧方面承认业主们的租赁合同，交房时间顺延。

但关于返利，目前宝慧没有否定此前秀兰的做法，表示“仍然继续执行原合同，目前未接到总公司对执行此合同异议的意见。但也不排除新的解决方案，如果对合同执行发生变更，总公司会提前向业主告知，而且是在双方协商一致的前提下修改原合同。”

《每日经济新闻》记者联系了宝慧在金月湾项目的对接人，她向记者表示：“目前我们的行政办公人员已经复工了，现在和秀兰方面的财务也已经交割完毕，只是法务上还有些没有处理好，工地还没有复工。因为已经走法律程序了，所以究竟什么时候工地开工我们也不好说。”

对于租赁合同和托管返利，对接人表示，目前没有收到任何不按原合同执行的通知，如果宝慧想修改，也会和业主们平等协商。

每日经济新闻