西安市为什么划出那么多新区 西安人的主城与新区之争

主城与新区的价值之争，坊间一直存在不同声音。

一种观点认为，主城区受限于早年规划，发展界限难以突破，腾笼换鸟有待时日；另一种则认为，主城的区位优势难以替代，譬如大量成本投入的基建底蕴，相对完善的教育、医疗等配套，以及岁月沉淀的城市烟火等。

观察近两年各大城市置业区域变迁图，随着轰轰烈烈的城市扩容运动带动新区置业成本上升，购房者目光重回主城的现象开始出现，“主城价值回归”的表述，频现业内交流场合与互联网平台。

以西安为例，据媒体报道，未来两年内，二环沿线区域大约会迎来20个以上新盘，西安二环可谓主城区的“黄金腰线”。问题是，其成熟地段的优势和人口密度高的短板同样明显，究竟沿线哪些区域才能印证“主城价值回归”的逻辑？

新一轮主城优化箭在弦上

事实上，西安中心城区尤其是围绕着二环所在的区域，短板是存在的。2010年前后所经历的那一轮大规模城改，给西安二环沿线留下了大量的高密度住宅，拉低了二环沿线区域的审美。

短板存在，优势亦很突出，如何“扬长避短”就很关键。

积极之处在于，西安中心城区的价值有望在未来几年迎来显著提升。这并非没有依据，2022年11月公示的《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）草案》中，关于中心城片区的定位是“核心引领”，同时作为西安都市圈的核心区之一，《规划》要求其提升综合服务功能、引领空间结构调整。

具体来说，作为中心城区的提效升级有着具体的目标。首先是提升现代服务功能，促进就业中心区域均衡发展；再者是构建制造业与服务业深度融合的都市型产业单元；第三则是促进客运枢纽地区站城融合、立体开发。

简单来说，中心城区新一轮的优化和升级，已是箭在弦上。

如，作为提升西安国家中心城市综合能级、构建国际交通枢纽关键一笔的西安东站，已于近期进入正式施工阶段。显而易见的是，西安东南片区亦将在这个超级工程助推下，迎来新的发展。

另外随着近年来城市版图的外拓，西安主城区尤其是二环沿线区域，其稀缺性愈发突出——作为一城繁华中心，坐拥优渥资源，又在新的城市改造中享受规划红利，底蕴不断迭代升级。

从这个角度来讲，西安二环已进入稀缺时代。

当然，规划着眼的是未来。在业内人士看来，当下感触最直接的是，西安生活醇熟程度最高的区域，基本都在二环沿线。

一场城市中心资源争夺战

正如《城市的胜利》这本书所言，城市不等于城市的建筑，首先是城市中的人。

主城“芯”到底该如何养成？从最基础的人居需求出发，或许可得到一些答案。

近日，有行业机构沿西安二环，先后走访了几个区域，以“现有 规划”为组合筛选条件，最终挑选出大家评分较高的几个区域。

以位于曲江东的雁鸣湖板块为例，其标签包括：近二环、雁鸣湖、曲江 浐灞双重资源、西安东站……“了解西安的人都知道，这些标签背后意味着更稀缺、更优越的人居环境。”该机构对照置业的普遍需求，进行了详细详细阐释：

通达全城，地铁8号线加持，还可快速换乘地铁5、6号线；

醇熟商业，曲江创意谷、立丰国际、幸福林带环球港、爱琴海购物公园（在建）、可乐城（在建）；

教育无忧，交大附小，交大阳光小学、中学，铁一中分校，行知中学等；

公园密集，幸福林带、西安植物园、雁鸣湖休闲公园、长乐公园、兴庆宫公园、青龙寺公园；

优质医疗，市第九医院、武警陕西总队医院、省第四人民医院、曲江新区医院（建设中）；

……

看城市品质，很多时候看的正是人居品质。

雁鸣湖板块的人居环境，在业内看来有着明显优势。吸取早年二环沿线部分高密度住宅的教训，这么一块寸金寸土、不可复制的的区域，应该也势必吸引来一些难以复制的建筑，用以匹配品质生活。

像龙湖、万科、绿地等，作为深耕行业多年的头部开发企业，其对于城市前瞻的感触尤为敏感，先后将目光汇聚于此，展开了一场城市中心资源争夺战。

以万科为例，一出手便在位于长鸣路与月东阁路交汇处，向外界奉上了占地142.5亩的精品大盘万科东望，据悉这也是曲江东规模最大的在售项目。

1300多户品质家庭的选择

说回区域醇熟程度，它所包含的因素中有几项重要的衡量指标。

除上述提及的完善配套、区域前景等因素之外，还有一个更重要的指标——社区质量。

还以万科为例。

定位“城乡建设与生活服务商”的万科，如今给市场的印象是，企业不再单单是聚焦于住宅，像教育、物业、商业，甚至物流、软装等多元化领域，皆有其“身影”出现，且起步就是深耕。

这也是为何万科一城一地的项目布局，往往被外界解读为是其“造城逻辑”在背后推动。

对于万科东望项目，上述业内机构特别指出，为了与周边市政公园完美衔接，万科在项目内部打造“森居花园”，实现出则繁华、入则静谧的内外联动花园生活，“让回家成为一场穿越花园的旅行”。

另外，社区的属性早已脱离单纯的居住功能，如何满足全龄段生活所需，成为品质社区的一个重要考量。

万科东望的做法是，直接给社区配套了1.8万㎡的综合商业风情街街区，规划零售、餐饮、超市、快捷酒店等业态，一站式满足更多人的需求。

以近期推出的万科东望·上樾（DK4）为例，据官方介绍，旨在打造集住宅、公园、商业为一体的高品质综合住区。

反馈到市场层面，2022年6月开盘至今，据悉该项目累计到访客户近3万组，认购1340套，成交金额约31亿元。这在全年新开项目略显低迷的行业背景下，引人瞩目。同时值得一提的是，该项目近期推出了26万首期购活动。

行业观察人士指出，“万科东望落地此处，带来的不仅是品牌号召力，还有其‘造城逻辑’下的财富群体聚合、在‘曲江东’板块开发的风向标价值，以及自身的服务品质，这些都是助推区域发展的积极因素。”

（图片来源：视觉中国、万科官微）