开封房价8年后会涨多少（高铁组团进入高供应量时代）

自从3月下旬起，高铁组团的购房热度一直在攀升。

截止到目前为止，如西湖天胤，永威梅隆樾，晖达紫誉府，朗诗（汴京熙华府）等区域内新项目都以不同的方式完成了亮相。在过去两年，在开封市场高层产品普跌的情况下，永威艰难的保持了自己“不降价”的姿态。

这也使得区域内新项目，对永威进行了细致的剖析，最终初步形成了两种战术，其一是对标品质，其二是依靠地价优势打产品差。在这个前提下，区域内房企如果集体走品质加码路线，最差的结果是：在不排除房价稳中有跌的情况下，实现相对的快销速度。但如果进入价格战的逻辑，其大概率会陷入2019年中意湖组团的尴尬局面。

具体来说：

1、朗诗（汴京熙华府）项目

从朗诗（汴京熙华府）公示的规划来看，项目规划占地97350.93㎡（约146亩），建筑面积约27.8万㎡。包含10栋多层，9栋高层，沿碧水河规划商业。

该项目由朗诗和新建投合作，朗诗收取代建管理费，代建管理费为实际销售额×11%。除此之外，需要保证新建投最低净收益不低于6000万元。对于购房者来说，绿色科技是朗诗的产品特征，但同样主打绿色科技住宅的金茂进入开封市场后，仅采取了“悦”系标准，且精装高层产品在市场销售去化层面遇见了较大的阻力，目前销售价格体系约为8300-8600元/㎡。在期拟将后期楼栋调整为毛坯，遭遇业主抗议后未能执行。

2、晖达紫誉府项目

在开封市场，晖达是为数不多能像恒大一样，左右开封市场房价涨跌的房企。

尤其是今年，晖达在温莎尚郡和晖达新世界清盘任务的压力下，已让开封市场频感压力。但对于高铁站-西湖龙首组团来说，确是一件好事。毕竟，从目前来看，承担起晖达现金流的项目不是晖达紫誉府。也就是说，当向晖达紫誉府项目要利润的时候，周边的房企会倍感轻松。

对于开封购房者来说，晖达是做刚需产品的房企，同时也是最会做让一部分人投资获益的房企。但对于洋房产品来说，晖达能否有足够的能力驾驭，从目前来看，还要打个问号。

举个简单的例子来说，H楼盘在售的洋房产品因一楼无地下室，故销售均价在1.1-1.2万元/㎡之间。而诸如海马，橄榄城等一楼带院送地下室的洋房产品售价在2.1-2.2万元/㎡，且后者更易销售。

3、西湖天胤项目

项目以高层大户型产品为主，有风险但也机会重重。

风险在于：开封市场改善客群总体有限。机会在于：市场已然证明了，无论是之前的富力湾还是永威梅隆郡，其小户型都卖不过大户型。

所以，对于项目来说，在坚定不移的对外展现项目品质的前提下，人为的打造可涨幅的价格体系空间，是区域内项目用惨重代价换来的经验。在这个区域，高开低走的楼盘不止一个，降价更没人买，不降价现金流又受不了。

总之，高铁站-西湖龙首组团正在进入高库存时代。而高库存，在开封市场的代名词就是房价不稳定。