山东乳山海景房目前价格（山东乳山海景房白菜价）

作者：威海新楼市团队

威海乳山，一座以海景房闻名全国的山东小城。盛夏时节，来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……

7月2日，《每日经济新闻》刊发一则《以海景房闻名全国的威海乳山，为何10年过去二手房依旧卖出“白菜价”？》的文章，《每日经济新闻》记者实地探访威海乳山海景房市场，试图为读者还原这个海景房小城的前世今生。

乳山银滩海景房，因为一个阁楼成交价在1800元，与威海市区6月份二手房均价为10112元/平方米相比，堪称“白菜价”，同时，4000元/平米的均价与十年前3500元/平米的价格相差无几。可以说，十几年来，几轮房价上涨的大浪滔滔，都没有对乳山银滩房地产市场产生任何变量的影响，不禁让人唏嘘感叹。此事在第二天上午迅速发酵（可能引起了很多人的共鸣），登上微博热搜排行榜第十七位：

小编看到，在每日经济新闻下方评论区，诸多外地人士和居民对于此事发表了看法：

有说配套差，人口少，“鬼城”“空城”等词汇在百度上也是屡见不鲜。有的说“潮湿”本地人不买之类的，还有的说环境好，空气凉爽，物价低，纯度假住几个月，并在乎房价的涨跌，配套也勉强够用。

事实究竟是什么样子的呢？

环境

银滩最为出名的是沙滩，脚感极其细致的沙滩，质软沙细，还泛着一点白色。但海水质量并非是威海最好的，例如夏季，还会跟海阳，青岛等一些地区一样，有浒苔上岸，非常影响环境。

其次，银滩最俘获外地度假人群的是他湿润凉爽的气候：夏天陆地升温快，气压变低，海水升温慢，风由海上吹向陆地，带来湿气和较为凉爽的空气，使得体感温度极其清凉沁人心脾，是北方较好的避暑区域。在每年三伏天（七月底八月初）达到最胜，气温升到最高，如果没风的天气，是又湿又热，其余大部分时间还是比较舒服的。

第三，银滩至南海新区金沙滩的十几公里区域，分布着大片的松林植被，清晨和傍晚的散步的时候，会明显能闻到松树的味道，在其中漫步，让人心旷神怡，身体舒适。这点也非常重要，许多京津冀的中老年人就是因为空气清新干净，能够一定程度上改善心脑血管，呼吸道疾病等，来到了威海。

虽然说常年居住在威海感受不到，但换了环境，有了对比之后的很多外地朋友对此是有明显感受的，正是这样的旅游、疗养、避暑度假等多重需求才让很多营销公司瞄上了盈利的机会。

乳山银滩的真实房产市场究竟如何

首先，银滩之所以被称为“鬼城”，“空城”，是由于早期开发的项目楼盘，不乏手续不全，中间跑路的不良开发商，从而致使一些小区冬天没有暖气，夏天旅游旺季过后，一个小区住的人零星几个，住的人少，就无法大面积供暖，如此反复，恶性循环。其次，银滩的公共基础设施建设相比市区是较为落后的，出行不方便，缺少大型医疗商超配套，很多人往返京津冀都要自己开车，乳山离烟威机场都比较远，同时没有高铁，交通不便利、配套不完善使得旅游淡季的常住人口变得更少。随着荣莱高铁的建设后会有改观。

事实上，乳山银滩的二手房价格并非网传的 1800/ 平米，真实的二手市场价格为中低端的 2500~3500 元 / 平米。中高端是 3000~4500 元 / 平米，新房为 7000 以上，几乎是二手房价格的两倍。个别热门楼盘，甚至炒到了 9000~10000 / 平米，比肩威海市区一线公寓的价格，但是无论是从环境还是配套比威海市区都有一定的差距。其价格与真实价值已经出现脱钩的现象。

我们的建议

第一，不要被亲戚朋友关系所捆绑。

其实本来第一条想为大家做一个理性建议的，但很多很多的外地朋友买乳山银滩的房子，是因为亲戚朋友介绍，或者一起上了当地的旅行团大巴车，亲戚朋友买了，想让我做个伴，我就不得不买了这样的情况。等到真正入住后，才发现交通不便，房屋问题，冬天没有暖气，配套不全不方便等等问题，买房时一定要考虑慎重，根据自己的实际需求出发，不要一时冲动被营造的气氛所影响。

第二，客观考察市场，理性抉择

我们的平台有很多外地朋友们问，乳山银滩怎么样，房子好不好？山东龙口，招远的海景房怎么样，值得投资吗？面对这样的疑问，我们给您的建议是：多地考察，理性分析，以实际需求为出发，找到最适合自己的房子。如果说，银滩或者招远10000多的房价，那为什么不去配套更好，设施更齐全，环境也非常优美的威海市区等区域考察对比一下呢，或者乘高铁到环境更优美，空气更好，气候更宜人的其他区域中心城区看一看呢？

山东乳山银滩的海景房又在网上热了一波，其溢价如此之高很大一部分是因为营销公司的宣传和炒作，相比银滩，环境更好，配套更好更具性价比的房子也有很多区域，只是在你的认知里，更多的是受到了他们的宣传广告。买房这点事，一定要客观认知，理性抉择。

山东威海乳山市银滩，位于乳山市东部11公里左右的白沙滩镇，属于国家4A级景区。自动向西有着20多公里的海岸线资源，银白色的细沙柔软舒适，尤其在银滩中心位置大拇指广场一带，沙滩细腻，海床坡度平缓，由海岸向里进深100多米，水深才到成年人胸口位置。银滩四季分明，人少地广，海岸布满黑松林，在全国雾霾最严重的那一年，央视天气预报地图只有银滩这一小块地方是浅蓝色标注，由此而得名—天下第一滩“银滩”。

但是发展到今天，银滩给予人们的第一认知便是“鬼城”，一个海景房林立而却人烟稀少的地方。全国各地大中小城市铺天盖地的海景房广大多是都出于这里。而银滩海景房对应的不足10%的超低入住率，尤其到了冬季，有的小区几十栋楼的住户不过10户，到了晚上整片的黑漆漆，偶有星斑点缀的小区，使得“鬼城”这个烙印深深打在了山东乳山银滩海景房身上。

那么，真实的乳山银滩海景房到底什么样子？银滩的现状怎么样？居住在乳山银滩海景房的人们又是怎样一种生活？小编在来威海之前，有幸在银滩居住过几年，只有亲身经历过，由看房团成员到银滩业主，经过今年的银滩生活，又搬离银滩，（现已定居威海皇冠）整个过程今天就详细给大家阐述一下我所知道的银滩海景房生活吧！

银滩的发展经历

银滩最早上世纪90年代就开始开发了，后来搁置了一段时间，直到2000年左右又重新开始开发，也就在2003年前后，银滩海景房就犹如雨后春笋般，一栋栋拔地而起，其中以6层多层为主，一些别墅也开始建成在海岸线一带。普通住宅价格5-800左右，此时的房子多为砖混结构，建筑质量在当时来说算是主流一般而已。直到05年，开发商开始走外销路线，也就是有了我们现在所熟知的威海海景房看房团，先是由周边的济南、北京、天津等大城市开始，后来慢慢覆盖到全国各个城市，目前为止，几乎每个城市都能见到山东海景房看房团广告，而此时的房价也上涨到3000-5000左右，乳山银滩海景房最火热的时候应该也在05年及其之后的3年左右。大批量的看房团大巴不断涌入银滩，小编也是08年跟随看房团并买下一套85平二楼房价单价超过5000元/平（在之后的十来年，房价基本都维持在3-4000）。

如今，虽然银滩房价在威海房价快速上涨的这一年半里没怎么太大的涨跌，但银滩新楼盘价格要在7000-10000之间了，而对应的银滩二手房价格依旧停留在3000-5000。

银滩海景房规划与分布

严格来讲，银滩海景房不能完全算是真正意义上的海景房，银滩的房子主要沿着东西20公里长的海岸线边，南向大海，从最南端的海边到最北边的山下（大部分房子在多福山以南），直线距离应该在1500米左右。

在银滩居住的人们，习惯于把整个银滩分成一、二、三线。

银滩区位图

一线（红色标注）：长江路沿线房子，东起外事学院东侧的704省道与长江路交汇处，西至潮汐湖、海洋所。

二线（绿色标注）：与长江路东西并行的淮河路两侧的房子，也是贯穿银滩东西防线最中心的一条交通要道。

三线（蓝色标注）：主要指银金大道一线，也是银滩住宅范围最北端，靠近多福山。距离海岸线1500米左右。

整个银滩，南面临海，北侧有山，东起山东外事翻译置业学院，西至海洋所，东西狭长的坐落在黄海海岸线上。

银滩海景房配套怎么样？

虽然银滩是作为威海地区最早开发的海景房项目聚集地，但经过了将近20年的发展，依旧摆脱不了“鬼城”这个称号。这个主要还是体现在入住率上，尤其是冬季。

“银滩区位图”中，黄色覆盖区域可谓是银滩中心位置，主要是在镜泊湖路与淮河路交叉口周边。这里云集这银滩最多的饭店、集市，这里小区的入住率最高，因为一线太潮，三线太原，二线相对适中。

目前的银滩，购房者基本都是来自外地度假、投资性质，尤其以北京人居多，可能这里的房价连他们本地的零头都不够，确拥有超好的自然环境。不管是北京人还是上海、河北、河南、东北等来自全国各地的购房者，基本上都是以每年夏季过来小住一段时间为主。每年的4月份人开始多起来，十一之后人开始回流各自的城市，夏天这里像一个繁荣的小城，冬天又恢复的一贯的宁静。

所以，人口的流动制约着银滩的配套，银滩的配套又反过来影响着业主们的留居时间。在银滩有这样一个现象，很多购房者基本都是买房之后的5年左右，就开始卖房，因为银滩购房者多数为60岁左右的老人，随着年龄的增加，以及对大海的热情降低，加之每年来回跑路途劳累，而银滩又无法提供长期居住的环境（冬无暖气，没有像样的医疗配套）。当然，一些身体条件较好的人，还是愿意享受银滩惬意的生活。

银滩生活配套

银滩的生活配套主要以集市为主，而银滩的集市也确实多，远比南海新区的集市要密集。从二线和三线的东头开始，依次：单家、大淘家、小淘家、宫家、常家庄、白沙滩等主要集市。基本上可以构成每天都有集市，看业主距离选择是否去购买生活用品，集市时间如下：

逢1、6 常家庄、小淘家

逢2、7 宫家庄、海洋所

逢3、9 宫家集、大单家集

逢4、8 白沙滩、小单家集

逢5、10 嫣家、小候家

结合合外事学院门口的乳山银滩海鲜市场、宫家庄农贸市场（镜泊湖路与淮河路口向东500米）、银滩集贸市场（爱琴海景南侧），以及遍布各个小区的商店超市，为整个银滩提供了非常丰富的基本生活物资保障，银滩家家悦超市覆盖率也是除威海市、乳山市、文登市、荣成市等主要城区之外最多的区域。

银滩海景房医疗配套

在银滩，没有非常值得拿得出手的医疗机构，这一点一直是业主们非常痛心的一点，就医主要是在多福山西侧的乳山市第二人民医院（银金大道与凤凰山路交叉口西北方向），或者白沙滩镇中心卫生院，或者驱车12公里去乳山市人民医院、中医院。这些，只能说是满足一些常见疾病的基本治疗吧。这里的人们，包括乳山本地人，大一点的疾病更愿意去烟台毓璜顶医院。在银滩，曾经有传闻北京协和医院要和乳山市第二人民医院合作医疗，但这些仅限于传言，二院规模还算可以，只是医资上没有太多的实质进展。

银滩教育资源配套

银滩的孩子上学基本都是在白沙滩中心学校，是一个集合小学、初中的综合教育学校。学校的硬件配置尚可：食堂、体育馆、美术、科技等等还是比较全的。学校配有校车，可以辐射到整个银滩的村镇、小区。论师资，小学一般，中学在乳山是还是小有名气的。

其实，整个银滩的痛点还是供暖，很多业主非常喜欢银滩的生活，但无奈严寒的冬季，无论是用电还是燃气的自取暖方式，都无法让室内温度达到18度以上，很多人都是是在受不了了，只好离开，等待春暖花开时再次“回家”。

银滩海景房的生活是什么样的

这里有威海最好的蓝天白云，有威海最好的沙滩，但是近几年浒苔的泛滥，使银白色的沙滩多谢了瑕疵，虽然有工作人员在不断清理，但走在长江路上，不时会闻到海鲜腐烂的臭味，这也是一线海景房的缺点之一吧。

但这里的人们生活的非常的惬意，也许是因为大家都是来自五湖四海，同属“出门在外”之人，所以邻里之间有着非常融洽的沟通，小区之间业主自发组织的联谊活动比比皆是。生活在银滩不用考虑工作和学习，来这里的为的就是享受生活。所以，这里更多的是老年人活动团体：摄影爱好团、垂钓爱好团、轮滑、登山、骑行，当然少不了老年舞蹈这一项，首先各个小区都有广场，其次就是坐落在海岸线的几个大广场，其中最为突出的是大拇指广场，一道晚上，唱歌、跳舞、乐器演奏应有尽有，夏天的夜晚，这里一点也不像是“鬼城”。

而我生活在银滩，作为一个年轻人，有些不太适应，毕竟还要考虑工作和家庭。除了这些，生活相对简单，有时跟着同小区的一些老人上山采摘金银花、山竹茶、桑葚、酸枣、槐花；有时带上孩子去已经收割后的红薯地，刨一些遗漏的地瓜。总之，生活在这里享受着超慢节奏的生活，体验着纯绿色的瓜果蔬菜。很多时候，我都认为我也老了。但发现自己还年轻的时候，对于家庭和工作的责任感开始为自己以后的生活担忧，这里实在不适合年轻人创业工作，最起码作为一个网络蓝领工作出身的我，当时并没有看到银滩海景房地产所带来的巨大商机。

银滩海景房小区

这里，夏天充满了欢歌笑语，车水马龙；冬天带给我们的是一片荒寂，整栋整栋的冰冷的没有一点灯光的钢筋水泥建筑。季节的差异带给银滩两个截然不同的景象，越来越多的人们开始加入奔波于家乡与银滩的候鸟大军。

说银滩海景房生活好：有新鲜的蔬菜，主要是周边村庄农民自种的绿色食品，拿到附近集市上去卖，所以，在大集上，管理人员专门划分出一块区域，里面全是本地农户的一些零散的弄产品，蔬菜、鸡蛋、活鸡活鸭；有绝对新鲜的海产品，乳山作为威海重要的海产品出产基地，尤其是乳山牡蛎更是威海之最好，生活在这里，每天都能品尝刚出水的海鲜，绝对的新鲜天然；有高富含负氧离子的空气；有干净整洁，一尘不染的树木、草坪；有来自五湖四海的人们所带来的欢歌笑语。

说银滩不好海景房不好：这里没有都市的繁华便利；最基础的生活设施不是很健全；这里没有好的医疗与教育机构；这里没有年轻人更多的创业空间；这里交通不是很方便，高铁、机场、轮船基本与这里无缘，自驾驱车基本都要朝发夕至；

总之，如果您买房，请不要被银滩的第一印象所蒙蔽，也不要因初识银滩而退缩，我们要认知一个地方，读懂一片人文生活，需要的是我们去用时间来品味。但一定要理性认识自己需要的到底是什么。

后记：

希望这篇文章能帮助大家了解真正的乳山银滩，更全面，客观一些的认知吧，当然绝不是鼓励大家去选择银滩的海景房，至少以当下而言的整体情况，包括结合我们对各区域的分析，大家一定要结合自己的情况理性去做选择，起码对威海各个区域都有一定的认知和了解。

大家也一定有很多话想说，欢迎在留言区留言。

来源：威海新楼市

作者：咨询师胡宗飞，咨询师羽榕 编辑：谢天

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