公摊面积是不是要取消：公摊面积是什么

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提到公摊面积， 每个人好像都会想到两个点，一个是买房子一定会有公摊，二是普通老百姓好像很难理解清楚公摊的计算标准和合理性，现在的新房子公摊好像越来越大。公摊面积和物业费成为了困扰购房者的两大头疼问题。

一、公摊面积的含义

所谓公摊面积，就是指分摊的公用建筑面积，主要包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。用一一个通俗点的公式来讲的话:公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积墙体面积阳台建筑面积。

这样相信大部分人能理解公摊面积的基本定义。但这也只是为了方便理解的简单算法，并不是严谨的公摊面积计算规则和公式。对于公摊面积的处理，我国目前还没有明确的法律法规，所以特别容易成为房产交易过程中争论的焦点。

二、《住宅项目规范(征求意见稿)》是什么

最近大家提到的关于“公摊面积”将被取消的新闻刷屏，其实是起源于《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

在《住宅项目规范(征求意见稿)》中，第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这次引起的热议其实主要 源于此。你看，《住宅项目规范 (征求意见稿)》都明确了，“应以套内使用面积进行交易”，那不就是取消了吗?

我们首先要了解一点，这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，具有“技术法规"性质，也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

近日，承担意见稿起草工作的中国建筑科学研究院有限公司也对此作了回应。相关负责人表示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。

按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

三、现行的《商品房销售管理办法》是如何定义商品房的

我国现行的《商品房销售管理办法》中规定:商品房销售可以按套（单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。相I关解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

目前开发商在前期宣传基本都是以建筑面积来计价，而购房合同中基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传只会告诉你房子2万/m,但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，3万/m。

所以，对于购房者而言，房子的总价没变，只是从交易过程来说开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求并没有冲突只不过是计算方式的改变，对交物业费、取暖费等费用，并没有什么影响。

四、取消公摊面积到底有没有意义？

现在取消公摊难，阻力大，一方面是因为建立在公摊基础上的“实惠"习惯了，不愿意释怀。二是从取消提出到实施，并不是一朝一-夕的事情。近些年来，不少城市一直在为取消公摊、取消预售努力，但效果并不算显著。其根本原因还在于历史惯性太久，想要改变还得从制度改变做起。但制度的改变流程却相对较长，议案提出、审议、草拟审批、试行、正式铺开，这一套流程走下来，少则5年，多则10年-15年，故而取消公摊并非短期可实现。

另外新华社从2014年到2022年，几乎每年都会推出1-2篇探讨公摊的文章，并且在文中也给出过建议，应该探讨出更加科学合理的公摊计算和费用折价方式。从央媒的态度中可以看出，并没有否认应该取消，二是处于积极的支持态度。所以，从长期来看，取消公摊有可能性，但购房者目前还不能着急。

另外从“法不溯及既往”的法理角度来看，即便是未来取消了公摊面积，早买房的人也不会得到补偿，开发商更不可能退还已经收取的公摊面积房价成本。在过去的规定下已经执行的事情，新的规定不可以颠覆。