法拍房怎么买才捡漏（想捡漏买法拍房）

“双12”刚过，你在等快递，有人却在网上捡漏买了法拍房。

根据阿里拍卖司法网站的最新数据，12月1~12日，南宁成交了110套法拍房。

楼市横盘的当下，这个成交数据很可观。

最近，大V君在后台留言中也发现，有不少粉丝咨询法拍房的问题：

“看中一套法拍房，想买，靠不靠谱？”

“法拍房看起来很便宜，能捡漏吗？”

“最近想买套法拍房，如何避‘坑’？”

……

那么，法拍房到底是什么房？能不能买？法拍房的漏真那么容易捡？今天我们就来分析分析。

法拍房热度飙升

南宁也不例外

法拍房因为价格低，越来越受人关注，不少人把置业的目光投向了法拍房。

比如，大V君的一位朋友吴先生就尝到了法拍房的甜头。

11月21日，吴先生在阿里拍卖司法网站上，花了约35万元拍下位于南宁市江南区亭洪路的江南万达一套48㎡的法拍房。

| 吴先生拍下了一套江南万达广场的法拍房

按实际成交价计算，房子实际单价约7375元/㎡，竟比同期二手房的挂牌价格低了约了2000元/㎡。

| 同期二手房的挂牌价

吴先生告诉大V君，这套房子现在租出去，月租达到2000元。

吴先生也是楼市投资的老手了，他现在手上有7套全款买的房产，而最抵值的，就是这套江南万达广场的法拍房。

不仅吴先生关注到法拍房，大V君查询发现，南宁的法拍房曝光度也越来越高，引发了更多人的关注。

今年南宁不止一次登上中国法拍网房产一周榜单，成为法拍房最多、最爱买法拍房的十大城市之一。

| 9月南宁法拍房上榜

根据阿里拍卖司法网站的最新数据，目前整个南宁在拍和待拍的法拍房已经达到了12159套。

其中，青秀占大头，共有3942套房源在拍或待拍，西乡塘仅次于青秀，有2347套法拍房源。

| 青秀区部分拍卖及待拍卖房源

如今，随着法拍房曝光度的提升，越来越多的人把投资置业的目光投向法拍房。

那么法拍房到底是啥？为何关注度这么高？

所谓法拍房，指的是民事判决书或者调解书生效进入执行阶段后，在被执行人无法履行或拒不履行债务，但名下有房屋的情况下，法院会通过司法拍卖的方式，强制执行被执行人名下房屋，该房屋也就是俗称的“法拍房”。

目前刑事案件中的财产处置通过法拍的方式处理，也纳入了法拍房的范围。

法拍房的主要种类有：商业贷款逾期房产、民间借贷违约房产、司法没收财产房产、无主房产（凶宅可能性比较大）。

| 一般法拍房的流程

而今年法拍房数量增多的原因，主要是经济下行，一些投资客因无力偿还房贷，导致房屋被拍卖。

还有疫情期间，一些法拍房的处置、拍卖流程，都延期到疫情后进行。

法拍房之所以备受关注。第一，是因为其起拍价一般会低于市场价，碰到没有人跟你抢，就可以低价购买，如果流拍，第二次挂牌价还会再打8折。不少人趁机捡漏。

第二，部分法拍房的位置好，房源在二手房市场上比较难寻觅，这为不少投资者开辟了一条“富贵险中求”的道路。

第三，如今，网络的发达，法拍从线下分流到线上，操作更容易，全国大多数法院选择入驻到线上，法拍房的曝光度也因此增加。而人们对于网上操作的高接受程度也助推了法拍房的热度。

法拍房的折价率都很高？

真相并非如此

一说到法拍房，很多人的印象就是“捡漏”。

事实真如此吗？

大V君在阿里拍卖司法网站上查看，发现房源的起拍价确实诱人，南宁的法拍房房源比市场的二手房价格低了20%～30%。

但是，大V君发现，一些已经拍卖完的房源，成交价格其实并不低于市场价。

比如，绿地中央广场1号楼的一套房源，市场价在300多万元，最终成交价达到了334.13万元。成交价已经高于了市场价。

| 绿地中央广场一套法拍房成交价高于市场价

也有的成交价在无限接近于评估价。比如凤岭北的荣和千千树一套法拍房，最终以144万元成交。而该套房产评估价为146.43万元，对比成交价，只有2.43万的差价。

| 荣和千千树一套法拍房成交价接近评估价

在大V君查看的近期售出的几十套房源中，其中市场价高于评估价占的份额达到了近一半。

可以看出，一些位置好的热点楼盘，吸引越来越多人参与竞拍，成交价无限接近评估价，甚至有些成交价还高于市场价或评估价。

差价空间被填平，投资价值越来越低。

当然，也有一些是真正能捡到宝的，比如文章前面说的吴先生就是个真实的案例。

那么，法拍房到底能不能买？漏真那么容易捡吗？别急，接着往下看。

法拍房，天上掉的馅饼？

律师提醒：风险如影随行

大V君前面已经说了，法拍房是遭法院强制执行拍卖的房屋。

这类房子，法院虽然对被执行人有处置权，但房子拍卖之前，对已产生的长期租赁、未办证等等问题，法院是难以介入和解决的。

所以，别以为法拍房的漏那么好捡，有可能伴随极大的风险。

大V君也为此向广西思贝律师事务所的满文勇律师进行了咨询，为大家整理出了需要规避的风险。

| 法拍房有可能伴随极大的风险（来源：网络）

风险一：这类房子过户难、落户难

通过拍卖市场购得的房产，因开发商原因，房屋未取得不动产证或者无法办理房产证，则会存在无法过户的风险。房源重复抵押，也可能会导致无法过户。

还有些房子挂有户口，目前并没有任何法律规定可以强制迁出户口，导致买方难以落户。为了学区房源去的，要慎拍。

风险二：存在长期租赁合同，无法入住

如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同将继续有效，且法院无法破坏。

这种附带租赁合同的法拍房，在租赁期限没结束之前，是无法搬进去住的。假如原房主把租赁合同签的很长，10年甚至20年，那就十分糟心了。

风险三：房源多次抵押，资不抵债

部分法拍房的原业主，在银行或金融公司欠债外，或许还有民间借贷和高利贷，甚至把房子抵押给了高利贷。

这种存在多头负债，甚至资不抵债的情况，会出现债权人来闹事的情况。

| 房源多次抵押，资不抵债（来源：网络）

风险四：遇到共有产权房，易起纠纷

房屋的产权可能存在共有的情形，假如你买下的不是全产权房，涉及到双方如何分配使用的问题，易起纠纷。

风险五：遇上“流氓”业主收房难

大部分法拍房，法院不负责清场。

在这种情况下，如果遇上“流氓”原业主，可能会出现不交付房屋、恶意占用的情况。竞得人需通过起诉，让法院执行员对原屋主强制移交。

但如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行，即便买下，也没办法实际占有。

风险六：法拍房费用高

不要以为能低价拍下就捡到宝。根据当地税费要求，买方需要缴纳契税。但也有遇到帮卖方缴纳相关税费的可能。

还有，法拍房最大的“坑”莫过于带租拍卖。遇到房子拖欠了几年的物业费的，要交的物业费再加上税费，可能比二手房费用还高。

风险七：或无法办理按揭贷款

大多数法拍房一般要求全款支付，这对于大部分购房者而言还是有难度的。

当然也有少部分可以按揭购买的法拍房，开拍前要了解清楚。

到底能不能入法拍房的“坑”？

没有规避风险的能力，慎拍！

那么，法拍房到底能不能买？

| 法拍房到底能不能买？（来源：网络）

漏可以捡，但是得看你有没有规避风险的能力。

大V君和吴先生了解到，能捡到这个漏，其实是他付出了很多时间去做前期的调研工作换来的成果。

在竞拍之前，他去到了不动产中心查询竞拍房屋的情况，还仔细查询了解被执行人债务情况，并且和辅拍机构去到了现场，了解了房屋产权、实际居住、装修、出租、拖欠费等情况。

所以，大V君在此建议大家，在购买法拍房前，务必对房产的现实状况做一个详细全面的了解。

最后，提醒一下想买法拍房的朋友，法拍房一旦拍下，如果在规定的期限内没有支付余款，或者拍下之后又不想要了，那么保证金是不退的，一定要想清楚了再拍。

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