大型房企集中一块拿地怎样（卓越187亿元斩获北京4地块）

文|黄小妹 来源|风财讯

卓越在刚落幕的北京首次集中供地中赚足了眼球。

5月10日，朝阳区金盏02地块竞拍中，卓越一举“击退”金地 华润 保利联合体、中海、首开 旭辉联合体等6家竞争对手，以39.27亿元 13%政府产权份额竞得该地块。

次日，卓越揽下3宗地块。历经1小时110轮竞拍，首开 卓越以62亿元 3.25万平方米公租房面积拿下张郭庄村宅地；“击退”15家竞争对手，卓越 中交49.9亿元 29500平公共租赁住房面积竞得昌平中关村生命科学园地块；锤音刚落，卓越 中交36.1亿元 20500平公共租赁住房面积竞得北京昌平东小口地块。

拿下首宗地块后，卓越集团投拓负责人在直播大厅鼓掌欢呼，喊了一声“耶”，感叹“开门红”，表示13%的政府持有产权份额并没有超出团队的预料。

但卓越此次积极拿地的态势并不意外，从去年第四季度开始，卓越便开始展露积极拿地的姿态，这也是陈凯去年11月3日宣布加盟卓越任职任集团执行董事长职务后卓越的“新变化”。

这一“新变化”的背后，便是陈凯带着卓越冲击规模的任务使然。彼时，陈凯加盟卓越时，卓越董事长李华表示，现在希望公司更上一个台阶，我们面临目前行业发展的挑战，得有危机意识。两三年内希望卓越能做到行业TOP20。

1天斩获北京4宗地

“卓越一鸣惊人”，是北京地产圈对其此轮拿地的普遍印象。

作为对比，此前卓越在北京项目寥寥。

官网显示，卓越目前在售项目中，北京包括翡翠公园和山晓。卓越与北京市场的结缘起源于昌平区北七家镇，早年投入巨资推动海鶄落新村农民拆迁安置后，卓越得以参与到海鶄落新村土地的一级开发中，而后又辗转取得了该地块项目二级开发权。

早前，海鶄落新村项目地块于2015年由绿地投标竞得，由于地块指标分散开发难度较大，绿地拿地不久后引入卓越，几个月后绿地退出，卓越集团与当时拿地意向较强的北京万科牵手合作。

此轮北京集中供地中，卓越一改之前“沉寂”姿态，击退各大央企、国企，一举将朝阳区金盏02地块、张郭庄村宅地、昌平中关村生命科学园地块等4宗地块收入囊中，着实令市场侧目。

朝阳区金盏02地块为R2二类居住用地，建设用地面积5.7万平方米，规划建筑面积7.4万平方米，卓越以39.27亿元 13%政府产权份额竞得该地块，楼面价约为52988元/平米，溢价率3.89%。

张郭庄村地块土地用途为R2二类居住用地，建设用地面积为7.44万平方米，规划建筑面积为17.11万平方米。首开 卓越联合体以62亿元 3.25万平方米公租房面积拿下该地块。据测算可售住宅楼面价约4.5万元/㎡，溢价率5.08%。

昌平中关村生命科学园地块建设用地面积6.76万平，建筑控制规模14.9万平，卓越 中交49.9亿元 29500平公共租赁住房面积竞得昌平中关村生命科学园地块。溢价率5.05%。

昌平区东小口镇马连店1803-610地块，土地用途为R2二类居住用地，建设用地面积3.15万平，建筑控制规模8.83万平。卓越 中交36.1亿元 20500平公共租赁住房面积竞得该地产，溢价率5.25%。

合硕地产机构首席分析师郭毅表示，卓越摘得的朝阳区金盏02地块、张郭庄村地块两宗地块的位置条件和价值空间都比较好。

朝阳区金盏02地块位于自贸区综合商务服务片区，又处在中央别墅区。周边都是一级别墅，该地块1.3容积率，加上政府自持产权比例之后。购房者只需要支付6万左右的房价水平，就能够购买一套住宅产品。整体来讲，该地块给购房者带来了较高性价比的空间的同时，让项目和地块面向市场的时候，相对来说市场压力没有那么大。

张郭庄村地块可能会更好一些，虽然该地块竞拍次数较多，相对来说地价水平比较高。但是从地块本身的先天质素来看，具备它独特优势的，临近园博园，在地铁14号线首站几百米位置，片区还规划了中小学，未来可能会是一个相对成熟，兼具、轨道交通、教育、先天自然资源的区域，对于购房人群来说，可以形成互为补充的消费片区。

卓越方面回应风财讯称，卓越一直以来都坚持稳健增长的策划，长期的战略布局是1 1 X，1是湾区，1是长三角，X是具备高潜能的一二级城市，北京又是绝对的一线核心城市，是既定战略城市，所以也是一直长期在关注和研究的，我们看好北京市场，卓越在北京一直是有合作项目在售，比如翡翠公园和山晓，这两个项目无论从销量还是口碑来讲都是在板块内遥遥领先。在北京我们有非常多的优秀合作伙伴，我们一直以来都是通过合作形式在北京深耕，且未来也会一起成长。

谈及北京首次集中供地，卓越方面表示，北京的集中供地竞争环境比较好，每一宗地的整体报名数都比较均衡，卓越这么多年来以来始终保持严格的投资纪律和定义，就是要寻找适合我们及我们能力匹配的地块，这次北京集中供地，相对产品形态较为丰富，选择也比较多，我们也是通过大量对土地的选择和研判，并且选择和深耕北京的企业强强联合获取地块，这从安全性、抗风险性以及管理弹性上来讲都符合我们的一贯策略。

关于卓越未来会操盘哪些项目，卓越方面表示，这次拿地的项目具体情况我们也还在和合作方谈，未来具体有了明确信息也会和大家汇报，北京作为我们的战略城市，团队肯定是有的，我们是华北公司。

瞄准TOP20

卓越集团由四川内江人李华、李晓平两兄弟1996年所创立。2004左右，卓越集团开始进军商业地产项目，在福田会展中心附近开发了卓越时代广场、卓越世纪中心、卓越后海中心、卓越前海时代广场、卓越前海壹号等写字楼项目。因此卓越集团在深圳市场获得”写字楼大王”的称号。

卓越集团官网显示，目前公司主营业务分别是房地产开发、城市更新、资产运营、金融投资。总资产超过1900亿元，资产管理总规模超过1000亿元。

虽然没有上市，但卓越集团董事长李华曾在2018年新年致辞中表示：“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”

三年千亿目标驱使下，卓越集团加快拿地速度。

公开资料显示，卓越集团2017年新获取项目39个，货值共计1361亿元。新进入江门、湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京、中山等11个城市。在2016年，卓越集团完成的全国布局还只有14个，其2017年以来的扩张速度可见一斑。

机构发布的《2018年中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜中，卓越集团以1205.9亿元的新增土地货值位居行业第21位，力压一众上市房企。

2020年是卓越原定“三年千亿”目标达成之年。不过，这一年，卓越未达预期目标。机构数据显示，卓越集团全年实现共销售额约994亿元，距千亿目标仅6亿元的差距。

或许为了继续冲刺规模，2020年11月3日明星职业经理人陈凯加盟卓越，任卓越置业集团执行董事长，全面领导地产开发和资产运营板块。

陈凯背负着新任务。2020年11月，李华在内部会议上强调，两三年内希望卓越能做到行业TOP20。

TOP20新任务驱使下，卓越依旧保持积极拿地姿态。截至2020年12月，仅在公开市场，卓越就在20个城市获取了38宗宅地，预计将贡献1200亿左右的货值；单11月，卓越共斩获青岛、温州、南通、绍兴、扬州、昆明、玉溪共7城9幅地块。

进入2021年，卓越拿地加速度。据不完全统计，截至5月10日，今年卓越在拿地方面已投入超过170亿元，拿地金额超去年全年的70%。机构数据显示，2020年1-4月卓越集团新增货值548.1亿元，位列行业第十位。

资深地产人士张波分析，卓越地产的高速发展期是2017年到2019年，快速从367亿销售模型上升至949亿，但从2020年的销售数据来看，并没有突破千亿，因此2021年突破千亿的诉求会表现得更为明显，从其在北京大手笔拿地做法就可清晰窥见。

但积极拿地身影背后，市场总是投以质疑眼光。对于卓越来说，其自有一套的投资体系或许给予了市场多一些信心。

风财讯获悉，卓越内部有“招拍挂全覆盖”的研判体系，对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪，记录地块出价及售价预期。这是一项工程量庞大且枯燥的工作，需要理性与耐性，好处是使投资系统感知市场冷暖，精准寻找投资机会。

市场惊讶于卓越积极拿地态势之余，卓越乘机扩张的故事已经上演。业内人士表示，处于“绿色档”或“黄色档”的房企，过往杠杆加得不高，现金流充足，他们在土地市场上的竞争对手减少，获取土地的成功率相对更高，恰好是出手的机会。卓越尚处于尚处于“绿色档”行列，一直低杠杆前行，手上现金充裕，卓越积极拿地或许正是其扩张的机会。