陪了自己很久的车要卖了（留给上车的时间）

每天清晨，打开链家、贝壳、安居客都能发现：

自家小区房价又涨了。

三两年下来，辛辛苦苦上个班没攒下钱，踏踏实实睡个觉财富翻倍。

不是白日做梦，离现在并不遥远的2015-2019年很多人都经历过这些。

“睡后收入”这碗鸡汤就是那个时候熬起来的，随后还泼了全国人民一脸！

神奇的那5年，至今都被许多人戏称“千万富翁流水线”、“富裕家庭的梦工厂”…

为什么会这样？

理解了这个问题，你或许能明白，接下来的楼市有可能怎么走。

当“去库存”成为最迫切的经济任务…

妇孺皆知的“4万亿”结束使命后——

“打击投机性炒房”、“遏制房价过快上涨”被频繁提上日程；

从2010年到2014年，调控和信贷在长达四年的时间里双双处在收紧通道。

2013年，中小微企业钱荒闹的新闻屡次三番登上汪峰都上不了的头条。

到了2014年，房企债务与地方债务压力空前加大，“稳增长、保就业”的口号从线上喊到了线下。

至此，经济增速破7与全国新房高库存几乎同时出现。

2014年7月，全国新房库存去化周期达到20个月的顶峰。

严峻的形势直接催生了2014年“9.30”新政的诞生，核心干货是——

有一套住房且结清贷款的家庭，贷款购买二套房时可认定为首套。

放在今天，“9.30”新政能在平地上崩出蘑菇云来；

但放在信贷与房投气氛双双下行了4年的2014年——杯水车薪。

当年底，全国库存去化周期依然需要17个月之久。

在长三角，杭州、苏州、无锡、常州、南京、宁波接二连三出现小蜜蜂蹲守地铁口和公交站，为了拉人上演全武行；

在珠三角，广州、深圳、珠海、佛山、东莞五座核心城市到处是“九折房”、“工抵房”…

至于内陆都市圈，更是天天都能感受冷冷的冰雨在脸上胡乱地拍…

最最重要的事儿是：那一年，全国九成九以上的城市不限购！

惊悚不？

央行和开发商站在门口喊你去买房

不要紧，国家队专治惊悚，指如疾风，势如闪电的那种。

从2014年底到2016年年初，“楼市去库存”几乎成为当年最迫切的经济任务。

2014年11月22日的那次降息，将一年期贷款基准利率直接打到5.6%；

上一次这么干已经是28个月以前的事儿了。

后来发生的事证明，这不过只是道开胃菜而已：

2015年上半年，光是降准就降了两次；

细节更是感人得要命：2月5日的降准与3月1日降息之间只隔了20多天。

到2015年5月，房贷降到最低点，商贷利率4.9%，公积金贷款利率只有3.25%。

那时候，我们甚至贡献了“央行借钱给地方银行”的金融史奇观。

这事儿要发生在今天，葫芦娃靠它码出一篇“百万 ”雄文不在话下。

几乎同一时间，地方政府和开发商也没闲着——

你一二线城市首付能从四成降到三成，我三四线城市就敢从三成降到两成。

我要没记错的话，直到今天还有好多三四线城市执行着2015年的“两成弹性制”首付。

准入资格干下来，首付门槛干下来，房贷利率干下来…

到了这一步，强二线城市和三四线城市在购房资格与贷款资格上的难度被磨平；

甚至一些强二线城市非核心板块的房价比不上三线城市核心区。

就这样，全国范围内浩浩荡荡的一场排位赛打响了。

有句话不知当讲与否——

后来全国大中城市的抢人大战，就是那场排位赛的后遗症。

强行加杠杆，促成集体开挂

全国老少爷们儿也是争气——

爹妈给刚刚毕业的孩子凑齐了首付，浩浩荡荡开往长三角、大湾区、成渝、武汉、京津冀…

爹妈要是首付凑不齐咋办？

砖家和媒体有办法——隔辈亲，格外亲，打断骨头连着筋！

此时不掏空“六个钱包”，更待何时？！

“六个钱包”还不给力？

没关系，两招独门绝学安排上！

1）棚改货币化

2015年6月颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》；

核心内容就一个，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。

大白话就是拆你家的旧房，给你钱买新房去！

别说，大伙儿还真听话——

这回拆迁，宝马4S店门口排队的少了，售楼处大门里扎堆的多了。

那时候不少人口耳相传的一件事就是：

“谁谁十年前花50万买的房子翻倍了，谁谁十年前花50万买的BBA现在成了废铁。”

很想知道，这件事当年是怎么做到全国统一的。

时至今日，棚改货币化仍旧被认为是当年三四五线城市迎来普涨的绝对动力。

而目光更为长远的家庭，则将三四五线的棚改变为“城市升舱”的本钱。

这么干的人多了，头部城市与三四线的价格鸿沟便开始渐渐拉大了。

2）信用卡迅速普及

你家没房子拆，也不要紧——

花呗、借呗、网商贷，白条、360、信用卡有啥安排啥…

笔者读研时的老同学，毕业后正是靠着在某商银行推销信用卡，在北京亦庄马驹桥成功上了车。

2016年到2019年，也是超级独角兽——蚂蚁金服高歌猛进的3年，你觉得是巧合吗？

那些年，少不更事的小年轻每天一杯星爸爸享受着精致穷；

还有一部分人开始以绝对高度的自律实践着“越负债越富裕”…

2010年，中国居民贷款总额加在一起不过10万亿出头；

到了2020年，这个数字膨胀到接近60万亿，折算下来一年1万亿美元。

同样是那10年，美国居民贷款总额增加值加在一起不过2万亿美元。

咱两年借的钱顶老美10年的，啧啧啧…

顺便说一句，在网贷和信用卡井喷的年代里，另外一个行当也迎来了井喷——

正是在下，楼市自媒体。

至此，跨城寻找机遇、用债务包做大财产包成了民智与媒介不断互动的认知产物。

显然，这是2014年“9.30”新政横空出世时，谁都没能想到的。

2022年真能“昨日重现”吗？

老规矩，先上结论——

2022年的中国楼市绝不会是2015年行情的简单重复。

政策不允许，舆论不允许，内外环境不允许，甚至连产业和就业结构都不允许…

毕竟，“房住不炒”的气氛烘托到这儿了，实在没必要自废武功。

国际营商环境更加复杂之后，留给我们产业转型的时间也越来越急迫。

但可以确定的是，政策端与信贷端绝地反弹正在成为大概率事件。

如果这件事真的发生，无异于楼市周期再次给刚需家庭的闹钟上了发条。

不要以为这件事不可能，刚刚进入12月，一天之内楼市迎来两大利好——

一是央行全面降准0.5%，二是上头开会定调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

银根放松、气氛烘托之后，已经有头部城市开始绝地反弹。

但必须明确一点：

托举楼市根本不是目的，相反，楼市本身很可能就是手段的一部分；

保增长、稳就业、维护内循环与金融安全，这些才是高层关注的重中之重。

与此同时，光伏、新能源、新基建、三代半导体、碳中和也逐个被提上日程；

高层非常清楚，这些才是经济生态在下一个十年或者下几个十年保持健康平稳的关键。

可如果维持内循环的源头活水不再，那就相当于让生龙活虎的年轻人瞬间没了新陈代谢…

然后呢？加速衰老、器官病变、最后只能行将就木。

显然，避免踩这些坑，比单纯的楼市涨了还是跌了，火了还是凉了优先级要高得多。

明白了这重逻辑，你自然而然就会明白：

楼市可能迎来理性回暖，但某些人幻想的“开启棚改3.0”，不是蠢就是坏。

何况，单就调控手段而言，也是今非昔比。

若干年前，土地供应、新房供应、价格体系都处在弱监管状态，更多的调控发力点集中在需求端。

这就相当于楼市这口池塘里有N个水龙头，但传统的调控手段只能掌管少数一两个。

今天不一样了：从土地到新房、从批贷到利率、从地价到房价、从限购到限售——

你能想得到的环节，只要有需要，监管层统统都能打得到。

换言之，楼市的长效机制其实已经日臻成熟。

试想一下，如果又是拆旧盖新、旧砖头换银子，然后集体拿着钱奔了售楼处——

那请问，这个所谓新基建又“新”在何处？

有人说：“不对啊，许多大城市核心地段和近郊核心板块不是还有大量老旧小区和城中村，这是不是给棚改留足了空间呢？”

理论上有一定道理，但那意味着即便是拆迁，也很难重现2015年的声势。

不仅仅是因为“房住不炒”的铁律没人敢试探，更因为当下的优势产业资源比以往任何时期都更集中了。

简单来讲，政策和资本会优先倾斜产业有竞争力、人口有虹吸优势的地区。

要知道，2022年，财政端也好，房企端也好，回款的迫切度最高的正是这些地方。

再说一遍，如果这一切真的发生了，留给刚需的时间就十分紧迫了。

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