广州顶级写字楼商业圈（一季度广州写字楼及零售市场）

戴德梁行于近日发布2022年第一季度广州写字楼及零售市场报告。报告显示，一季度广州甲级写字楼市场租赁成交延续了去年的活跃，零售市场在消费升级的背景下，积极打造购物新场景。

甲级写字楼市场

净吸纳量走高，市场延续活跃

2022年第一季度，广州甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，均位于琶洲商务区，合计为市场带来17.7万平方米办公面积。至此，新兴商务区连续三个季度合计为市场带来32.1万平方米新增供应，全市甲级写字楼市场存量攀升至579.5万平方米。在新项目积极招商引资的带动作用下，租赁成交延续了去年的活跃，本季度全市净吸纳量达到10.1万平方米，环比上升 93.8%。

尽管新增供应的集中入市带来结构性影响，但全市空置率仍然维持在低位水平，环比上升1.1个百分点至8.6%。分区域市场来看，除了体育中心因环贸中心的加速去化带动区域空置率环比下降3.2个百分点至5.5%，其他区域空置率均有所上升。

高端制造业需求强劲

从行业需求来看，TMT仍是本季度的成交主力，成交面积占全市总成交面积的24.5%。互联网企业持续引领写字楼市场去化，本季录得腾讯租下铭丰广场12,000平方米办公空间，完成整合搬迁。值得注意的是，制造业的发展亦带来强劲需求，本季度成交面积占比达到15.8%，需求环比扩大3.7个百分点。季度内录得多宗大面积成交，例如大金空调租下复星国际中心11,000平方米办公面积用于扩租搬迁，电子光学仪器制造商捷欧路入驻万菱国际中心，以及LED照明及电池充电器品牌奈特科尔入驻TCL大厦等。对此，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端分析表示，“广州市从2015年提出制造业和服务业‘双轮驱动’以来，制造业持续做优做强，面对疫情冲击亦积极调整。2021年，广州实现了工业占GDP比重回升。与此对应，我们观察到制造业于2021年中即开始释放对高端载体的需求，并延续至本季。另一方面，去年开始广州写字楼市场供应量井喷，也为承接制造业的需求提供了充足的空间。今年广州市政府工作报告提出‘坚持产业第一、制造业立市’，这一市场表现无疑是对此的最佳回应。”

新兴商务区租金环比上调，区域之间竞争加剧

租金方面，全市平均租金环比微降0.5%至每月每平方米176.4元,分区域来看，市场表现分化。新兴商务区随着新入市项目去化速度的加快，办公氛围日趋成熟，业主对市场的信心逐渐增强，部分项目上调租金。琶洲商务区平均租金环比上升2.3% 至每月每平方米146.8元。随着互联网、高端制造业等行业租户陆续落户琶洲，产业集聚的逐步形成为高端服务业的发展带来机会，一些律所、保险公司入驻琶洲商务区，例如上海兰迪广州律师事务所1月在TCL大厦开业。租户结构长期以金融业和专业服务业为主力的成熟商务区或将面临一定竞争压力，一些业主为降低空置成本选择以降价的方式吸引租户。季内体育中心、珠江新城、越秀商务区平均租金与上季度相比则有小幅下降。

未来展望：先进制造业有望成为市场需求重要支撑

2022年广州政府工作报告中提到要促进传统产业升级，加快发展先进制造业集群，增强制造业核心竞争力。先进制造业发展所带来的需求有望成为广州办公市场的重要支撑之一。未来三年，广州甲级写字楼市场将迎来超过2142万平方米的新增供应。优质办公物业的井喷式入市将刺激市场活跃度，加速形成新的办公市场格局，并为产业升级提供有力的载体支持 。

零售市场

2021年全市社会消费品零售总额为10122.56亿元，同比增长9.8%，两年平均增长2.9%，消费市场保持平稳增长态势。本季度，广州优质零售市场无新增供应，优质零售物业存量为465.3万平方米。全市空置率环比微降0.4个百分点至4.3%。

本土咖啡品牌发力

从需求来看，餐饮业仍是市场吸纳主力，季内新开门店数量占据全市的45.8%。饮品方面，咖啡赛道持续受到资本青睐，竞争升级，连锁品牌和本土小众品牌都在积极扩张版图。例如，连锁精品咖啡Mstand进驻乐峰广场、万菱汇和保利广场等购物中心；广州本土品牌来回咖啡、無牌咖啡等也先后开出新店。

品质消费升级催生购物新场景

零售业态作为购物中心的第二大需求主力，本季度新开门店数量占全市的38.2%。随着品质消费逐渐成为主流，零售品牌积极打造新的消费场景以应对升级的消费需求，例如优衣库在维多利广场门店内推出全市首家优衣库生机花店；无印良品万菱汇店完成升级改造，成为广州首家全品类门店，并推出广州首家CaféMUJI。另一方面，在数字经济的快速发展及年轻一代消费者们不断成长的背景下，一些新兴体验式业态迎来发展机会，如自助式娱乐体验空间AMBOX在全市范围大规模铺设；QQFamily、腾讯视频好时光和玩刻等多家提供主机游戏体验的品牌陆续进驻优质购物中心。对此戴德梁行广州商业地产部助力董事孙斌表示，“当前中国正立足双循环新发展格局，释放内需、扩大消费规模，提升消费层次及质量，就是双循环格局的核心发展要义之一。相信随着广州加快国际消费中心城市的建设，新的消费场景将持续涌现。”

从品牌选址的区域分布来看，核心商圈的优质购物中心仍是新店选址的优先考虑，新开门店数量占全市总量的44.1%。租金方面，核心商圈租金水平上升，其中体育中心商圈和珠江新城商圈平均租金环比分别上升4.1%和3.9%，拉动全市平均租金上升至每月每平方米766.3元，环比上升3.3%。

未来展望：优质零售商业即将迎来供应新高，商圈结构持续优化

2022年广州市政府工作报告中提出，广州要推进“一带两区一轴”世界级消费功能核心承载区和“5 2 4”国际知名商圈的建设，支持发展首店、首发和免退税经济，各区亦陆续出台相关商圈和商业网点规划。年内预计广州将有72.4万平方米优质零售商业投入使用，是自2015年以来的供应新高，其中近4成位于非核心商圈。城市商圈结构的优化及多元化的商业发展将为广州消费市场带来新的发展空间。