上海老城厢梦花街旧改 在时髦的上海闹市区

随着商业市场进入存量时代，城市更新成为广受关注的课题。近两年，有情调的“小而美”旧改项目越来越多，尤其在时髦度和小马路文化最发达的上海。那些位于闹市区的老旧厂房、市场、街道，改造之后重新焕发了活力。本文盘点了18个该类项目，可供同行来上海考察时参考。

01 现所 | 02 越界·陕康里 | 03 M 马利 | 04 M50创意园

05 今潮8弄 | 06 张园·丰盛里 | 07 FOUND158

08 JULU758 | 09 武夷MIX320 | 10 上生·新所 | 11 幸福里

12 武康庭 | 13 Wukang Market | 14 黑石M | 15 永康里

16 思南公馆 | 17 永平里 | 18 衡山坊

01

现所

现所与静安寺的直线距离不足1公里，由老毛巾厂改造而来，主体是一幢5层建筑，整体呈白色系，项目内有零售商店、餐厅，以及办公空间。

到访现所主要有三个感受，首先，项目沿街展示面非常小，不经意便会错过。而走进项目弄堂后需要再转入一个弄堂才能进入主体建筑空间。其次，一番弯弯绕绕终于进入主体建筑之后，有种眼前一亮的惊喜，开阔的空间感再加纯白色系，很文艺。

最后，现所大约有十来家店铺，数量不多但个性十足。比如：三层的in the Park mall，集咖啡、生活杂货、男装、鞋包、配饰等于一体；由XCOMMONS打造的独幢新零售空间“XC273”；打造户外美学的餐厅“檐外”，以及户外相关主题的零售店铺。主建筑二楼以上基本都是创意类企业的办公室，但“超级植物公司”任性地把店铺开在了五楼。

02

越界·陕康里

位于陕西北路/康定路交叉口的越界·陕康里，将原有老厂房的一层建筑和社区沿街商铺打造成一个围合式的商业街区，二到五层则作为文创办公空间。其内保留了一栋历史老建筑：锡克教堂。

“延续城市肌理，再造生活场景”是其运营商多次提及的理念。靠近康定路一侧以轻餐和西式餐洒吧类店铺为主，向弄堂深处走会越来越安静。项目业态整体以餐饮业态为主，咖啡甜品、烘焙、餐酒吧、异国风味餐厅，也有部分礼服、西装定制、买手店、家具家居等零售店铺。

大众点评上搜索“陕康里”，跳出的关键词是“网红”、“魔都新晋打卡地，咖啡酒吧集市一条龙”，反映了项目在消费者心中的定位。

03

M 马利

由原来马利颜料厂改造的面向西康路的迷你街区，目前部分店铺开始营业，楼上办公也正在招租中。项目体量不足1万平方米，动线也非常简单。缤纷的色彩是项目的一个特色，既体现出原址颜料厂的特点，也很适合打卡拍照。

去年mamafufu超级百货开业后，引起了很多关注。这是幸福集荟书店与马利品牌跨界合作的店铺，位于项目2层，从沿街入口上到2楼开始，先进入书籍、生活杂货的区域，经过一道网红彩虹门之后，有URLAZH女装、手工互动区、马利画材等区域。逛到店铺尾端推门而出就已经来到项目尽头，可沿标志性的彩色楼梯下到一层。

此外，这里还进驻了烘焙品牌cheri cheri、来自比利时的Chocolate Queen、甜品店Praline、Peekoo咖啡，以及酒食胡同、御田酒待、松崧易等餐厅。

04

M50创意园

M50位于莫干山路50号，苏州河畔，原址是保留完整的民族工业建筑遗存，建筑面积超4万平方米。与本文写到的其他项目不同，M50创意园投入运营的时间更早，园区内引进的艺术家工作室、文化艺术机构和设计企业为主，商业店铺数量有限，咖啡、餐厅等仅作为配套。

在园区内信步游走就能看到很多画廊或者工作室正在展出，M50上海公众号汇总今年1-2月期间的展览讯息就有超过10余个。

05

今潮8弄

位于虹口区四川北路，紧邻10号线四川北路站。是由崇邦集团打造的一个石库门主题的改造街区，总面积约1.5万平方米，由8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑共同组成。

在对今潮8弄的改造修缮中，融入了文化文艺元素。既能看到带有历史痕迹的墙砖，也能看到很多潮流艺术元素。场内有Lavazza、Starbucks Reserve、喜茶、M Stand、Baker&Spice等品牌；有趣的是，这些店都有一个属于自己的小后院作为客座区。

项目内有很多空间目前用作展览用途，我们到访时正逢“梦回1920沉浸式寻宝体验”活动，价值70的体验票，可以带领玩家穿越回1920，在老上海石库门里穿梭，根据任务卡与NPC进行互动，解锁任务获得地图碎片，最终找齐地图碎片获得纪念品，同时在游戏中还有机会品尝到西班牙美食。

06

张园·丰盛里

张园·丰盛里地块原为上海众多旧式里弄之一，毗邻吴江路美食街，又是地铁12号线南京西路站上盖，建筑面积约2.6万平方米。改造之后的街区保留了原有建筑风貌，包括1幢保留历史建筑，以及9幢风格统一的仿建。既有沿街露天店铺也有多层餐饮Mall。

信步走入项目内圈，有幽静的小道、也有较为开阔的中央步道，以及卡通雕塑、吸烟区以及休息座椅。而一面非常“出圈”的GUCCI涂鸦墙，每季度会更换画面，成为上海知名打卡点，也成为张园·丰盛里的一个标志。

业态方面，基本都是餐饮类店铺。沿茂名北路多为国际化的料理、面包烘焙和轻餐小食，打开的折叠窗或法式落地玻璃窗，营造出开放、休闲的氛围。时下热门的怂重庆火锅厂、廣蓮申“点心公园”主题店、Birdie Cup Coffee小鸟杯、山石榴等店铺都可以在张园·丰盛里找到。

07

FOUND 158

FOUND158原为大同坊，是延中广场公园的下沉式商业广场。经改造后，以酒吧和餐厅的夜生活方式为定位。

尽管FOUND158主体位于地下，但项目在一层打造了大面积的彩绘和欧式小亭，成为它独具特色的地方，两个旋转楼梯被装扮成了绿色和粉色，很有异域风情。加上周围有公共绿地的环绕，走进FOUND158还颇有些曲径通幽的感觉。

整个地下商业以餐饮业态为主，种类丰富且多为异国料理，包括法式、意式、墨西哥、中东、日料等等，为年轻人和外籍人士提供多元的就餐选择。同时还有多个热门酒吧和Live House，如TAXX SHANGHAI、JZ Club、Listen Live House等等。

08

JULU 758

这里原来是上海仪表厂，总建筑面积1.2万平方米，由多个大小不一的建筑单体构成，混凝土的灰色外墙与棕红色砖墙立面结合，实地探访时依然能感受到浓厚的工业气息。

整个园区呈“U”字型，入口处最醒目的一栋就是来自瑞士的环保包袋品牌Freitag国内首店，共两层，陈列了经典的Freitag产品。

巨鹿路沿街的“MORE THAN EAT”颇有特色，像是一个美食广场，有长桌作为公共用餐区，汇集了多种异国风情餐厅。有墨西哥街头小馆La Mesa、WAT is GOOD鸡尾酒研酒所、MOST居酒屋、日咖夜酒品牌Bar Lotus等。此外，还有网红餐饮、空间美学馆、酒吧、宠物店等。

09

武夷MIX320

武夷MIX320是长宁区武夷路“城市更新”重点项目，前身是农贸市场、社区中心和住宅楼。经过改造后，项目定位“融合之地、潮乐坐标”。

面向项目，左侧是更新之后的菜场入口，进深很深；右侧打造为时尚休闲街区，一条弄堂向前延伸，并在尽头形成一个小广场。

如此的规划，对于来买菜的周边居民和来放松的潮人们来说，各不干扰，有对应的入口和动线。街区部分楼层2-4层，有开阔的露台、错落的楼梯，弄堂和小广场上的外摆座位，呈现出现代与复古结合的氛围感。

项目内以咖啡、餐酒吧、餐厅为主，有意式餐厅、墨西哥菜、烤肉、日式烧鸟，也有一些复合功能店铺，比如：咖啡 造型沙龙 美睫美甲各占一层。以独幢拿下2-3层的租户居多。

10

上生·新所

上生·新所位于长宁区延安西路上，原为上海生物制品研究所，总占地面积约4.8万平方米。由三处历史文化建筑、11栋工业改造建筑，以及4栋当代建筑组成。

其中三处标志性很强的历史文化建筑分别承担了不同的功能。孙科别墅用于承担展览活动，2021年的上海双年展“水体”城市项目·延伸展览就选择在这里布展。哥伦比亚乡村俱乐部则引入了上海首家茑屋书店。海军俱乐部及其泳池因其独特的造型和场景，吸引到很多时尚品牌在此举行活动。

项目引进了一些特色店铺，比如：Outland线下首家露营集合店、Blueglass上海首家城市地标店、AnKoRau前店后厂概念店、带有咖啡的RE调香室旗舰店等。

11

幸福里

幸福里建筑面积1.5万平方米，原为上海橡胶制品研究所。整体呈现东西向单一动线，在番禺路、幸福路均有入口，如同一条小里弄。幸福路入口处规划了水景和标志性的雕塑，我们到访时项目正在举办市集，是当天考察项目中人气最旺的一个街区。

番禺路入口是主力店铺：幸福集荟，将书店、文创、服饰、咖啡结合在一起的复合功能空间。前文提到的mamafufu就是由幸福集荟与马利合作，它也是其他M 系列园区的主力店铺。

从业态规划来说，幸福里也是以餐饮等体验类业态为主，引进了一些有特色和热度的品牌。比如：LUNEURS、O’mills light Brunch&Bistro、隐溪茶馆、地球美食剧场、Letao、Baker&Spice等等。办公方面，引入了共享办公U-CUBE。

12

武康庭

由武康路374号、376号、378号三栋建筑及弄堂组成，原址是民国时期外交官的宅邸，以及上世纪70年代原上海仪表局的办公楼。改造之后成为集合商业、艺术、办公、私人住所于一体的街区。

伴随着沿街的梧桐树和红顶老洋房，项目本身的小资氛围十分突出。藏匿在项目深处的%Arabica是其内地首店、入口处的Peet’s Coffee是其上海第二家店铺，一度吸引大批消费者来打卡。最近，武康庭还新开了一家素食咖啡简餐Fortunate Vegan Cafe，中文名为上海幸福咖啡店，店内环境十分温馨。

武康庭的内部有一个小广场，连接了20余家店铺，业态丰富，既有画廊Leo Gallery、艺术摄影商店Yellow Korner、荷兰包袋品牌 Peoperty of，也有花店Rosa Gallica、葡萄酒品牌Pudao Wines以及川菜龙门阵、日式烤肉Toki和意式餐酒吧Pistacchio。

13

Wukang Market

位于武康路98号，以前是武康菜场，经改造后成为“Wukang Market”。整个空间共两层，面积不大，汇集了两个轻餐品牌Agnes、Something，一家粤式点心店米面荟心，以及一家买手店D.O.C。实地探访时尽管在工作日的下午，但人气颇旺。

位于一楼的D.O.C是Harbook 旗下的买手店品牌，以小众设计师品牌、饰品为主，面积约500平方米。内部空间宽敞，以白色和原木色为主色调，搭配了亮眼的蓝色。石膏雕像、亚克力教堂椅又体现了古典与现代的冲撞。

二楼的网红轻餐店something，门口虽不起眼，但店内的挑高天花板满眼绿植、沿街落地窗、圆形吊灯，氛围感满满，非常小资。如果遇上好天气，能尽情地享受阳光的沐浴，很适合拍照打卡。

14

黑石M

项目以历史建筑黑石公寓为中心，以及三栋建筑、Art deco为风格的M Hotel共同组成。黑石公寓建于1924年，曾被当时的媒体喻为“中国最好的公寓”，外墙由黑色砖石堆砌而成，探店小编形容它“低调奢华”。

黑石M 距上海音乐学院不远，位于上海最具音乐文化氛围的区域。该项目以音乐及其复合功能为主题，引入了近20个业态不同的品牌。幸福集荟位于入口处，内部划分了文化集室、视野集室、儿童集室、唱片试听室等7个主题，咖啡空间则是与本土咖啡品牌Drops合作打造。

除了精品酒店M Hotel之外，项目商业店铺也引进了一些特色品牌，比如：奢侈品二手交易平台“只二”的首家线下门店、主要经营中式珠宝和器物的国风设计师品牌“三是两听”、潮牌买手店Nox’s boutique等。

15

永康里

位于永康路自嘉善路至襄阳南路段，早期酒吧聚集。自2016年逐步改造后，目前以咖啡、多元化的餐厅业态为主，有上海“咖啡高地”之称。与其他园区类项目不同，永康里作为街道的形式，店铺规模普遍较为迷你，几乎每家店都设有外摆区，在天气宜人时自成一道风景。

永康里有十余家咖啡店，比如：EÀU CAFÉ、HINICHIJOU（熊爪咖啡）、BATHE Coffee、In Dough We Trust、重生Coffee、六六咖啡等。

此外，多国风味餐厅及甜品店，也是吸引众多年轻人的打卡热门地。包括salée BESSOU、工业风的意大利餐厅La Baracca、牛油果绿装修风格的健康酸奶品牌 舔勺！SPOOOON等。

染发研究所、买手店LOOP 58、茶是一枝花泡茶店、文艺风的彼岸亭花店RIVERSIDE、595Barbershop美式油头等等小店，也都能激起到访消费者的探索欲。

16

思南公馆

思南公馆街区始建于1920年，于2010年完成保留保护改造。位于淮海中路商圈，区域兼具时尚感与人文气息。5万平方米的街区由51栋历史建筑组成。

思南公馆的主入口位于思南路，商业街区内分布有餐饮、零售、生活服务等业态，包括无味舒食、Make Up Forever、思南书局等。此外，还有288 Livehouse、动漫主题的萌果酱谷子咖啡、瑞幸咖啡x网易云音乐、RIOLAB锐澳轻饮实验室等面向年轻人群的特色门店。

从同样位于思南路的酒店入口进入，则是绿树成荫的环境，如同一个小公园，独栋餐厅的用餐氛围幽静高雅，此处以中高档定位品牌为主，包括小南国旗下慧公馆，米其林二星东方景宴、茶文化餐厅逸道等。

17

永平里

永平里位于衡山路和永嘉路交界处，由5栋单体建筑改造而成，其中，四栋为老旧办公楼，一栋为新里建筑。进入主入口，可以看到永平里的标志性艺术作品玫瑰花。在空间设计上，建筑分布于园区主动线的两侧，永平里将欧式步行街道与独具历史风貌的海派建筑相融合。

街区整体以餐饮业态为主，汇集了各国各色美食，比如：土耳其餐厅Garlic、餐酒咖啡厅kru、西班牙特色餐厅Colca，还有潮汕菜神仙馆。零售有花店Joyce Flower、高级珠宝集合品牌Vetiver，艺术相关品类包含高级画廊杜梦堂、瓷器工艺品牌松梦窑等。

18

衡山坊

衡山坊位于徐家汇商圈，衡山路、天平路交叉口，距离港汇恒隆广场步行5分钟。项目包括十来幢洋房和两排新式里弄，有零售、餐厅、生活方式店铺，以及一家共享办公空间。

衡山坊亮相之初因“衡山·合集”书店引起关注，近两年项目入驻品牌变化比较大。比如：TSUBO、念叁HONOR23、Camper带有潮流基因的品牌店铺，以及播broadcast、EP雅莹等传统女装品牌的概念型店铺。

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