三四线城市房地产去库存的策略（39城去库存周期超两年）

1月28日，上海易居房地产研究院发布了《2022年中国百城库存报告》（简称“报告”）。报告显示，2022年，房地产销售行情持续疲软，住房去库存面临前所未有的压力。在全国100个城市中，新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，更有39个城市去库存周期超过两年。

截至目前，仅少数核心一二线城市短期新建商品住宅库存去化时间不足10个月，三四线城市新建商品住宅库存去化压力较大。那么，哪些城市库存压顶？哪些城市去化预期好？

约7成城市库存同比上涨

受2022年住宅销售持续疲软的影响，住宅库存呈现月度拉升的态势，房企去库存面临较大的窘境。报告显示，截至2022年底，100个城市新建商品住宅库存总量为5.3亿平方米，相比2021年底的数据增长了1.3%。其中，一线城市、二线城市、三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为3360万平方米、26572万平方米和23126万平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，一线城市的库存拉升态势较为明显，这和一线城市受疫情影响、年底加快推盘等因素有关。而二线城市出现罕见的库存下跌现象，一方面可能受烂尾楼事件影响，新盘供应受冲击；另一方面，2022年四季度持续出台的购房政策，刺激了部分购房需求，消化了部分库存。对于三四线城市而言，返乡置业需求在减弱，客观上也对去库存造成压力。

通过报告横向对比可以看出，2022年全国百城库存攀升的城市数量较多，约占7成。截至2022年底，100个城市中，有68个城市库存出现了同比正增长现象。从具体城市来看，珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显，其同比增速分别为72%、56%和46%。而肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快，同比增速分别为-20%、-19%和-18%。

“2022年是历史上房屋销售和去库存最困难的一年。”严跃进表示，在这一年，房屋销售数据出现断崖式下跌，且购房预期悲观。即便出台了一系列购房政策，但交易市场提振弱于预期，也进一步限制了去库存工作的开展。整体来看，库存去化的压力和经济形势更趋复杂化等有关，也和购房者收入预期及购买力减弱等有关。同时，房地产开发领域出现的“烂尾楼”事件，也在很大程度上影响了购房者入市信心和意愿，使购房需求跌入冰点。

三四线城市库存去化压力较大

库存的增长还带来销售周期的拉长。据报告显示，2022年底，全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过1.5年。由此可见，2022年属于去库存压力较大的年份。

具体来看，2022年底，在100个城市中，一线城市、二线城市、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为12.4个月、18.0个月和21.9个月，去化周期都超过一年。其中，一线城市到了去年下半年去化压力有所缓解；二线城市则改善不佳，二线城市烂尾楼事件对销售端冲击较大，影响了去库存的速度；而三四线城市去化压力最大。

中指研究院方面认为，2022年在供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。具体来看，杭州、上海、合肥等城市短期库存不足，天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。

此外，报告显示，上海成为2022年楼市去库存最好城市，从排序可以看出，包括上海、济南和合肥的去化速度相对较好，存销比分别为5.3个月、6.3个月和7.0个月。值得关注的是，全国100个城市中，有39个城市去库存周期超过24个月，即两年。比如，重庆、北海、洛阳分别为39.3个月、47.9个月、50.6个月 。

事实上，自2010年以来，全国百城楼市共经历了三个去库存的最艰难时期，即出现过三个去化周期的最高点。其中，2012年2月，存销比为22.8个月；2014年7月，存销比为20.9个月；2022年6月，存销比为20.2个月。相比之下，2022年去化周期陡然攀升的态势很明显，且到了年底依然出现反弹。也是最近8年去库存压力最大的阶段。

一二线城市有望率先迎来复苏

对于百城新建商品住宅呈现出明显的“供大于求”的态势。其主要原因不在于供给端，而在于需求端，即需求端过于疲软且持续无法改善。因此，库存压力大的城市在2023年要继续做好住房消费刺激工作，积极有效化解库存压力。

严跃进表示，自2021年9月央行房地产金融工作座谈会以来，全国房地产政策持续向好，政策宽松期已达16个月。当前房地产市场复苏的条件和基础更加坚实。尤其是2022年四季度各类新政策频出，包括“金融支持房地产16条”“三支箭”政策等，都为房地产市场的健康发展创造了良好的条件，有助于进一步促进去库存工作的开展。

贝壳研究院方面认为，春节期间的楼市表现再次反映了中国的市场体量巨大，也意味着城市之间、人群之间存在较大的差异。刚需群体的预期弱，但改善性需求预期相对较强。预计今年一季度市场会保持复苏的势头，珠三角及京津冀重点城市表现好于其他城市群。在人口和就业进一步向大城市集聚的趋势下，核心城市的房产依然具有不可替代的价值，人们对于房地产过度恐慌的预期将会转变。

此外，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。

新京报记者 袁秀丽 图/易居提供

编辑 武新 校对 刘军