散户投资房地产（如何做空房地产盈利）

如果经常访问“知乎”、“雪球”“天涯”这类社区，会发现，对于“做空”房产的需求是非常非常大的。

如何“做空”房价？很多人讨论来讨论去，讨论出两个问题：

中国房价会发生美国那样的暴跌吗？

中国房地产可以做空吗？

1、中国会发生美国那样的暴跌吗？

答案是：如果我国房地产发生暴跌，也不会是美式暴跌。

因为我国首付非常高，并且贷款审核非常严格，发生大面积违约的概率还是很低。

比较危险的是给开发商的开发贷款和土地购置贷款。

我国的按揭并没有再证券化，没在金融市场流通开，在银行仓库里放着，毛病是没法拿去赚钱，好处是出不了什么大问题。

其实，美国如果单纯是按揭大面积违约，也没什么大事。问题在于大量的垃圾债券渗透到了整个经济系统里，所有的银行都花了无数的钱买了天量债券，而且这些钱还都是借的。

在这个基础上又有无数的金融衍生品，复杂到连知名天才的伯南克都承认自己不太明白都是些什么玩意。是这些东西最后拖垮了整个金融系统。

2、中国房地产可以做空吗？

答案是：比较难。

金融科普类电影《大空头》里面表现的几种做空方式可以看到，那几个美国金融天才做空的也不是房地产或者房地产贷款，做空的是房地产贷款之上衍生的债券。

有和投行签CDS债券保险；有买MBS债券认沽期权的；

这些复杂的金融衍生品之上的衍生品咱们基本都没有，更找不到对赌的机构。

而且在《大空头》影片中，房贷出现大面积违约时，证券价格却仍处高位，为什么？

因为，投行在争取时间找接盘侠，在高位把MBS、CDS全部跑出去，在反向购买CDS做空。

MARK的老东家也很早在做空，不过玩瞎了，亏了150亿。

所以说，那几位大空头即便是拥有做空工具，也是天才级的表现。

3、做空的工具还是有的

尽管衍生品市场没那么发达，真心要做空，也还是有一些工具可用：

▲ 向券商融券，卖空房地产公司股票。不过融出的每种证券余额不得超过该证券可流通市值的10%，而且中国股市素来股权非常“集中”，主动做空比较难。

▲ 购买认沽期权。但是当前只有跟踪股票指数的交易型开放式指数基金（ETF）等标的物，如：50ETF期权。指数权重里可是又不同类型的公司，针对性不强。

▲ 港股市场有针对于单一房地产股票的认沽期权，“涡轮”。

4、如何从房地产的衰退中获利？

其实换个思路，既然做空难，择时逆向抄底行不行？

当出现行业衰退，总会有恐慌情绪蔓延，一定有个体财务状况的差异导致抛售，出现很好的标的物的机会非常大。

从中国经济的长期前景看，只要在恰当的时机买到低估的资产品，都是有利可图的。

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