物业管理行业未来的三个基本判断（物业管理的经济学基础）

公共产品理论是公共经济学理论框架的核心内容和逻辑起点。公共产品是相对于私人产品而言的，是指用于满足社会公共需要的产品和服务。传统意义上，政府是提供公共产品的主体，随着经济和社会的发展，公共产品的提供者出现多元化的提供者。以公共产品理论为出发点，我们就不难理解物业管理收费问题的特殊性和产生根源。

理论要点之一

公共产品具有排他性。公共产品消费是集体共同进行的，公共产品一旦被提供出来，就不可能排除任何人对它的不代价的消费，容易产生“搭便车”问题。所谓“搭便车”，是指某些人虽然参与公共产品的消费，却不愿意支付公共产品的生产成本，完全依赖于他人对公共产品生产成本的支付。

现实问题

物业管理物业的消费同样会产生“搭便车”的现象。物业管理服务是向物业管理区域内的全体业主提供的，物业服务企业无法因为个别业主不交物业费而阻止其享受服务，当不交物业费业主能够享受到业主与交费业主同样的（甚至更多的）服务的时候，人们基于自利性自然倾向于“搭便车”。具有非排他性，无法像在一对一的买卖中那样将不交费业主排斥消费群体之外，是物业管理收费难的根本原因。

理论要点之二

公共产品具有非竞争性，公共产品一旦被提供，增加一定数量的消费者不会减少原有的消费者的收益，也不会增加相应的生产成本，其新增消费者使用该产品的边际成本接近于零。

现实问题

物业服务企业提供的秩序维护、保洁、绿化、公共设施维护等公共性服务，其服务成本相对固定，业主（非业主使用人）的增加或者减少，对服务成本的影响相对较小。因此，一定的区域规模有利于物业服务效益的最大化，而且物业服务企业不能依据业主对物业服务实际享有两来增减应支付的服务费（即对价），业主不能以未实际居住作为拒交管理的理由，这是《物业管理条例》第四十二条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的理论依据，同时也是《物权法》第七十二条规定“业主不得以放弃权利不履行义务”的经济学基础。

理论要点之三

公共产品具有不可收费性。由于公共产品的排他性，导致产品的提供者向消费者收费不易，或者导致收费本身所需成本过高，因而公共产品的提供，只能通过非市场的手段进行。

现实问题

公共产品在传统上是由政府无偿提供的，国家通过强制性的税收实现公共产品的价值补偿。物业管理服务具有公共产品的非排他性和非竞争性，却必须通过市场手段由业主（即受益者）提供服务成本。在物业管理过程中，服务成本的核算、价格信息的专递以及也业主人数的分散，不仅提高了收费的成本而且增加了收费的难度，从而导致物业服务收费的矛盾和冲突。

理论要点之四

公共产品具有外部性。公共产品的生产和消费会使生产者和消费者以为的社会成员获得利益或遭受损失，而获收益和受损者却无须为此支付成本或受到补偿。

现实问题

物业管理服务同样具有外效性。从服务提供的角度，楼宇外观的美化和整洁，有利于城市环境的优化小区公共秩序的维护，有利于城市治安环境的改善。从服务消费的角度，业主遵守居住规则、合理节制地消费物业服务，有利于延长物业使用寿命，降低物业服务成本，业主不使用物业，对公共设施的不合理损耗和破坏，则会造成物业使用寿命的缩短和管理成本的提高。物业管服务的外部性，不仅有利于我们全方位、多视角地把握物业管理的成本和收益，而且有助于我们加深对物业管理和城市管理之间不可分关系的认识。