未来3年这些城市房价至少会涨40%（未来10年3类城市房价或）

随着我国城镇化建设进入高阶阶段，我国的城市住宅也从过去的供不应求开始变成供大于求。根据最新的上海易居房地产研究院发布的报告显示，我国前100城的新建商品房库存量已经超过了5亿平方米，达到了51040万平方米，环比增涨了1.6%，同比增长7.8%。整体库存量已经连续保持24个月正增长，其中二线城市的库存总量为26820万平方米，同比增加了11.0%,三四线城市为21077万平方米，同比增涨3.3%。从上面这份数据中我们可以看出，我国商品房库存量过剩问题已经比较严重，基本要和2014年持平，而2014年还有去库存政策，如今我国的城镇化率已经达到了60.6%，去库存政策很难再次实施。

在商品房过剩的情况下，但我国的住房需求却在不断减少。根据国家统计局数据显示，我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96%，其中拥有两套房以上的城镇家庭占到了45%，人均达到了1.5套。另外最近几年我国的新生人口出生率也在持续降低，未来房地产行业的人口红利正在慢慢消失。

当然我们上面所说的楼市情况是我国楼市的总体现状，随着城镇化的进一步加深，我国人口将进一步向大城市集中。一些经济发达的大城市，由于能给年轻人提供更多的就业岗位和发展空间，就能吸引更多的年轻人来这里发展，这样这些大城市的人口还会继续增加，住房需求依然旺盛。而一些资源不断收缩，没有支柱产业的城市，由于无法给年轻人提供更多的就业岗位，导致人口不断流失，住房需求不断减少，住房过剩问题将更加突出。基于这两点原因，随着我国楼市发展进入高阶阶段，出现分化的现象已是不可避免。

在楼市分化的趋势下，对很多购房者来说，在哪些城市买房成了一个重点问题。毕竟现在房价仍然处于高位，无论刚需还是投资者都不希望自己买房后房价大跌，赔掉自己的血汗钱。未来10年，这3类城市的房价或出现“断崖式下跌”，生活在这里的人不适合再入手过多的房产。

第一：资源不断收缩，没有支柱产业的城市

一提到资源收缩型城市，可能大家最先想到的就是鹤岗。事实也确实如此，鹤岗确实是典型的资源收缩型城市，原来鹤岗之所以能发展起来，靠的就是鹤岗有丰富的煤炭资源，但随着煤炭资源的枯竭，这些城市也就失去了支柱产业。其实我国有很多资源型城市，这些城市之所以能快速发展，主要原因就是原来这些城市有着丰富的自然资源，例如我们前面提到的煤炭资源，还有石油资源、矿石资源、森林资源等等。

根据国家统计显示我国一共有262个资源型城市，其中3个成长型城市、141个成熟型城市、67个衰退型城市、23个再生型城市。一般来说成长型城市、成熟型城市和再生型城市问题还不大，因为这些城市要么资源还没有枯竭，要么转型已经成功，所以房价短时间还不会有大的波动。但一些资源枯竭型城市就可能出现房价断崖式下跌的情况，例如鹤岗、玉门、阜新等城市。这些资源收缩型城市由于资源基本枯竭又没有支柱产业，所以无法为年轻人提供工作岗位，年轻人在这些城市收入不高，很可能就开始向其他一些经济发达的城市转移。随着人口的流失，住房需求不断减少，这些城市的房价很可能像鹤岗一样变成“白菜价”。

第二：人口不断流出的城市

任泽平曾经说过房地产行业的发展是短期看政策、中期看金融、长期看人口。所以看一个城市未来的房价是涨是跌，还是要从人口来看，对于那些人口不断流入，住房需求还在不断增加的城市，房价还会继续稳定上涨。但对于那些人口不断外流的城市，没有人口的支撑，房价很可能会出现大跌的情况。

我们前文说过，那些资源收缩型城市的房价之所以会出现下跌，最终原因还是人口的流失。其实不只资源收缩型城市的人口会流失，随着我国城镇化建设的加深，我国的人口开始从过去的从农村向城市转移，转变为小城市向大城市转移。所以未来一些小城市很可能走过去农村的老路，年轻人都去大城市发展，剩下的都是一些老人和孩子，那么这时，这些城市的房价也可能出现“断崖式”下跌的情况。

第三：被炒房客“洗劫”，房价虚高的城市

过去20年房价持续普遍上涨，所以投资房产成了最赚钱的投资项目。因此也诞生了很多专业的炒房客和炒房团，他们很多时候不光只是投资房产赚钱，更多时候他们还抬高了一个小区，甚至一个城市的房价。特别自从2016年以来，一些一线二线城市的调控政策越来越严，限购、限贷、限售等政策的出台后，炒房客和炒房团在大城市的生存空间变小。所以很多炒房客和炒房团开始向一些三四线小城市转移，加上过去“棚改政策”的原因，造成大量的资金流入这些城市的房地产行业，导致这些城市的房价严重虚高，但实际这些城市的人口和产业根本支撑不住这么高的房价。例如环京城市燕郊、香河县、涿州等城市，这些城市房价严重偏高和自身城市的实力不符。

随着我国“房住不炒”政策的深入人心，未来房价很可能以稳为主，房价一旦保持稳定或者出现下跌的趋势，这些城市的炒房客和炒房团很可能会选择撤离，开始抛售自己手里的房子。一旦这些炒房客和炒房团大量抛售自己手里的房子，但又没有足够的刚需接盘，那么这些城市的房价也可能出现“断崖式”下跌的情况。

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