昆山哪个区最值得投资买房（最牛县级市的千亿密码①昆山）

义乌，这座号称离世界最近的小城，却把触角伸向了地球的每一个角落——从美国大选，到北京冬奥、卡塔尔世界杯……都是它的舞台。2022年，“宇宙小商品中心”义乌宣布登顶全国居民人均可支配收入县域第一的位置。

实际上，不止义乌。

国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》显示，目前我国共有105个大城市，而其中有4座县级市跻身此行列——包括浙江义乌在内，还有江苏昆山、浙江慈溪和福建晋江，同时这4城的GDP都在千亿以上。

大城市的考量因素不光是人口、经济实力，还有产业发展、新型城镇化、人才政策等，要做中国的超级县城，并不简单。更不简单的是，这几座县城背后并无强大的能源或重要自然资源支撑，而是通过培育新兴产业，走出一条产业结构优化升级的可持续发展道路。

今年是建设中国式现代化的开局之年，高质量发展成为高频词、高热词。随着以县城为载体的城镇化建设推进，县域城市已成国民经济的重要支撑力量。进入新发展阶段，构建新发展格局，县域经济发展面临新的更高要求，也具备转向高质量发展的积极条件。对此，几座城市给出了不同的范本。

红星深度推出开年观察“小城大事”之千亿县：最牛县级市的千亿密码。

红星新闻记者丨蔡晓仪 蓝婧 江苏昆山摄影报道

编辑丨何先锋 余冬梅

“房间都爆满了！”2010年上海世博会期间，50公里外的昆山周庄镇人郭凡忙得不可开交。

郭凡在周庄古镇经营着三家客栈，每天凌晨三点半，他需要准时叫醒房客，安排他们坐上开往上海的旅游专车。那时，从昆山南部这个水乡古镇到上海世博会，开车只需一个半小时，房价却只有上海酒店的十分之一。

“从昆山去上海，可能比上海同城还近。”不光旅游产业，自改革开放以来，昆山这座传统农业县级市也凭借地理优势和招商引资，承接大量上海外溢资源，成功甩掉了苏州市辖县“小六子”的末位帽子。

2020年昆山GDP高达4250亿元，同时宣布当年工业总产值突破万亿，成为首个跻身“万亿俱乐部”的县级市。2022年，全国综合竞争力百强县(市，区)榜单发布，GDP超千亿县(市)增至42个，而昆山连续18年蝉联全国综合实力百强县市榜首。

↑昆山南高铁站外，标识讲述着“昆山之路”精神与环苏沪的地理优势

新上海人撑起昆山楼市

房价赶超新一线

坐上上海地铁11号线，可直达位于昆山东部的花桥站。与花桥站接壤的苏州地铁S1线仍在施工，根据政府规划，S1线呈东西走向，起点将与苏州轨道交通3号线唯亭站衔接，在昆山境内途经26个站点。届时，昆山将作为中间枢纽，连通苏州与上海。

近年来，由于上海外溢需求不断，有着“环沪第一城”之称的昆山楼市一直畅旺。许多新上海人选择置业在昆山，跨城上班。昆山东部的花桥紧邻上海嘉定区，又有地铁利好，更是成为置业热门区。

2022年11月，刚落户上海的李一宁还不具备上海购房资格，手头的资金也不足以支付上海一套小两房的首付。权衡之下，李一宁决定和另一半置业在“环沪”的花桥。

和很多人的看法一样，昆山花桥给李一宁的印象是上海的“后花园”。他介绍，目前花桥房价2.5万每平方米左右，相比于上海安亭4万的均价低了不少，成为许多新上海人的选择，“地铁多三站，房价砍一半。”如今，吴淞江上也已经架桥，未来，从花桥沿沪大道直接开车到上海青浦的胜利路，车程在20分钟左右。但花桥离昆山主城区远，大型商圈的缺乏也成为李一宁烦恼的地方。

一位本地中介向红星新闻记者介绍，在昆山，不少热门楼盘几乎八成以上的客户来自上海。尤其是在2022年8月，昆山取消了外地户籍购房的社保要求之后，当地楼市也快速回温，吸引了许多新上海人购房。

↑昆山市行政区划，作为中间枢纽连通苏沪

昆山，一个县级市的房价可能会让许多新一线城市咂舌。目前，昆山常住人口达209.25万人，因城区人口达141.43万人，2022年10月还跻身为人口超百万的Ⅱ型大城市，这也推动了当地房地产市场的发展。中国房价行情网数据显示，截至2022年11月，房价破2万元每平方米的县城数量达到8个，其中诸如昆山这样的头部县城有的房价则直逼3万元每平方米，超过了武汉、佛山、重庆、长沙等一众新一线城市。

据安居客平台数据，2012年至今，昆山房价在十年间涨了2.58倍，均价从2012年的7500元每平方米上涨至2022年的19320元每平方米。2016年受全国楼市大涨行情影响，昆山房价一年上涨超3000元每平方米，进入万元时代，均价在12862元。

这意味着，十年前昆山一套100平的房子只需75万，而现在则需近200万。一位苏北来昆山打拼多年的70后出租车司机介绍，六七年前他在城西以均价1.7万购买了一套商品房，如今已经涨至5万每平。多位本地中介均提及，由于靠近森林公园等生态园，目前昆山城西的房子均价最高，可达四五万左右。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，升级为大城市的县城均是产业基础雄厚、产业资源聚集的城市，也是人居环境适宜、外来人口规模大的城市。这使得当地房地产开发规模比较大，潜在购房需求也大。“但此类县城的购房群体主要包括个体工商户等富裕群体，也包括数量众多的外来务工人员。”严跃进说。

闯出来的“昆山之路”

自费创办开发区

1988年7月22日的人民日报头版头条，刊发了一篇长篇通讯《自费开发——记昆山经济技术开发区》，并配发《昆山之路三评》评论员文章，对昆山自费建设开发区、大力发展工业经济的创新做法和成效给予高度评价。此后，“昆山之路”叫响全国。

四年前，1984年，昆山县委县政府决定在城东搞工业区时，并没有经过江苏省和国家批准，只是“偷偷搞”。昆山经开区管委会原主任宣炳龙介绍，因为当时昆山只是个农业县，没有工业基础，其次也不靠近港口，不是主要沿海城市，批的话基本不可能通过，“按那个年代的话来讲，就是少说多做，先做后批。”

当时所有人都觉得自费开发是天方夜谭。宣炳龙搞规划时，需要迁走几位老农的坟地。几个老农跟他讲，“宣主任，你真的在做梦，这个地方从来没有引进外资，要请外国人来帮我们搞经济，我们祖宗十八代在这个地方，外国人什么样子我们都没看到过，你还要把外国人的工厂的钱引到这个地方来，有这个可能吗？”

1985年，外资企业苏旺你有限公司正式落户昆山开发区。这是昆山市历史上的第一家外资企业，也是江苏省的第一家外资企业。为审批这个项目，昆山人往南京北京跑了123次，敲了732个公章，拟写文件和材料用去了16开纸6令（6×500张）。对于昆山，苏旺你落户的意义是历史性的，此后，“亲商、富商、安商”的服务理念也成为昆山开发区的招商名片。

1988年后，每逢召开14个国家级开发区会议，国务院特区办会特邀昆山自费开发区到会参加，被坊间戏称为“14 1”不入编的“私生子”。不等不靠，经过8年努力，1992年8月，昆山开发区终于被国务院批准升格为国家级开发区，从编外“转正”。

这年下半年，昆山也引进了沪士电子（昆山）有限公司，是当时投资规模最大的台资企业。往后，号称“四大金刚”的六丰机械、统一食品、樱花卫厨和捷安特自行车以及日本精工、丰田等大项目相继落户昆山。

昆山市政府工作人员向红星新闻记者介绍，经过近四十年的开发，昆山已累计吸引78个国家和地区的8800多家外资企业，总投资超1100亿美元。以台企为例，目前台湾制造业百强企业超过一半在昆山落户，占全市地区生产总值的30%、工业总产值的40%、利用外资的50%、进出口总额的60%。

制造业转移动荡

电子产品产量大幅下降

2022年11月19日，昆山国际模具城，机械加工的声音不断从基地一家家厂房传出。这里位于昆山城北的昆山国家高新区。坊间流传着一句话，世界模具看中国，中国模具看昆山。自2006年启动以来，昆山国际模具城已引进模具相关企业上千家。

湖南人老徐的五金模具厂是当年第一批进驻的企业，至今已在模具城经营了16年。日常，他的模具厂主要为手机、笔记本电脑、汽车厂家生产冲压模具。“不论是模具研发设计、制造加工，还是模具配件及五金机电贸易，来了这里都能找到。”

十年前，完整的模具产业链形态已经成为昆山制造业的骄傲。昆山市人民政府原副市长张玉林曾在2010年的企业入驻仪式上自豪地介绍，昆山模具产业基地年产值达115亿元，占全国模具总产值的10%，列全国26个模具集群式生产基地之首。在他看来，昆山高新区以国际级模具产业基地为依托，发挥昆山制造业集聚优势，通过昆山国际模具城功能性载体的建设和模具产业服务平台的建设，使昆山模具特色产业基地的集聚效应十分突出。

↑江苏昆山，沪士电子有限公司 图据视觉中国

然而，发展至今，昆山电子制造业产量正面临大幅下降的困境。因制造业而兴的昆山，走到了一个重要的发展关口。昆山市统计局发布的《2021年昆山经济运行情况分析》指出，全市经济存在一些突出问题需要引起重点关注，其中工业生产面临多重“掩盖”，主要电子产品产量大幅下降，手机比上年下降20%；数码照相机下降27.3%；平板电脑下降22.8%；光电子器件下降19.3%。

身处市场一线的老徐更能敏锐感受到这次制造业的动荡。他向红星新闻记者回忆，刚来昆山时租的第一间厂房，每平方米月租仅8元；2016年后，厂租开始升得厉害，从每平方米的18元、25元、35元一路攀升到现在的40元。那几年，许多上海淘汰的大规模模具厂也转移到昆山。“现在，土地、人力成本的增加，也让模具城不少厂家被迫迁离昆山。”

同在模具城，老徐认识不少搬离的厂家，有的迁到安徽，有的迁到无锡，更多的迁到了苏北盐城等地。究其原因，老徐解释，“那里房租、人力比昆山便宜。”

昆山的笔记本产业也开始向中西部转移。一位电子行业的业内人士介绍，如今昆山下游代工巨头纷纷外迁和转型，全球前六大代工企业光达、仁宝、纬创、英业达、富士康和和硕目前已全部入驻重庆，其笔记本电脑出口量保持全国第一，占全球份额的40%。

这与我国近年来区域产业链布局不无关系。根据“十四五”规划纲要，我国将优化产业链布局，引导产业链关键环节留在国内，强化中西部和东北地区承接产业转移能力建设。随着区域间产业转移深入推进，重庆、西安、郑州等中西部城市借助产业转移和双创经济，已经成为如今电子信息、智能制造等新兴产业高地。

对于产业转移这一问题，现任昆山市委书记周伟去年十月份受访时表达了他的乐观。他介绍，不久前一家知名光电企业在2013年投资昆山13亿美元的基础上，新近又追加18亿美元的投资，启动项目二期，继续增持昆山。2022年8月，昆山已经提前4个月完成了外资到账的全年目标任务。在周伟看来，“尽管国际形势严峻复杂，但是我们不断赢得了海内外客商对昆山的青睐。”

布局新“昆山之路”

“怕就怕在没准备”

失去了制造业红利的昆山，未来将何去何从？

在横跨苏昆太高速路上，有一段路叫“祖冲之路”，全长14.069公里。沿线高楼林立，各色产业园聚集。昆山本地人介绍，1500年前，科学家祖冲之曾在昆山当过县令，他早于欧洲1000年精确推算出圆周率π。2013年，这条路由苇城路正式更名为祖冲之路。在本地人看来，这也是目前昆山的一条“科创产业线”。

“转移并不可怕，怕就怕在没准备。”一位昆山市政府工作人员向红星新闻记者介绍，在传统产业因成本和环境问题在昆山低速增长时，自主创新、自我创业、自创品牌为重点的“三自”创新战略成为昆山的转型发展之路。

↑昆山市科博馆内，滚动播放着昆山45家上市企业名单

昆山早在2007年就有所动作。那一年，在完成昆山国际模具城、仁宝（昆山）笔记本电脑生产线等的“散转聚”转型实践后，昆山开始实施新一轮被称为“低转高”和“大转强”的转型实践。彼时电子信息产业正如日中天，而昆山先进装备制造产业基地、昆山小核酸产业基地、昆山高新区机器人产业园等新型产业已在悄然布局。

昆山原市委书记杜小刚曾在接受媒体采访时坦言，放眼当下，支撑昆山高速增长的生产要素成本低、地理位置优越、资源环境承载力强等比较优势已大为减弱，传统发展模式走到了尽头，昆山必须要走高质量发展道路。

面对产业转型的压力，2015年，昆山设立专门推进转型升级创新发展领导小组，出台了《昆山市“转型升级创新发展六年行动计划”实施意见(2015-2020年)》。根据这份计划，昆山市将以科技创新为引领，发展先进制造业。

如今昆山的科技创新策源地位于开发区夏驾河沿岸的夏驾河科创走廊。科创走廊一家光电企业负责人向红星新闻记者介绍，夏驾河科创走廊是紧扣光电、半导体产业，建设重点企业的研发总部和技术总部。此外，阳澄湖科学城和花桥国际创新港也是昆山目前的产业科创中心。

昆山市政府相关负责人也透露，目前昆山产业“大而不强”“大而不新”的问题依然存在，产业园区要素承载、资源集聚、亩均产出能力还需进一步增强。“未来，昆山将推动新一代信息技术产业集群由大体量向高质量转变，如新型显示和集成电路，培养一批强芯骨干企业。”

此外，推动高端装备制造产业主体由小而多向大而强转变，瞄准电池、电机、电控等核心领域，提升汽车零部件制造基地发展能级也是昆山未来产业升级转型的新方向。

产业迁出古镇五公里外

探索江南水乡的新可能性

昆山人爱提“左右生风”，昆山市宣传系统负责人将昆山比喻为一把精美的折扇，一面是发达制造业为代表的经济，一面是江南文化、美好生态里的宜居宜业。就在昆山“偷偷”建立中国第一个自费开发区两年后，周庄古镇卖出了第一张门票，售价5毛。

在昆山市总体规划中，昆山向东接轨上海，向西融入苏州，向北联动太仓，向南则协同推进长三角生态绿色一体化发展。昆山南边的锦淀周（锦溪、淀山湖、周庄）三镇也被纳入生态发展示范区，其中周庄地理位置最为偏僻，古镇文化也因此保存得最为完整。

↑有着中国第一水乡之称的周庄，坐落在昆山最南部，与苏州吴江区接壤

郭凡在此经营着三家客栈，他是土生土长的周庄镇人。四十年来，他也见证了昆山最南边这个古镇的变化，“在周庄大桥未建之前，外人进周庄，需要先到摆渡口，登上手划的渡船。小船慢悠悠荡过几千年的苏沪水道急水港，上岸穿过石板路，才算真正进入古镇。”

古镇以水产、粮食、竹木产品交易为主，镇外河湖环绕，镇内河港交错，前街后河，形成“井”字骨架。镇上有座著名的双桥（明代世德桥和永安桥），据北方网报道，1984年旅美画家陈逸飞以此景作《故乡的回忆》，后为美国巨商购得，在访华时赠与邓小平，隐喻开拓中美友好。次年联合国以此画为首日封图案，轰动一时。

郭凡注意到，上世纪九十年代被划为景区后，周庄逐渐饭店客栈林立，游客也在2017年前后达到巅峰。在昆山市政府统计的2021年度昆山市平均工资中，一、二、三产平均工资分别为5.46万元、9.63万元、13.57万元，三产已经成为拉动平均工资的主要产业。

“印象中，十年前上海世博会时，包括我在内全镇的民宿只有三四家。如今，景区内外加起来已经超过四百家。”郭凡透露，三年的疫情冲击和众多竞争者入局，也让这里的旅游业面临巨大的挑战。调整经营结构，探索新的方向，也成为郭凡客栈目前的生存之路。

当地不少渔民也观察到，随着近年来政府的统一规划，他们不仅分到了乘载游客的万船娘游船，古镇周围五公里内的产业也被全部迁出到急水港以北。在这里，以制造业强县立足的昆山多了江南水乡的另一重县域经济形态可能性。

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