多城土拍门槛降低热度略有回升（土拍寒流）

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近日，多个城市吹响今年第二批集中供地的号角。与今年首批集中供地相比，这一轮开发商拿地溢价率明显降低。与此同时，流拍现象频现。

土拍市场的“寒流”

市场消息指出，截至9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的十宗“竞品质”地块报名正式结束，即停止递交申请文件及缴纳保证金。十宗“竞品质”地块中，九宗由于报名单位不够三家，无法进入后续正式竞价环节，已面临流拍。就在7月30日，杭州公布土拍新政，不仅修改了溢价率上限，还首次试行“竞品质、竞地价”（即告别单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后再进入“竞地价”程序。）。

对于流拍的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，流拍的直接原因和竞品质的约束有关。竞品质涉及的工作量要更大，即房企需要在品质优化方面不断做方案，加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束比较大，包括现房销售等，这也使得部分房企会进行回避。所以，此类竞品质地块后续如何更好推向市场，真正吻合房企拿地的意愿，也是值得注意的地方。

无独有偶，9月7日至8日，福州进行了为期两天的第二批集中供地竞拍，最终成交14宗地块，成交额76.07亿元，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。而在天津，61宗地块其中19宗停牌，流拍2宗，31宗底价成交，9宗实现溢价，平均溢价率仅0.6%。在青岛，76宗中有72宗底价成交。此外，截至9月15日，沈阳第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企报名。

中原数据显示，今年首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿元，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达每平方米10002元，相比2020年同比上涨了15.1%。目前来看，第二批集中土拍相比首批集中土拍明显降温。显然，这与调整后的集中土拍规则有关。

以福州为例，福州对19宗地块的最高价格进行了调整，最高溢价率均不超过15%。另外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。

在严格购地资金审核、禁止房企多马甲参拍、溢价率不超过15%等新的土拍规则之下，已完成第二批集中土拍的城市出现多宗地块停牌、流拍及底价成交现象，成交溢价率也普遍较低。

房企拿地更谨慎

接下来的9月中下旬，深圳、苏州、广州、重庆、南京等多个热门城市也将迎来第二批集中土拍。值得注意的是，上述热门城市中不少城市设置了额外的拿地门槛，且多与配建租赁性住房挂钩。深圳土拍还强化“房地联动”，并下调住房销售限价。据悉，即将进行的二次集中土拍用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%~9.1%不等。如前海桂湾地块，建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元，降价7000元。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，在“三道红线”和供地两集中的背景下，房企拿地态度将更趋谨慎。

最近，一些房企的负面消息不断。严跃进认为，近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱，这时候更需要关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大的挑战。同时，类似拿地意愿减弱的情况，也说明各地在管控中需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

有房企投拓部的工作人员告诉记者，今年的土拍新政不断，房企需要在短期内筹集大量的资金，对于中小房企压力明显偏大，大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式，首选还是热门的一二线城市。

编辑：万健祎

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