家长排队学区房（网红学区房退烧）

“河西跌麻了”“江核二手房跌到2万9了”……当热门板块二手房市场跌跌不休的时候，鼓楼滨江一带的网红学区房已经躺平。

曾经红极一时的拉小学区房南堡新寓，今年平均每套跌40万；靠着力人学校飞升的张家圩小区，单价从去年的巅峰6万 降到今年的4万 ；而鼓楼知名公办初中树人学校的学区房恒盛金陵湾，则上演了百万级别的降价。

不过，在价格普降的同时，学区房市场也在发生新的变化。

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平均每套跌40万

中介：价格接近谷底

先来看看前两年因为学区落定、房价“暴涨”的鼓楼滨江老破小。

2018年8月，鼓楼区教育局宣布将方兴小学纳入拉小教育集团，成为拉小集团的第十位成员，与一般的分校不同，方兴小学为“直属分校”，在师资、课程上与本部实现共享。

第二年5月，拉小分校方兴小学正式招生。也是在那一年，最靠近学校的小区之一南堡新寓，开启了它的逆袭之旅。

出新过的南堡新寓（拍摄于2022年12月）

2019年，从2万出头无人问津的老破小，摇身变成3万 的学区房

2020年，成交价突破3万5，冲上4万大关

2021年，站稳4万，个别房源成交价超过5万

对于业主来说涨势喜人，可它并没有成功复制顶级学区房的成长路线。

中介表示，从去年下半年开始，小区房价开始下跌，价格现在已经降到了3万6左右。去年贝壳一共成交14套房源，其中12套都是上半年卖的。

而今年截止到本月，南堡新寓仅成交了1套房源。

数据来源：贝壳 截止时间：2022年12月12日

“2020-2021上半年是小区最火的时候，40㎡左右的单室套都靠抢，价格普遍在4万以上，最贵的一套卖到215万，单价5万2。”

而曾经最抢手的单室套户型，现在最低门槛只要138万，价格还可以再谈，这套房源价格重回2019。

“南堡新寓价格基本到底了，今年平均每套房源降价大概在40万左右。60多㎡的两房户型，最高的时候能卖到260多万，现在200万左右就能买到了。”中介补充。

尽管南堡新寓是老破小飞升学区房的典型小区，但它的降价并非个例，整个拉小分校的学区房普遍降价。

这些学区房主要分为三种类型：70年纯住宅次新房（偏改善）、65年公寓次新房（偏投资）、老破小（环境差、总价低）。其中降价幅度较大的是65年公寓和老破小。

除了拉小分校学区房降价，鼓楼滨江的另一个名校——力人学校的学区房也在经历过山车般的价格涨跌。

最具代表性的老破小是张家圩，2020年力人学校落定之后，房价由原来的3万 冲到6万 ，今年回落到4万 。

拉小分校和力人学校的共同点是尚未出成绩，这也是影响房价和成交量的最大不确定因素。这些小区早早透支学校利好，遇上楼市寒冬，现在挤去泡沫、价格回落也算意料之中。

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总价下降100万

树人学区房也不行了？

与鼓楼滨江一河之隔的龙江树人学区房，价格也在“大跳水”。

树人学校全称“南京师范大学附属中学树人学校”，作为鼓楼公办初中“三巨头”之一（另外两个是汇文、29中），它的学区房价格一度没有最高，只有更高。

在树人施教区内，距离学校近、房龄新、环境好的恒盛金陵湾，最高卖到8.8万；房龄老、面积小的新河一村、二村，更是多次卖出过10万 以上的“暂无价格”；在定淮门大街以北的三角形区域，名字一听就是老小区的某苑、某园，随便拉出来一个房价都在6、7万……

而现在，有些热门小区正在上演百万级别的降价。

比如恒盛金陵湾，去年5月，链家成交了一套面积约93㎡的两房，中间楼层（共55层），总价710万。

“从最近成交的行情来看，金陵湾93㎡两房总价大概在550-580万。现在跟去年差别比较大，差了100万左右。”中介表示。

为何实力稳定的树人学校，学区房也难抵寒潮？

一位资深中介给出了这样的回答：

“首先是供应量。树人学区房现在出货量比较大，目前市场上大概有1400套房子在卖，最火的时候市面上也就流通500套左右。

其次是大环境影响。疫情、经济以及各种原因影响，去年下半年成交量开始走低，看房人变少了。

第三是家长预期。之前经济形式好的时候，很多业主小孩在上一二年级的时候就开始准备学区房了。但现在很多业主在观望，除非是到了高年级，不得不买学区房的时候才出手。”

尽管目前学区房价格疲软，但近期树人学区房的成交量却在上涨。

一位贝壳平台中介告诉买房君：“去年10月整个树人学区成交9套，11月成交11套。今年11月成交了50多套，本月截止9号已经成交了15套。”

成交量走高，这是否是学区房市场回暖的信号？

结语：学区房降价不是鼓楼的独有现象，之前本号也报道过秦淮办公初中钟英中学的学区房情况：南京“门票型”学区房，跌破200万

那么学区房价格普降，现在是不是捡漏的好时机？

业内资深学区房专家单伟表示，快到入学年龄要求的、急需使用学区的家长可以买，过年前阶段好议价，但是纯投资的客户不建议购买。

此外，多位中介认为目前学区房处于“以价换量”的阶段，随着政策利好和管控放开，不排除年后会出现“价量齐升”的情况。

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