深圳最贵的地方房价60万（最高卖27万）

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在说香蜜湖之前，我们先来回顾一下2004年深圳一场史诗级的土拍，这场土拍在舆论中引起的反响巨大，所以一度成为深圳楼史中一个极具标志性的事件，后来人们习惯称之为“9万3”。

这个事件曾经创造过两个纪录。

1、9.5亿的土拍价，深圳有史以来土拍价最高。

2、第一次楼面地价超出深圳周边房价。

3、容积率仅为1.4，当时号称是香蜜湖最后一块低密度用地。

楼面地价约7700元/平。当时香蜜湖最贵豪宅售价才8000元/平左右，旁边还有单价每平米五六千元的房子。

那块地，在香蜜湖，占地9万3千多平方米，所以叫”9万3“。而后来那个项目，叫做香蜜湖1号。也就是说，“面粉贵过面包”的时代，最早是从香蜜湖开始的。

安静找到了当时某代理公司给这块地做的营销策划总纲，里面详细分析了这个项目的推售营销思路，其中有两句话让我印象特别深刻：1、深圳的高端物业从未真正”贵“过。2、”9万3“的土拍价，是有底气的贵。

土拍背后，是香蜜湖环湖土地基本开发殆尽的尴尬窘境，而有时候你也很难想象，今天的香蜜湖也是被城市建设大幅压缩过的，

后来有人总结了一句话，我觉得说的很到位，叫：富人的天堂，与穷人无关。土拍过后，中海的某负责人说：”富人区是为20%的人准备的，而“9万3”是为20％的20％准备的。”

”9万3“的案例，足以概括香蜜湖在深圳人特别是老深圳人眼中的传奇与魅力。

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查阅当时资料，香蜜湖1号在2005年年中开盘，多层住宅卖2.5-3万元/平方米，联排别墅卖3-5万元/平方米。14年过去了，这个楼盘的涨幅情况如何？其实一直在探顶。

我们来看看@家在福田

整理的香蜜湖二手房的真实成交

红色框框的部分尤其值得注意，因为最高一套户型，成交单价已经到达了近27万/平，另外一套香蜜湖1号的房子，单价业已经高达近25万一套，而且都是大户型，整体价格高达8400万/套。

而香蜜湖1号目前的市场参考价，也已到达17.5万/平左右。

再查阅一些相关资料，关于香蜜湖的其他房价，近期年来上涨也比较猛。2017年，多家媒体报道，香蜜湖水榭花都3期一套204平米的房子，以均价17万元/平米、总价3500万成交。

而就在年初，该户型成交价仅仅2500万左右，大半年时间，房价涨了1000万，涨幅达40%。

据了解，水榭花都目前均价已经达到163482元/平米，而三年前仅为135023元/平米，涨幅近20%。而香蜜湖的整体均价，也差不多到了11万/平。

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谈深圳豪宅，绕不开香蜜湖。的确，作为老牌的豪宅区，香蜜湖有着难以诉说的魔力。

在地段上，香蜜湖片区地处深圳核心区域，区位发展优势明显、人文环境和自然生态优势突出、交通支撑条件优越，是深圳乃至整个华南的豪宅聚居区之一。

有时候你去这个片区走走，你会发现心情是无比的愉悦。因为无论是从空气还是环境观感上来讲，都可以算得上绝佳。由于处在市中心CBD区域，无论是上班还是居家，都非常的方便。

曾经看过一位长期居住在香蜜湖大佬的访问，对于香蜜湖，他大致讲了三点。

1、住香蜜湖1号从来不堵车的，不管从哪一个方向回来，四通八达。蛇口的房子，以前我也一直没有去参与，哪怕之前买入兰溪谷二期后来也被我卖掉了，就是因为他的通达性不好，是一个半岛的尾端。

2、从侨城东路一直到香梅路，哪怕是把景田都放进去，整体的容积率在全深圳的住宅片区来看，都是非常低的。从片区纯粹性看，这里是唯一没有城中村的，我2004年来深圳看房时，在福田这边，唯一只有这一带没有城中村。

3、真正的豪宅，产品上必须周边要有一些生态资源，香蜜湖这边是一个自然资源禀赋极为丰厚的区域，湖也是天然的，山也是天然的。

前水后山，揽水靠山，中国人认为的最上乘的一个风水格局，那种是很难得的。香蜜湖1号当时做的广告是“神授的，未经雕琢的，为第一风景”，我不知道这句话是谁想出来的，太棒了。

综合他的意见以及个人的一些感受，我想表达的是：这可能是真正意义、富人真正认可的最贵重的豪宅片区.

你能想到的配套他都有。而且老一辈的深圳人都认可，形成了一个顶富圈层。他与深圳湾、后海不一样，楼盘的定位就是大户型、高单价。所以，卖的特别的贵。

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可是，在房价涨幅上，香蜜湖的涨幅其实并不是深圳第一。从楼盘来看，过去十年当中，甚至都排不上深圳前二十。

这里面有几个逻辑值得与大家探讨

1、房价涨的最快的楼盘，可能是非常不起眼的楼盘。

若干年前的半岛城邦，并不能算是豪宅，要知道香蜜湖1号2005年开盘的时候，价格已经冲到了2.5万/平了。

而半岛城邦，2008年的时候才卖1.1万/平。同期的案例还有之前安静给大家讲的红树西岸，因为起点较高，所以在普涨的情况下，基本是跑输大市的。

所以，从整体、长远来看，单论杠杆以及资金撬动的效率来看，很多豪宅的楼盘有时候是跑不过普宅的。我花100万赚200万，与我花1000万挣200万，这里面的收益完全是不一样的。

所以，不要轻易追高。

2、衡量一个区域的发展甚至房价涨幅的高低，有时候不单单要看片区长远的规划及发展，还要看周边”抬轿子“的人有多少。

香蜜湖作为传统的老豪宅区，近期其实缺乏热点楼盘的推动及热点的刺激。其实这个点很好理解。一般来说，新盘的入市会将购房客的目光聚焦，重新审视这个片区的价值。

而各个开发商的强推以及铺天盖地的宣传，更会为这个片区增加非常强的曝光度。不管你们相不相信，深圳人甚至全国的购房者对于新区以及新房的热爱是超出想象的。

新的就是好的，因为没有住过，有很多的想象空间。而且，越有钱的人，越少去住二手房，除非这个楼盘非常的新。

而且，最重要的一点，新房都比二手房要贵一些。当这个片区有多个楼盘陆续入市的时候，价格虽然比二手房高出的不多，但随着楼盘的增多，这个片区的新房价格会被逐渐抬起来，而且价格会被慢慢默认。

而二手房市场呢，基本是一对一的私下消化，很难形成热点及聚焦。没有抬轿子的人，实打实，就失去了”眼球效应“。

龙华就是一个例子，所有人都调侃说龙华是宇宙中心，到后来，房价的涨幅真的超过福田很多楼盘，房价很高。而且，这种”宇宙中心“潜意识慢慢被默认。

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当然，从十年经历来看，香蜜湖的房价涨幅可能不达前十。但从近两年的涨幅来看，香蜜湖的房价可谓是淡季不淡，借学校的力量疯狂了一把。

比如说深圳高级中学，本部就是香蜜湖版块，其他的还有深圳外国语东海小学、荔园外国语、明德实验学校、侨香外国语学校等。

香蜜湖从几千块一平米的房价，涨到了10几20万的单价；高级中学的重点率从不到50%跃升到96%。香蜜湖房价的抛物线，与高级中学重点率的抛物线，很是共频共振一把。

所以，业内盛行一个观点：香蜜湖升值靠学位。这里面不细分撰写，大家自行分解。当然，对于未来的香蜜湖来说，最值得关注的是还是深圳金融街及国际交流中心。

从1月份深高球场房产证被注销，到德士堡停业、美食街围挡、度假村北区违建被拆，新的香蜜湖让人振奋。

香蜜湖金融街占地约177公顷，如果算上租约到期的深圳高尔夫球场130万平方米，有超过3平方公里，差不多是福田中心区的70%，几乎相当于再造一个深圳中心区。

也许，这将带给香蜜湖第二次机会，只是，仍旧需要时间。传统的老牌豪宅区，要什么有什么，一直受老深圳人喜欢，也是地位的象征。能不能干过新兴豪宅区？需要交给时间来验证。

资料来源：梵高先生、家在福田、买房之前

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