楼市最艰难的日子正到来（地产大佬对楼市的三个判断）

潮水褪去，才能发现谁在裸泳。

3.31大限已过，年报季暂告一段落。

这似乎是史上最艰难的一次年报季，延迟发报变成了开发商的常规操作，核数师在审计报告上签字都能成为大新闻，就连媒体圈也戏称——

无论业绩怎么样，能够按时发年报的就是好房企。

那么，这批已经发报的行业优等生，对于接下来的房地产市场有什么判断？我们又能从里面发现些什么缝隙？

今天来重点关注一下。

肉眼可见的是，2021年，各大开发商不仅销售业绩滑坡，盈利数据也相当不好看，已经来到了历史低位。

头顶“利润王”帽子的中海，毛利率大幅下跌了7个点，击穿了30%的“心理底线”，其他房企的压力可见一斑。

但讲真，在六部委和各地政府竭力为楼市站台、为房企纾困后，地产大佬们对于未来的行业态势还是有所期待的，认为政策面的宽松基调已经逐步形成，行业也将回归新常态——

2022年楼市将“先低后高”，上半年会筑底盘整，下半年将复苏趋稳。

这不，龙湖新上任的CEO陈序平是这么说的——

1月以来，像上海、北京、杭州、南京这些重点城市，已经明显感觉到暖意了。

而“战略大师”旭辉董事长林中也喊话称，房地产市场已经在3月份开始复苏，5月或者6月的“小阳春”可期——

“房地产是支柱产业，是永续行业，是周期行业，冬天已经快结束了，难道春天还会远吗？”

既然判断“春天不会太远”，各大房企的掌舵人接下来打算怎么做呢？

我们梳理了一下，发现被提及最多的，是“聚焦高等级城市”。

在目睹了宇宙中心深圳华润城润玺被千万富翁万人摇号，十八线城市5万就能买套房，却依然滞销的魔幻现实后，无论购房者还是开发商都发现了一个永恒的真理——

确定性最强的地方，还是一线城市的核心地段。

毕竟，经济疲软和疫情的双重暴击之下，连一线城市的楼市都“吃不饱”，出现板块冷热不均，就更别提强一二线城市和人口不断流出的三四线小城之间的鸿沟了。

更为关键的是，对于开发商而言，在手里余粮不多的情况下——

只要拿错一块地，就会把企业推向深渊。

这不，第一个发报的越秀地产就是这么说的：

我们手里不差钱，但“会倾向在产业基础好、有改善需求、安全边际高的城市拿地”。

招商蛇口董事长蒋铁峰也宣称，会退出基本面较差的城市，不为了拿地而拿地。

更令我们惊讶的是，就连大肆宣传重仓三四线城市有多香的碧桂园，也在年报发布会上不小心透露了自己的真实想法——

常务副总裁程光煜表示，在未来将“适度地提高市场能级，布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈”。

这意思，不就是在消化掉已有土储的基础上，也必须开始顺应时代潮流了吗？

当大型房企陆续从低线城市撤退，或许，那些扎根本地，不怎么差钱的中小型开发商也会有一波属于自己的春天。

房企的另外一个共识，是“提高自身的权益比”。

就如同我们在《逐一穿透旭辉214个项目后，我们发现……》中所说的那样，在爆雷房企层出不穷的当下，信奉“出门靠朋友”的房企们逐渐有了隐忧。

合作开发就如同连片的战船，在市场好的时候，使开发商的羽翼丰厚，带来翻倍增长。

但如今行情走凉——

万一合作伙伴陷入债务危机，在保交付的当下，合作方免不了要被迫接盘。

因此，就算没有流动性危机的房企，也更愿意在规模和安全的天平中选择安全，提升自己对于项目的控制权。

这不，此前被瑞银抨击合营项目太多的旭辉便坦言，接下来几年会重点提高权益销售额的比重，不像以前，只关心销售额的数字大小。

而有一个“好爸爸”的美的置业，虽然手握丰沛的行业收并购额度，但管理层依然在业绩会上13次提到了聚焦，7次提到了深耕——

未来，他们将会把权益比提高到75%以上，减少合作项目，慎重选择开发对象。

一切只为了一句话——

不被“猪队友”拖累。

或许几年后再回首，我们会发现，房地产行业依然是规模超十万亿的巨大市场，但2021年和2009年一样，将成为房地产新一轮分野的起点——

有的企业会销声匿迹，而有的，会逐渐成为未来的中流砥柱。

就像高负债高杠杆，曾经成全了老王的“清华北大，不如胆子大”，也曾经让老孙在顺驰时代栽了个大跟头。

而风水总是轮流转的。

那些在关键的时候踩对了时代脉搏的房企，才有资格拿到下一个时代的门票，走入全新的光景。

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