商圈分析要注意什么（三招学会--连锁的商圈选址分析）

一、商圈的概念

1．商圈的定义

商圈，也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，商圈就是对顾客的吸引力所能达到的范围。

2．商圈的构成

连锁门店的商圈一般由核心商圈、次级商圈和边缘商圈三部分构成，如图所示。

核心商圈，这是离门店最近，顾客密度最高的区域。

次级商圈，它是位于核心商圈之外，顾客密度较稀疏的区域。

边缘商圈，它是位于次级商圈以外，顾客分布最稀疏，门店吸引力较弱的区域。

在实际操作中，商圈范围及形状常受各种因素的影响并非呈同心圆形，而表现为各种不规则点扩张与选址的多角形，其范围大小需要连锁企业认真划定。

3．商圈的分类

根据所在区域的功能，可以将商圈划分为商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区和混合区等类型。

各商圈类型的含义和消费特征如图表所示。

二、商圈的调查与分析

对已开商店的商圈大小、形状和特征等可以较为精确地确定，如可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式收集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但对于一家尚未设立的连锁店铺而言，对于在设店地区内工作、学习的人员以及购物者的流动性、人口分布、公路建设、公共交通和城市规划等均要加以观察，并配合有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈的设定。

1．商圈调查与分析的内容

商圈调查分析的内容主要由以下几部分组成。

（1）人口规模及特征。

包括人口总量和密度，总的可支配收入，人均可支配收入，年龄分布，职业分布，平均教育水平，人口变化趋势，拥有住房的居民百分比等。

（2）商店区位的可获得性。

包括商圈的类型，交通运输便利情况，交通联结情况，公交车站的情况，上下车乘客的数量和质量，自建与租借店铺的机会大小，租金物业成本，哪些位置适宜开店及哪些位置应该避免开店，城市规划，必要的停车条件等。

（3）经济情况。

包括主导产业，多元化程度，受经济和季节波动的影响情况，投资金额，成长性等。

（4）竞争情况。

包括现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、经营方针、经营商品和服务对象等，所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期和长期变动，竞争饱和程度等。

（5）供货来源。

包括商圈的供应商情况，货品供货的时间，运输成本等。

（6）劳动力保障。

包括管理层的能力和工资水平，管理培训人员的能力和工资水平，普通员工的能力和工资水平等。

（7）促销。

包括媒体的可获得性与传达频率，成本与经费情况等。

（8）法规。

包括执照、营业限制、税收、最低工资和规划限制等。

2．商圈调查与分析的流程

商圈调查与分析的流程如图所示。

三、商圈划定的方法

在实际运作过程中，确定商圈的方法主要有以下几种。

1．参照法

参照法是指参照某一类似的市场或地区已有店铺的商圈情况来确定目标商圈。

在使用这种方法时，为了尽可能接近本店铺所在地区的实际情况，可根据参照市场或地区店铺在经营规模、经营特色、居民人口分布、城市建设、交通设施状况、商业布局等方面的差异，进行合理修正，以取得较为准确的目标商圈情况。

2．独立调查法

（1）直接调查法。

直接调查法，即通过问卷调查，把握最远的且最愿意到预定地址购物的消费者信息，从而确定商圈。问卷调查的内容应该包括住地、来店频率、使用的交通工具等信息。

（2）间接调查法。

间接调查法，即采取间接调查方式获得商圈顾客信息及范围：一是发票法，即由发票的填写而得知顾客的地址；二是利用地产开发商信息法，即利用地产开发商已有的调查信息，对照目标顾客特征，确定商圈范围。

3．经验法

根据以往经验来设定商圈，包括在以往经营过程中所获得的各种经验和经历。例如，便利品等购买频度较高的商品的商圈，一般为步行10分钟左右的距离。这些都是根据他人或自己过去的经验而得出的结论。在使用这种方法时，还应综合考虑地区性、社会性、自然条件等环境因素的影响。

（1）根据业态设定。

各种商业业态的商圈范围有较大的差异。

调查表明，人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经常性购物距离一般不足2千米，而对服装、化妆品、家具、耐用消费品等的购物距离一般为4～5千米。

（2）根据零售店所处位置设定。

同为超级市场，一般位于都市的超级市场商圈范围要远远小于位于城郊的。

对于商业区的门店来说，核心商圈、次级商圈和边缘商圈的顾客都较多，商圈范围较大；

但对于居民区的门店来说，社区型超市的商圈仅为社区范围，便利店则没有边缘商圈的顾客。

（3）根据零售店市场规模设定。

一般零售门店的规模越大，商圈范围就越大，反之则越小。除了不同业态造成零售店的经营规模不同、商圈范围不同之外，同一业态由于规模的不同，商圈的范围也不相同。

（4）根据顾客购买频率设定。

一般来说，顾客购买的频率越高，商圈范围越小，反之则越大。例如，食品、日用品的购买频率较高，出行的范围较近；而耐用品购买频率较低，人们购买出行的距离较远。

（5）根据顾客购物出行方式设定。

人们购物出行的方式不同，零售店的商圈范围也不同。出行方式的现代化程度越高，商圈范围越大，反之则越小。

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