房屋到了土地使用权年限怎么办（土地使用权从何时算起）

近期，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发热议和关注。虽然之后温州国土资源局随即辟谣此事属于媒体误读，不过，此事也再一次挑动了市民的神经，关于房屋产权的那些事，你知道吗？

1、房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权包括房屋所有权和土地使用权两部分，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40年、50年或70年不等。

2、小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，或者城市行政性计划用地而未缴纳土地出让金等费用的，其产权证不是由国家房管部门颁发，按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，其买卖也不受法律保护。

3、为什么有时间差异？

我们一般说的40年、50年、70年的设限是土地使用权。我国土地所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

4、土地使用权从何时算起？

住宅用地的土地使用年限是70年，从取得该地块的土地使用证之日起算。土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准。举个例，如果一家房企2010年拿地，2013年开发建设，2016年交付使用，那么业主拿到钥匙的时候，其房屋的土地使用权仅剩64年，而不是70年。

5、土地使用“撞限”之后怎么办？

根据物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但“自动续期”该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。目前国内部分涉及土地使用权到期续费的部分城市，普遍试验按照1%～10%实施。

专家意见

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。

政府表态

温州：媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，因国家尚未出台相关实施细则，实际操作过程中无法可依、无章可循。温州市国土局现已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。

深圳：深圳市规划和国土资源委员会19日晚间通过其官方微博发文对深圳土地使用权限续期有关规定进行详细说明。其中明确，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，正在研究制定相关政策。

温馨提示：买房时须注意

1、五证齐全，作为购房时基础考虑条件，不仅是开发商是否具备销售资质，同时也应注意开发商土地证等是否有债券抵押记录。否则，会影响购房后的产权问题。

2、不同土地使用权限的区别，一般来说，40年商用建筑和70年住宅用地，不仅涉及土地使用权限差异，在水电、物业费用等，商用建筑也稍高于住宅用地建筑。

3、“小产权房”明确无法转正，国家去年下发通知，明确小产权房无法确认产权证，也不受法律保护，此内容主要针对二手房交易中，另外小产权房也无法通过银行抵押，完成商业和公积金贷款。

云南网新媒体中心 孔丽华 综合