杭州余杭区未来十年房价走势（杭州余杭18个板块全解读）

余杭区版图

余杭区：2001年2月撤市设区，早萧山1个月成为杭州第七区。在设区后很长一段时间内，政策方面与主城区实行双轨制，以前经常看到余杭区、萧山除外。2018年正式开始主城区一体化，与主城之间的差距也在缩小。从当前的房价看，是刚需置业的理想区域，具体选那个板块，请看下文。（因为余杭区供应量较大，所以每个区域只做推荐，不再罗列。）

未来科技城EFC效果图

• 未来科技城无疑是余杭区当前最炙手可热的板块，仅花短短几年，从郊区蜕变到如今媲美滨江，房价也从13年1万上下飙升到了4万 （二手挂牌）。以阿里为首的互联网企业集聚，高薪程序员成了首批主力购买群体，产业对房地产支撑的概念在这里展现得淋漓尽致。空间上紧邻6万 的蒋村，3万的限价闭着眼睛买它！
• 新房有阳光城未来悦在售，均价3万2，香港兴业耦园年底前还有一次加推。万科天空之城、远洋西溪公馆、富力中心（住宅）即将开盘，高端改善有景瑞镜溪绿汀，大面积叠墅均价46500，隔壁的绿城交投湖镜云庐即将开盘。二手房以欧美金融城（EFC）为代表，挂牌均价4万5左右。

老余杭鸟瞰图

• 老余杭是省内唯一双千年古镇，大禹治水、秦王从政立县、隋杨帝开凿运河、杨乃武与小白菜冤案等历史故事在这里代代相传。清嘉庆《余杭县志》载：“禹航者，夏禹东去，舍舟登陆，因以为名。”余杭即禹杭（航）之讹。曾经辉煌一时，随着政治中心的转移，逐渐变成了一座安静小城。这几年借未来科技城2.0的概念，房价也涨了不少。新房有金成英特尔湾，洋房均价26300，众安绿城南湖明月均价25000，国开东方凤凰台少量联排在售，起价657万。二手房以世贸西西湖为代表，挂牌均价2万6左右。

闲林老街改造效果图

• 闲林就如地名，一直被闲置，似乎被遗忘。环境倒是不错，背靠午潮山国家森林公园，宝寿山上的空谷长滩在抖音上也火了一把。但是城镇建设着实滞缓，破败的街道犹如误入某十八线乡镇，杭州少有的几个没有地铁规划的区域，早晚高峰期的天目山西路可以堵到没脾气。绿城在闲林深处打造了一座桃源小镇，彻底成了世外桃源，与世隔绝。这两年也是受到未来科技城辐射，贴上了未来科技城南区的标签，逐渐被一部分人开始接受，毕竟价格便宜很多。闲林老街也在改造了，还是有点期待的。新房有悦青蓝和闲湖城的尾盘未推售，前期售价分别为1万6和1万9，如果按照之前的限价逻辑，那将又是两个大彩蛋。广州时代的地王项目-时代天境即将入市。二手房以雅居乐国际花园为代表，挂牌均价2万2左右。

网传中泰垃圾焚烧厂选址

• 中泰因为14年闹得沸沸扬扬的垃圾焚烧厂才进入众人的视野，闲林都被遗忘了，就别说中泰了。本来不温不火的楼市被垃圾厂彻底打败了。这几年也得益于未来科技城辐射和其较低的价格，吸了一波城西的外溢刚需。新房有中锐招商星未来均价21800、绿都鉴未来均价22900。二手房以中港罗兰小镇为代表，挂牌均价2万3左右。

杭州火车西站效果图

• 高铁新城就是以火车西站为核心的全新区域，是否能复制火车东站的成功，时间会证明。几个良渚的边角项目会打高铁新城的旗号外，也没啥楼盘，现在基本也是农田，就先略过。

良渚新城鸟瞰

• 良渚可以说是仅次于未来科技城的第二热门的区域。良渚板块发迹于文化村，崛起于未来城，万科撑起了半边天，不得不佩服万科的社区营造能力，换成其他开发商估计就成了第二个桃源小镇。凭借其良好的居住环境，不错的配套，相对较低的房价，成了刚需置业首选的板块之一，好几次万人摇号。美院入驻、申遗成功等大事件一次又一次把良渚推上热搜。硬要挑毛病的话，就只能说文化村的交通和良渚遗址保护会一定程度上限制板块发展。新房有保利和光尘樾小高层均价26000，联发藏珑大境均价2万7-3万，万科大溪谷叠墅均价3万。二手房以万科未来城为代表，挂牌均价3万4左右。
• 瓶窑位于杭州西北腹地，北面与德清接壤。宋代亭市山南麓建窑烧制陶瓶，由此得名。古代浙西北入杭的必经之地，是兵家的必争之地。如今瓶窑俨然一副边远小镇的面貌，在房地产市场上鲜有发生，最近推出的新盘碧桂园良樾，也是借良渚新城之势卖到了2万的毛坯价格。瓶仓大道直达高铁新城和未来科技城，开车倒还是方便，同时又受到良渚新城的辐射，刚需可以关注下。二手房以北湖绿洲花园为代表，挂牌均价1万7左右。

径山

• 径山就是一个很远很远的地方了，百丈黄湖都在这里。买房子是不建议了，旅游倒是不错。径山寺是有名的佛教圣地，玩玩漂流也是不错。18年10月份，北京天润以7000楼面价拿了两块径山镇政府边上的地，地缘性客户留意吧，杭州市区上班的就别浪费房票了。

临平新城鸟瞰图

• 临平是余杭区委、区政府所在地，余杭的政治、文化中心。临平还有一个别称"新余杭"，此刻肯定会联想到老余杭，很多人会以为是新老城区的交替，其实不然。建国初期，老余杭属于余杭县，临平属于杭县，后来两县合并之后把县府设在临平，以余杭为县名。
• 临平是杭州三大副城中相对薄弱的一个，在地铁开通之前，交通很不方便，发展也比较慢。从房价对比上就看得出来，下沙金沙湖已经4万 ，临平银泰附近仍旧徘徊在3万上下。产业结构相对传统，以服装业为主，现在也在搞转型，打造了一个艺尚小镇，主要是与电商相结合的自主时尚品牌，立志做“东方的米兰”。新房有中交悦美庐、中交理想时代芳华、首开禧瑞江南即将开盘，二手房以理想银泰城为代表，挂牌均价2万9左右。
• 临平新城的范围其实很大，包括了翁梅和星桥。这里顺便提一下翁梅，翁梅位于临平新城最南端与乔司接壤，因为与临平之间存在断层，所以人们更愿意把翁梅和乔司放在一起说。翁梅其实也算不上一个板块，只是由几条高架割裂出来的一块居住区。因为摆脱不了迎宾大道西侧厂区的影响，周边人员比较嘈杂。不过配套和交通还不错，住住还是可以的。只是以后发展比较被动，毕竟不是核心区，只能等临平南下或者乔司北上了。新房有金辉久尚云筑，在售均价25500。二手房以朗诗未来街区为代表，挂牌均价2万7左右。

天都城公园

• 星桥起步比较早，早年广厦屯了一大片土地，开发了星桥招牌项目--天都城。欧式风情的小镇、仿造的埃菲尔铁塔，成了很多人旅游打卡，拍摄婚纱照的地方。随着丁兰新城崛起的带动和地铁3号线的开建，星桥可以说是2万左右预算的刚需首选。唯一不好的就是西北方向不算太远的天子岭垃圾填埋场，味道敏感度看个人。不过要是能摇到，也香的。新盘有中建锦绣越府即将开售。二手房以广厦天都城为代表，挂牌均价2万4左右。
• 东湖就是临平山北，最早又叫钱江经济开发区。早年房地产开发的重灾区，供给量太大，但是因为地段太远，无法吸引外溢的刚需，当年一度降到5000仍然滞销。随着整体交通的改善，地铁9号线也在建了，一定程度上克服了距离上的障碍。区域内规划还不错，小区比较多，配套也还行。自己住住还不错。投资嘛没有特别便宜的也不要看了，毕竟背离了临平新城融入杭州的方向，未来也不会太大的增值爆点。新房华润御山道壹号洋房在售，均价22500，和昌云璞即将开盘。二手房以金都夏宫为代表，挂牌均价2万2左右。
• 临平运河算是一块待开发的处女地，之前有个比较大的盘叫嘉丰万悦城，现在二手房挂牌均价2万左右。

乔司时尚云村

• 乔司名气还是很大的，乔司监狱、乔司农场等等，宜家就在这里。这里也汇集了大大小小不计其数的服装加工企业，很多四季青的加工厂就在这里。这几年随着城建的开发，拆了不少小的作坊，搬去了海宁。乔司挨着九堡，也就九乔板块，有很多专业市场。市中心因为旧城改造，很多市场必须外迁，大多选择了这里，有代表性的就是四季青。最近规划了一个九乔数字产业园和丰收湖，也是希望在逼格上有所提升吧，还是想摆脱人们对乔司脏乱差的刻板印象。新房暂时没有，有两块地刚拍，板块新房限价2万8。二手房以佳兆业君汇上品为代表，挂牌均价28000。

超山观梅

• 超山是个风景区，以梅花著称。以前的“穷乡僻壤”，现在也被临平山北带起来了，望梅高架通了之后，交通有所改善。住宅小区集中在望梅路两侧，新房有金地江山风华均价2万左右，赞成旭辉时代悦章均价19400。二手房以龙湖香醍溪岸为代表，挂牌均价1万8左右。

塘栖古镇

• 塘栖位于杭州最北部，与德清接壤，是一座江南水乡古镇，跟西塘、乌镇类似，知名度没有后者高。对于初到杭州的人来说，总是会分不清塘栖和西塘。除了远，我也不知道用什么词语形容。9号线的延伸段倒是可以直达塘栖，大抵是为了旅游方便吧。房价倒也是不便宜，新房有招商弘阳大名城随塘均价23000、招商雍澜府均价20500，合景观棠明月即将首开。二手房以贝利栖溪望府，挂牌均价1万8。
• 仁和是余杭区的三大产业基地之一，主打先进制造业，也是城东制造大走廊的西端。。从买房的角度来说，仁和和市区之间跨越的空间断层比较多，即使有地铁10号线直达，到北部新城的距离倒是不远，不过北部新城本身还处于初期阶段，要打通联系需要一定的时间。新房有阳光城上塘九里均价20250、华元北城芳满庭均价20000，二手房以金鼎华庭为代表，挂牌均价21000。

• 崇贤是绕城内最后一块价格洼地了，特别做了一个专题，可以点击下方链接。

杭州买房200万以内必看！走进崇贤

北部新城规划图

• 北部新城可以说是未来几年的重头戏，万象城的落地也代表这个板块有着脱胎换骨般的改变，不再是以前那个叫勾庄的偏僻小镇。北部新城其实是良渚新城绕城以内的一部分，所以在路上看到良渚新城的牌子也不要惊讶。北部新城之前也有一批互联网公司在北部软件园，不过没有未来科技城规模大。不过从版图上看，东靠运河新城，南靠万达商圈，又有万象城加持，未来可期。新房有华润万象城幸福里、世贸璀璨澜宸、德信大家运河云庄即将开盘。二手房以滨江万家名城为代表，挂牌均价3万8左右。

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