深圳投资公寓值不值得买（深圳楼市想投资没房票）

【粉丝提问】大表哥，首付3成只有100出头，能接受月供1.5万最多，买罗湖自住是好的选择吗？

回答：

自主看喜好！我也不知道你喜欢范冰冰，还是李冰冰。自主喜欢就好

【会员提问 】老师好，我跟老婆是省内的深户，平时在东莞。现在有140万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

回复：

1.云朗那个盘周边太差，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。

2.至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

【会员咨询】表哥，深圳已有房产，没有房票了，想买公寓投资。看了前海妈湾招商锦尚（均价9w）和西丽创智云城(均价6w），举棋不定，不知道买哪里，您可以帮我分析一下吗？万分感谢另外都听人说公寓不好出手，又有点担心

回复：

1.多数人不建议买公寓，主要有以下几个原因： a.交易税费高，接近30%左右的交易成本 b.首付和贷款年限有缺陷，首付5成，贷款只有10年 c.不带学位

2.但是，这些都是对于公寓比较肤浅的认识。以世界第一湾区纽约湾为例，在曼哈顿和布鲁克林，投资收益最高并不是住宅，而是公寓和House，我们之所以有如此大的偏见，是因为住宅和公寓的房产类型捆绑了不同民生福利，这种分配是极其不合理的。

3.只是目前来看，只有极个别公寓几乎来讲，优势要大于住宅。比如深圳湾一号、华润瑞府、华侨城新玺名苑、太子湾湾玺、深业中城。因为核心地段的优势。

4.而妈湾的招商锦尚处在一个被给予厚望的前海片区，未来的前海产业是有希望能和深圳湾超级总部掰掰手腕的。十四五规划中，举全市之力建设前海，尤其的深港的合作，前海的发展至关重要。未来前海国际化以后，这样的公寓产品其实好出手，多数的国际人士更加偏爱公寓，对于是否有学区并不看重，因为接受教育的方式不一样。 而留仙洞产业基地那边则不一样，那边全部都是国内的高新科技型的产业，这些中产对于学位有着天生的依赖，没有带学位的公寓，即便价格很便宜也很难脱手。再加上大学区西区有大量的住宅产品年年都有入市，公寓就更加不具有流动性了。要知道万科云城的商铺，很多业主2017年进去，一直亏到现在，现在割肉都不好卖。

5.目前9w的入手价格，还能接受，南山蛇口的临海榄山公寓，2020年都卖到9万多，周边的新盘主要都是限价盘，其实不能和新盘的价格做对比，妈湾里的二手价格基本都在13-15左右，入手价格方面，中规中矩。

6.长期来看，随着公共资源的趋于均衡，住宅与公寓的房产类型差距会逐间缩小，公寓住宅化未来一定是大势所趋。公寓住宅化，其实对帮助住宅的限价反而会起到更加积极作用。当住宅和公寓的“赠品”价值相同或者接近时，投资的春风标会雨露均沾。另一方面，如果住宅不放开限售，但是公寓提前放开限售，投资客会选择流动时间更短的公寓来获利，真正意义上的减轻了住宅的投机压力。长期来看，公寓的调控发展一定是趋于完善。 7.最后结论，一定是妈湾招商锦尚，西丽的公寓没有可比性。不能因为贪图小便宜，因小失大。

【咨询】老师好！今年4月拿到深户调令，对于深圳的价值体系不是了解，总价500万左右的预算，长持深圳，想问一下光明和沙井五万多的盘怎么样？潜力和南山，宝中比如何呢？谢谢老师

回复：

很多人在买深圳之前，都是抱着长持和价值投资的想法，我绝对相信他们的决心，准备以至少十年为周期去等待价值的兑现。

可实际上，人的耐心是有限的，人对未来是不坚定的。当下坚信的价值投资，一旦遭遇两到三年的横盘，房子不好租，租金上不去，月供很吃力，同时看到其他片区在轮番领涨，心情一定是复杂而不爽的，甚至考虑置换。

所以，买光明和沙井，长持一定没问题，但你要自己先推演一遍这个过程，测试自己的心理承受能力。

勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。