现在二手房是出手的时机吗？今年二手房入手最佳时机要来了

国家统计局70城房价统计报告出炉后，西安新房房价结束连涨态势，首次进入普跌的信息传遍朋友圈。

在“数据狂欢”的背后，其实还有一个数据需要特别关注。

那就是二手房数据。

连跌的西安二手房

根据国家统计局发布的12月70城房价统计报告，西安12月二手房价环比下跌0.3%，呈3个月连续下跌态势。其中90㎡以下环比下跌0.3%，90-144㎡环比下跌0.2%，144㎡以上环比下跌0.3%。

▲2021年西安二手房价涨跌环比变化

除此外，成交量上也同样出现狠跌。

根据天正数据，2021年1-11月二手房成交量呈现从暴涨到暴跌趋势。

▲西安二手房月成交量

数据的背后，必须要知道的是：西安二手房为何会从爆热增长到趋冷连跌？

回顾2021年，开年之际由于新房市场供需矛盾、信贷放松以及土拍等因素，“打新热”出现加剧新房市场购房热度以及预期。但由于供应紧张，需求外溢之下，二手房市场热度也不断升高。再加上部分二手房中介平台抱团集体涨价，也让二手房陷入“虚假繁荣”期。

而二手房的转折点在3月、7月、10月，这三个关键节点的三连击，让二手房市场开始“一蹶不振”。

3月末，在“330”新政下，从土地、新房、二手房、金融、租赁、保障、楼市秩序等一系列关乎楼市健康发展的问题上做加码调控。效果很明显，热度与预期在消化期后，出现明显下降。

而在7月，对二手房进行“致命一击”的是7月8日西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。首批102个小区二手房价格被打骨折。

10月，第二批103个小区二手房成交参考价机制发布，二手房市场预期再度降低。

这里需要重点讲一下二手房成交参考价。

发布太少影响小？NO！这是一步棋。

对于西安而言，二手房成交参考价机制就像“钝刀子割肉”一般，从发布至今仅仅只有2批次205个小区，而且“只伤其标、未伤其里（部分区域热门重点楼盘一直未涉及）”。

但在近期，再次细细研究之下，西安二手房成交参考价“缓速、少量”发布却是一步妙棋。

一是稳定市场。在330新政、830新政以及全国楼市调控打击下，市场投资意愿普遍降低。如果西安二手房参考价机制“快准狠”的发布，势必会再次打击投资客信心，不少投资客选择抛售离场，造成市场快速下跌，影响二手房市场平稳，进而影响新房市场发展；

二是平抑市场价格，减少市场投机/投资预期。“少量、缓速”发布除平稳市场、缓慢降低市场预期外。更重要的作用是缓慢平抑市场价格，减小新房、二手房倒挂差，降低投资/投机预期，为刚需/改善自住购房者增加选择机会；

三是维持新房市场热度。与其他城市相比，西安尚未进入存量房时代，新房市场需求依然比较旺盛。成交参考价机制发布下，二手房贷款压力增加，这类购房者或回归新房市场，为新房市场增加热度。

再加上下半年市场进入政策发力期（调控作用生效） 房企暴雷（置业意愿降低） 信贷收紧（置换难度增加、出手周期延长）等方面影响，市场趋冷。

入手二手房最佳时机是？

一句陈词滥调是：对于刚需购房者而言，无论何时入手都是最佳时机。

但何时入手才能达到理想抄底？更值得我们关注。

先说答案：2月-4月末。

从上面的分析，我们可以看到影响二手房市场走势的三大因素在于：政策、信贷以及预期。

丨政策方面：

区别于2021年政策过快收紧趋势，2022年整体政策将以“稳”为主的同时，在新定调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”下，市场将会出现政策局部调整，特别是首套刚需自住以及改善型住房，将有可能会迎来利好政策，以满足购房需求。

利好之下，置业预期将恢复，在一系列调控动作下，新房、二手房市场大概率恢复以往平稳热度。

特别是西安，在疫情影响以及房价双降、市场趋冷影响下，恢复经济发展、刺激消费成为复工复产后的首要任务。在新房优惠 政策支持下，改善需求购房者将进行置换。除此外，由于2021年市场政策性调整，房地产税试点压力下，部分投资客将会出手离场。因此，预计在疫情后，二手房市场也大概率迎来新的供需热度。

丨信贷方面：

信贷按揭信息在近期活跃异常。

2021年年末，针对房地产市场，高层强调“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”。

而在17日，人民银行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作，利率均下降10bp。

降息之下，对楼市利好显而易见，而具体，还需要看明天（20号）LPR将会有怎样的表现。就目前市场来看，大概率会出现双降。

▲公开市场业务交易公告

除此外，近期各地市场购房贷款审批加速，也是一个信号。预计西安在疫情后信贷政策将大概率出现放松，特别是较新房市场更难贷款的二手房市场，也将迎来一波利好。

结合上述，今年大概率市场会进入修复期，以“平稳过度 恢复市场预期”来应对去年市场下行所带来的影响。

从目前疫情情况以及节点来看，2-4月份市场将有序恢复。在信贷政策支撑以及新房市场优惠下，购房意愿逐渐回暖，市场将在短暂的恢复期后，大概率在二季度迎来“小阳春”。小阳春市场出现后如果不能及时补充新房供给量，新房市场将出现供不应求现象，大量需求挤压下，将外溢至二手房市场，带动二手房市场回暖，进入短期量价双回局面。

同时，在小阳春影响下，市场需求旺盛，二手房市场议价空间将被挤压，房东高价待市，出手意愿降低。而在小阳春过渡后，随着住房端的高热需求带动下，房企回款压力得到缓解，市场预期回暖，房企资金回正后积极拿地入市也将进一步稳定市场发展。

也因此，对于想要购房二手房的朋友，不妨在近期选择线上看房，理清购房需求。在年后2月-4月市场恢复期中，置换及投资客急需出手回笼资金的行情下，实地看房杀价。

买/卖二手房纠结不已？

看总结！

还是老规矩，如果你有购房资格，甚至还是刚需资格的话，那我还是建议你优先关注新房市场。但尽可能选择国央企，避免后续诸多问题烦扰。

回到正题，在纠结买不买二手房方面，我们也为大家简单的罗列了哪些类型二手房值得购买/卖出。

※买入二手房

1、主城区优质片区、地段上，新房房源并不多，想要就近工作、生活或者有地域情结的朋友或者对这类区域优质资源需求度高（例如学校、医院等配套齐全的区域或工作地点在附近）的朋友自然二手房更加合适；

2、随着205个小区二手房成交参考价的发布以及房地产税试点的信息，市场上也有不少二手房东或投资、投机客急于退场，降价脱手，底价捡漏虽然比较困难，但在选择的机会上比新房市场要多。但需要特别注意，降价幅度过大的房子，警惕配套、小区、户型有硬伤。

3、10年内房龄，区域配套成熟，社区规划中等以上水平，物业服务好，户型设计正常，满足这几点的二手房，可以选。在选择时根据自己的资金压力，尽可能一步到位。

4、降价笋盘。多去各类二手房中介平台或门店逛逛，部分急出楼盘甚至比指导价打折还狠，但机会不大，理性为主。

▲二手房降价房源

※出售二手房

1、担心二手房成交参考价卖不上价？从我们了解到的情况以及2021年市场来看，如果如果你的房源地段、配套、产品等方面在同区域同类房源中属于中优产品时，可以适当放缓出售意愿，或者在出售时适当提高自己出售预期，在后续议价时有一定的盈利空间。别担心卖不出去，只要是好房子，不缺需求！

2、关注区域目前需求和供应，做到心里有数。同时，最核心的是和小区中介打好关系，没事打听打听动态，兴许会有意外收获。

3、如果你是老破小，拆迁无望，想要改善等等，该出手时就出手。

买二手房

这些费用要知晓！

买二手房，不光只有首付款，其他税费杂七杂八下来，基本也可以到二手房总价的6-10%，这一点，可一定要在买房前考虑到~

根据目前规定来看，二手房交易中，除了首付款外，契税、登记费由买方缴纳，增值税、个税由卖方缴纳。同时，在交易中如果还涉及到中介，中介费一般在成交价的3%，这一点由买卖双方协商后缴纳，很多时候由买方承担，西安现在基本就是由买方承担。

✦二手房交易税费参考明细

这里有几点需要注意，在与二手房东进行沟通时应该提前与中介/二手房东确定好各类缴费明细，以免后续出现误解。

同时，如果需要中介代办的话，买方还需要缴纳权证服务费与贷款服务费，这两笔钱一般根据市场变动，建议提前咨询中介。

最后，还需要提醒大家，尽量通过合规中介门店进行交易，避免黑中介！

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