能否查封预售房产（企业间商业纠纷殃及业主）

《中国科技投资》杨春霞

福晟和钜派之间的企业纠纷，却将上海前滩海悦华庭400户业主的房产证办理卡在了最后的节点。能否在10月1日之前办理好房产证，关乎到业主子女能否顺利就读对口的华东师范大学第二附属中学前滩学校。

继4月份延期交房纠纷后，福晟上海前滩海悦华庭项目（以下简称“海悦华庭”）又陷入了“无法办理房产证”的旋涡中。

9月10日，海悦华庭业主聚集在上海世茂大厦，要求世茂集团（00813.hk）领导出面解决该项目房产证问题。据业主透露，该项目至今无法办理房产证，原因竟是福晟前滩项目基金管理人上海易钜资产管理有限公司（以下简称“易钜资产”）取走了装有“项目公司公章”的保险箱。

*9月10日 业主聚集在上海世茂大厦 图为业主供图

根据天眼查信息显示，易钜资产为上海钜派投资集团有限公司（以下简称“钜派”）的子公司，曾于2018年5月31日牵头成立“钜福上海前滩并购私募基金”，以基金管理人的身份介入前滩项目的建设开发，而海悦华庭就是前滩项目中的住宅项目。

据记者了解，海悦华庭原为前滩规划的第一批学区房之一，此前多次“易主”，现归入世茂福晟平台（世茂和福晟合作平台），一直耽搁至今年4月底才交房。

业主透露，若海悦华庭无法在10月1日之前完成房产证办理，那该项目所对应的学区资格也很有可能会化为乌有。因此，业主唯一的诉求是，希望基金管理人能拿出箱内的证照章，协助业主顺利办理房产证。而作为该事的当事方钜派则称，公章为易钜资产与世茂福晟双方共管，并不是钜派方不愿意拿出来，而是需要钜派和世茂福晟双方先行商定相关事宜方可。

另据记者多方了解，钜派是希望世茂福晟能够出面回应，并承诺基金的退出的时间和方案。而陷入流动性危机的福建福晟集团有限公司（以下简称“福晟”）已是无暇他顾，与项目没有明确股权关系的世茂集团自然不愿意蹚这趟“浑水”，相关负责人一直未出面回应。

企业间商业纠纷殃及业主

事情的起因于钜派与福晟前滩海悦华庭项目公司——亿城集团上海投资有限公司（以下简称“上海亿城”）之间的企业纠纷。

2018年5月，福晟以29亿元从海航投资集团股份有限公司（000616.SZ，以下简称“海航投资”）手中接过了前滩项目。此后不久，2018年5月31日，由钜派牵头为该项目建设开发成立了“钜福上海前滩并购私募基金”，并成立宁波保税区钜吉投资管理合伙企业（以下简称“钜吉投资”）持有上海亿城40%股权。该基金分为两期，合计7.5亿元，基金到期日为成立之内起两年内。

根据钜派向记者提供的资料，今年6月17日，钜派方发布该基金退出方案公告，在钜吉投资将持有股份转让给福晟后，基金方可退出。其中，一期本金预计于2020年7月支付，二期本金预计于2021年4月前支付。

然而，截止7月底，世茂福晟没有按约定支付本息。7月31日，基金管理人又出具了第二份退出延期公告“钜福上海前滩并购私募基金一期临时公告”，称“管理人在与福晟方达成方案后，持续催促福晟方尽快完成基金兑付，期间与福晟方进行了多轮磋商和谈判”。

事件持续到9月4日，基金管理人易钜资产负责上海前滩并购私募基金项目的投后团队在律师出具公函后，于前滩项目公司办公地（福晟前滩钱隆广场）取走了存有上海前滩项目公章等相关证照的保险箱。

恰巧也是9月4日，海悦华庭400余户业主办房产证进行到了最后一步，即提交资料、盖上项目公司公章就可完成。如此微妙的巧合，在业主看来，钜派方取走公章的行为就是想通过“绑架”业主来胁迫世茂福晟就范。以400多户业主为“筹码”逼迫世茂集团谈判，实现基金退出方案。

对此，钜派方品牌部门称，取走公章是完全依照法律做出的行为。钜派回应《中国科技投资》记者表示，“由于世茂福晟方违约未能在7月底前支付，故按协议约定恢复监管”。

记者调查得知，今年5月7日，钜派方（钜派、易钜资产和钜洲资产管理（上海）有限公司）与福晟、上海世茂建设有限公司（以下简称“世茂建设”）达成一致，共同拟定《钜派投资存量融资债务去化备忘录》，约定世茂福晟应在今年7月份支付前滩项目本息，如不支付则恢复共管印鉴。

关于钜派透露的上述情况，记者亦致函世茂福晟求证，截至发稿，对方未予以回应。

不过，记者根据业主提供的录音内容调查发现，9月9日在前滩派出所谈判的过程中，钜派代表却明确声称，取走公章是想通过该办法引起世茂福晟的关注，并称如果世茂的高层愿意和钜派高层进行沟通，各方诉求都会得到解决。

由于钜派取走公章，海悦华庭400余户业主房产证办理程序卡在了最后的程序。据一位陈姓业主透露，由于海悦华庭的特殊性（多次易主，延期交房），浦东新区规土局和建交委很多环节都特事特办，一路开“绿灯”，最后只差递交资料盖公章就能顺利完成房产证办理。

“我们原本以为（这个）礼拜三就可以办好了，谁想到半路杀出个抢公章事件”，9月10日在上海世茂大厦多位海悦华庭业主告诉记者。有业主向钜派方提出“盖完章，你们依然可以锁（进保险箱）”的提议，但截至发稿，该事件仍胶着无解。

记者经采访了解到，海悦华庭原本为前滩规划的第一批学区房之一，对口学校为华东师范大学附属第二中学前滩学校（以下简称“华师大附二中”）。“10月份将有两个小区（合计800余户业主）将完成房产证办理，根据目前的教育资源和前滩上学需求，海悦华庭房产证若办晚了，（子女）就读华师大附二中的可能性就变的很小”，业主吴女士告诉记者。

很明显，一场企业之间的商业纠纷，而业主却被裹挟其中。对于钜派拒不提供证照章，不配合业主办理大产权证的行为，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为“（基金无法退出）其实是开发商和基金管理人之间的问题，不能波及业主”。

世茂集团在项目中的角色难以厘清

此次事件怎么牵扯到世茂集团？

今年1月13日，世茂集团和福晟集团联合召开品牌发布会，将在房地产开发、旧改城造、建筑施工、物业经营等多领域开展合作，并成立世茂福晟平台。海悦华庭项目就归属该联合平台。基于此，才会有该项目业主9月10日聚集上海世茂大厦，要求世茂集团领导出面解决房产证问题这一幕。

另据相关消息，在1月13日发布会后，双方之间所有的沟通均有基金管理人、钜派、世茂等各方相关人士代表参与。钜派方品牌负责人也告诉记者，从1月开始，到5月初三方协议确认，每一次都有三方高管（参与）。

记者发现，上文提及的备忘录上确实有世茂建设的盖章。根据天眼查信息显示，世茂建设的法定代表人为许世坛，而许世坛也是世茂集团的总裁。从这个角度来看，世茂集团确实参与了上述基金退出方案的商议和约定。

但需要强调的是，从备忘录内容来看，三方并没有约定世茂集团对于该基金的相关责任。

同时，从该项目股权关系穿透来看，亿城上海的股权结构为上海福晟企业管理（集团）有限公司持股40%、上海福晟置业有限公司持股20%、钜吉投资持股40%，并没有世茂集团及旗下子公司任何持股信息。

唯一能发现与世茂有业务关联的，就是海悦华庭项目的物业公司为世茂物业。记者了解到，今年8月17日钜派方曾向世茂集团出具商务拜访函，要求就上述基金相关事宜与世茂集团董事局主席许荣茂进行洽谈，但世茂方没有回应。9月9日，在前滩派出所，钜派代表也曾明确表示要黄丽珍出面进行谈判。不过，记者联系曾致电黄丽珍，对方表示有专人负责，随后挂断电话。

而世茂集团并不想掺和到这个事件中来。据业主透露，世茂集团仅9月10日派遣高级法务总监王长江前往潍坊派出所与业主代表和钜派方进行过一次谈判，此后再没有进行过回应。

《中国科技投资》记者也就此事致函过世茂集团，其表示已将采访函转到福晟纾困平台，但截至发稿，记者未收到任何回应。

记者了解到该项目频有纷争发生，仅在过去的半年时间里，员工维权、投资人报警等事件陆续上演。世茂集团也从未站出来面对相关事项，更有债权人戏称世茂集团“只吃肉不救火”。

那么，今年1月份那场在全国200多家媒体见证下的“大并购”中，世茂集团究竟扮演了什么样的角色？“世茂福晟平台是世茂集团和福晟集团的一个合作平台，是两个集团间的，但是世茂集团派驻了世茂海峡的团队运营管理”，一位福晟集团工作人员告诉记者。

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