买房注意哪些要害（买房那些事房屋的属性）

　买房是我们很多人一生中的大事，对于没有购房经验的人来说，在买房的过程中可能存在很多陷阱，所以在真正买房之前，我们应该先做如下三件事：

1、学习一些房产基础知识

2、明确自己的购房需求

3、实地看房

第一节：房屋的属性

第二节：房屋的种类

第三节：明确购房需求

第四节：实地看房

房屋的属性

　　房屋的划分方法有很多，就像我们人类一样，按照不同划分方法可以划分出不同的群体：

我们可以看出，正常情况下每一个具体的人类都会拥有上面三个属性（国籍、性别、年龄），房屋也一样拥有自己的各种属性，本节就来通过了解不同的房屋属性，去学习房屋的基础知识。

房屋产权

　　按照国家法律规定，房屋是有产权的，房屋所有者拥有对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

　　房屋产权由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成：

房屋所有权，期限为永久（只要房子没有倒的连渣都不剩），拥有此权利的业主，可以对房屋自行出租、出售，也可以继承、赠与，还可以将该房屋进行抵押贷款。

土地使用权，目前我国的土地按照归属权可以划分为“国有土地”和“农村集体土地”两种，不论你在哪种土地上盖房子，都需要先找国家或者集体租赁土地，业主对于土地只有使用权。

　　简单的说，土地是国家或集体的，地上的房子是业主的。

　　同时，按照“房屋所有权”归属进行的分类，在现阶段，我国住宅类房屋可划分为

公房:

1、由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，向本城市或本企业职工出租出售。

2、在住房未卖出之前，房屋所有权归国家或集体。公房通过住宅市场出售给个人和家庭后，也就转为私有住宅。

3、公房业主只有承租权，没有出售权，也无法继承或办理婚前公证，所以房价普遍会便宜不少。

4、允许使用权人在“特定条件下”转让或交换房屋使用权，所获收益扣除税费后归使用权人所有。

私有住宅:

1、由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村基本上是自建私有住宅。2、 私有住宅的业主享有房屋所有权。

共有产权住房:

1、政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务。

2、卖房时购房者只能获得自己资产数额部分的变现。不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易。满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。

土地:

　　想盖房得先有地，而按照现行的《中华人民共和国土地管理法》中规定：

第九条　城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十条　国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

　　也就是说，土地分为“国有”和“农民集体所有”两种，其中还提到了“宅基地”的概念：

宅基地是家庭户用作住宅基地而占有的土地，由于城镇住宅大多是房地产开发商建造的楼房故一般住户不涉及宅基地概念，现今的宅基地主要指农村宅基地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。农村宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。

1、国有土地

　　对于城市内的房子来说，所使用的通常都是国有土地，因此开发商在盖房前需要找国家租赁土地。同时，国家会依据开发商租地后的用途来决定土地的租期。

居住用地:

70年

工业用地:

50年

科教文卫体用地:

50年

商业用地:

40年

另外，国有土地使用权到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，则要给予地上建筑物所有人相应补偿；如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳“土地出让金”。

2、农民集体所有土地

　　在农村如果想建房子，需要申请宅基地（不要钱），而宅基地就属于农民集体所有土地。

　　另外，在宅基地上建造的房子通常被称为“小产权房”。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

　　虽然小产权房属于“私有住宅”，但是产权证不是国家发放的。

也就是说，农户可以把宅基地上的房子卖掉，但是卖掉的同时需要登记变更宅基地使用人，同时宅基地只能在村内流转，即农户只能把房子卖给同村的人，卖给外人则不受法律保护。所以不推荐购买“小产权房”。　　　　最后，目前在全国多个地方，宅基地上建筑不再批准动“一砖一瓦”，也不另批宅基地。村民如有住房需求，需要拿宅基地住房换楼房。“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。

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