深圳科技分析（深圳向外扩展三大猜想）

在做“扩大发展”具体猜想之前，我想先明确两点内容：

1、本次“扩大发展”猜想，不局限于今年，而是一个时间周期。是否“扩大发展”是一个重大的国家决策，涉及方方面面，往往需要经过长时间的调研、论证、讨论，不是一个短期行为。因此，我们进行的深圳“扩大发展”猜想是基于实现未来5年、10年的发展目标而进行的。

2、本次“扩大发展”猜想，仅代表个人观点，也不掺杂任何商业利益。纯粹基于改革开放新机遇的背景下，对标纽约、东京等全球标杆城市，需要进行的土地、空间拓展的可能性猜测。

在粤港澳大湾区规划已经发布的背景下，探讨突破行政区划的“扩大发展”，本身难度就很高，短期内可能性非常小。

因此，贰哥本着从易到难的原则，按照5年、5-15年、15-30年这样，做出了如下三个阶段的“扩大发展”猜想！

PART.1

猜想一：

复制“特别合作区”模式

第十二区——“深河合作区”？

“特别合作区”是我国协调区域经济发展的又一次“试验”！

根据官方公布的说法：以先富带动后富解决个别城市发展滞后留下的问题，（比如广东汕尾发展问题）而设立的特殊的地方合作区域，属于飞地经济发展模式。

作为全国首个特别合作区，深汕合作区的前身，是汕尾市海丰县最西部发展相对落后的四个镇，2008年深圳投资建设深汕产业园，两年时间发展成为副地级市，由深圳及汕尾共同管辖。

经过多年的磨合调整，2018年12月16日，深圳市深汕特别合作区正式揭牌，标志深汕特别合作区迈入由深圳市直接管理的全新阶段，成为深圳的第十一区。

相比直接扩容东莞、惠州等部分土地，特别合作区模式，在突破行政区划方面，难度较小。通过在财政留存分配等方面的合作，深圳目前已经全面主导了深汕合作区的经济、社会事务。

深汕合作区目前已转用新的深圳邮政编码、0755区号、合作区内所有居民将转成深圳户籍等，深汕合作区已经成为事实上深圳的一部分，完成了第十一区的扩展。

特别合作区这种模式，可以激发分享土地的城市的积极性，减少扩容的阻力。因为依托深圳的产业、资金支持，不仅合作区经济快速发展，分享土地一方还能共享经济发展的财政分成。

因此，深圳“扩大发展”的下一个可能是——深河特别合作区。

去年10月底，河源市人民政府网站转发了河源日报一则关于深河特别合作区进展的重大消息：国家发改委有领导干部带队来到河源，就深河特别合作区的谋划和推进工作开展调研。

随后，河源市发展和改革局启动了“深河特别合作区”发展规划编制工作，成立“深河特别合作区”发展规划编制工作专班，以高起点、高标准科学谋划“深河特别合作区”规划。

目前，湾区壹地产综合各方消息，深河特别合作区选址很有可能在：江东新区、古竹镇等区域。

选址合理性

1、这个区域离深圳相对较近。

2、该区域位于赣深高铁沿线，区域内有设高铁站，未来可以方便与深圳的交通通勤。

3、该区域紧邻河源市区，有助于推动河源市的经济发展。

PART.2

猜想二：

凤岗、惠阳、大亚湾划入深圳

推进深莞惠一体化

深莞惠一体化，其实已经提了很多年，但是为何至今跨越三地的公共通勤交通，依然没有预想的便捷？行政区划很大程度上限制了公共交通上的连接作为。

仅仅是飞地模式的“特别合作区”很难满足深圳的需求。将莞、惠临深区域规划进来，才是深圳一直以来孜孜以求的扩大疆土梦。

我们不妨大胆猜想：随着深莞惠一体化的推进，假如行政区划限制能够被打破，能将紧邻深圳的东莞、惠州部分区域划进来，将会是深莞惠一体化推进的重要一步！

那么哪些区域最有可能划进来？

我们猜想主要有三大区域：东莞凤岗镇、惠州惠阳区、大亚湾区。

其中，凤岗镇划进深圳的呼声由来已久。

凤 岗

想说爱你不容易

摊开深圳地图，可以明显看到，凤岗像一个楔子一样直插深圳中北部。凤岗最南部的区域，距离深圳中心区的距离，甚至比平湖、观澜、光明、龙岗等区域还要近。

从地理位置上看，凤岗是最该划进深圳的临深区域。

其实，以大运城邦为代表的众多凤岗楼盘，由于价格便宜，早在多年之前，就已经入住了大量在福田、南山上班的刚需族。

并且，连接龙岗中心城、平湖、观澜、光明等区域的东西向交通，必须要经过凤岗。如果因为行政区划限制，一定要绕开凤岗，则无形中会增大工程难度、施工成本！

这因为这个原因，深圳地铁10号线东延线，提出经过凤岗再到龙岗中心城的方案，受到了深、莞两地居民的热切关注。

然而，由于涉及行政区划限制，这个提议高调提出，因为协调难度大，最终被搁置。

因此，综合多方面原因，凤岗被规划进深圳，对深圳利好多多，也是深圳扩展到临深区域的重要选项。

相比凤岗，将惠阳、大亚湾规划进深圳，则是更多房企、购房者的梦！

惠阳/大亚湾

深圳客的泪与梦

相比凤岗，扩容惠阳、大亚湾更受普通深圳人的关注。

由于地多、地价便宜，近年来，惠阳、大亚湾已经吸引了比亚迪等众多深圳企业外迁设厂。同时，一万多的房价，相比深圳、东莞都便宜不少，因此吸引了众多深圳客前往购房。

▲2019惠州楼市销售金额排行榜

2019年，惠州卖得最火的楼盘排行榜，20强中，有8个位于大亚湾，6个位于惠阳。

最重要的是，东莞的土地开发强度也很大，给深圳提供开发用地的空间其实不大。但是惠阳、大亚湾不同，还有很多土地可供开发，可以给深圳提供更大的产业发展空间。

并且，目前除了厦深高铁已经通车之外，深圳目前还在努力推进深汕高铁、深大城际、深惠城际等工程尽快开工。

另外，根据目前国家规定的建设地铁3大指标：财政收入、GDP、市区人口三大指标中，由于惠州市区人口达不到要求，因此迟迟没办法开建地铁。

惠阳、大亚湾划入深圳后，修建地铁就不再是个问题。

如果把凤岗、惠阳、大亚湾全部划入深圳：那么深圳的GDP可以增加约1600亿，面积增加约1457平方公里，相当于三个半的深汕合作区，常住人口增加约84万人。同时，海域面积也可以增加1320平方公里。

PART.3

猜想三：

东莞、惠州全部划入深圳

打造全球标杆城市

如果我们继续往后推演，有没有可能东莞、惠州全部划入深圳？

2019年8月9日，相关建设意见发布！

意见中提到的深圳建设赋予了深圳不次于北京、上海的重要意义，深圳未来目标是成为全球标杆城市！

目前，全球公认的标杆城市是纽约、东京，深圳与这些城市差距有多大呢？

目前，深圳 深汕合作区的GDP约为纽约、东京的１/3，在经济体量上还有不小的差距。

未来，深圳要用15-30年的时间，成为比肩纽约、东京的全球标杆城市。

这就给了深圳突破行政区划限制的可能。因此，未来深圳远期“扩大发展”目标，有可能将东莞、惠州整体划入。

那么把东莞、惠州划入深圳后，深圳的经济、体量会达到什么水平呢？

深莞惠一体后，新的深圳总面积将仅次于北京，而GDP、人口都将超越上海成为全国第一。

东莞、惠州GDP在广东位列第4、第5，深圳将整个东莞、惠州划入，这个“扩大发展”猜想，也面临需要统筹考虑的因素。

莞惠划入深圳需要统筹考虑的因素

1、

自1994年我国实行分税制后，由于深圳是计划单列市的优势，财政收入直接与中央财政进行分成，不需要与广东省进行分成，因此深圳市的财政留存比例可以接近40%。

如果东莞、惠州的部分区域划入深圳，根据计划单列市的规定，这些区域将有约13%的财政收入将不再上缴广东省，因此，对于广东省来说，这将带来财政收入上的减少。

2、

深圳一旦将东莞、惠州划入，将直接与省会广州为邻，并且变成一个面积、GDP、人口规模更大的城市。但对于深圳来说，要处理好与广州、香港的共同发展和竞合关系。

3、

进入2000年以后，新设立直辖市的可能性微乎其微。并且深莞惠经济体量分别排名广东第1、4、5，集体脱离广东省，将使得广东省经济第一的位置旁落，甚至在总量上落到中游。

一旦直辖，广东将有2个特别行政区、1个直辖市，区域协调将变得更加复杂化。

把时间周期拉长，未来，有没有可能：莞惠划入深圳，不是以直辖市的身份，而是以其他某个身份，GDP继续核算进广东省，同时，财政收入方面与省府重新核算比例进行分成呢？

我们拭目以待！

-End-

文丨地产贰哥

主编丨刘二磊

总编辑丨陶文杰

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