项目建设报批报建流程（项目报批报建工作内容要点-用地申请阶段）

房地产报批报建在用地申请阶段根据不同土地情况，工作也有所不同，但其总体流程没有太大的区别，其主要工作有：

1　取得土地使用权

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地和未利用地。

土地使用权的获取根据土地性质不同获取的方式亦有不同，现在房地产开发商获得土地使用权主要有以下方法：

方法1.招投标、挂牌和拍卖交易取得土地使用权

招标、投标和挂牌、拍卖这三种方法是房地产开发商最主要的获取土地使用权的方法，其获得程序如下图：

图1-1 招标法获取土地使用权的程序

图1-2 挂牌法获取土地使用权的程序

图1-3 拍卖法获取土地使用权的程序

方法2.旧村改造取得土地使用权

旧村改造是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是政府促进农村可持续发展的重要途径。

旧村改造主要工作内容包括村域规划编制、居民点改造建设和基础设施改造提升以及产业结构提升等内容。

旧村改造往往涉及面积较大，且农村基础设施建设水平长期滞后，对大多数村来说，旧村改造费用往往难以承受，因此，相关部门允许旧村改造采用村民集资，村集体筹资和市场融资相结合的方式，引入社会资金力量进行，这给房地产开发商获得土地使用权提供多种选择。

方法3.股权转让取得土地使用权

股权转让，是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为。通过收购项目公司股权方式转让土地使用权的操作模式日趋普遍。但开发商在使用这种方法时应注意其利弊关系，以防陷入经济纠纷。

通过股权转让方式改变土地使用权的实际使用人的方式与直接土地使用权转让方式相比，优缺点都有。我们逐一分析。

股权转让的优点

表1-1　通过股权转让方式改变土地使用权的优点

股权转让的缺点

表1-2　通过股权转让方式改变土地使用权的缺点

2　土地使用权初始登记

土地使用权初始登记是以出让或划拨方式取得土地使用权的权利人，持有关证件（如土地权属证明、有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书）向县级以上人民政府土地管理部门申请的土地使用权属登记。

3　用地红线放点

用地红线指各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，与建筑红线相比，用地红线词义明显宽泛，是指只要是在所属用地红线内的施工，都不受外界的影响（噪声、粉尘方面的污染除外）。用地红线放点要根据已通过审核的用地红线图来放点。

4　用地地界测量放点

用地地界线指某一建设项目的全部用地范围，包括以下三种情况：

①当其用地一侧或几侧临城市道路时其用地界限一般为道路红线；

②当其用地一侧或几侧为河流、高压走廊或各类隔离带时其用地界线为规划河岸线或规划各类防护、隔离带的用地界线；

③当其用地一侧或几侧为其他建设项目时其用地界线为其与周围建设项目的分界线。

用地界线的作用在于严格控制各建设项目的建设用地范围，放点后制作《建设用地地界放点测量报告》和宗地（籍）图。

5　房地产开发企业资质登记核准

目前我国暂定的房地产开发企业资质核准分为四个等级，通过核准的企业会获得《房地产开发企业资质等级证书》，代表企业有楼盘开发资格。

6　环保评审

“环评”是政府要求的，各项目需完成环评报告并上报至环保局。环评通过环保局审核后会在网上公示，最后再组织专家评审，评审通过后项目才能开始建设。

环评报告即环境影响评价报告，是对新建、扩建、改建项目生产过程中污染发生情况、治理措施是否可行，生产过程和产品是否符合清洁生产要求，以及最终排放的污染物对周围环境的影响进行评价。环评报告对企业很重要，环评通过环保局评审、批复后，后续日常生产、环保管理中还要用到。没有环评也无法进行环保竣工验收。

环保审评主要有两个阶段：

表1-3　环保评审的两个阶段

7　《固定资产投资许可证》及计划立项审批

立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度和程序。开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称“发改委”）对项目的批准文件。

项目投资计划下达后，并已办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（特殊行业项目可提供行业主管部门颁发的开工许可证），可申请办理固定资产投资许可证，《固定资产投资许可证》的作用是可以进行固定资产构建。

8　《建设用地规划许可证》办理

确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

9　《国有土地使用证》办理

《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。

《国有土地使用证》不仅是住宅不动产物权组成部分，而且具有更重要的作用，其重要性体现在：

图1-4 《土地使用证》的重要性

（1）缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整

《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，土地使用权没有交给业主。

（2）缺少《土地使用证》，房地产转让中涉及土地使用权部分不发生法律效力

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。

（3）缺少《国有土地使用证》，房地产价值严重缩水

按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。

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