济南哪个开发商最差（猪被吹飞的年代）

编者注：

2016年、2017年的中国楼市，是连猪都被大风吹飞的年代！但也就是在这两年，国内一家上市房企把自己玩儿死了！

这家上市房企，就是中弘股份。它在济南有两个项目，一个是位于CBD的中弘广场，另一个是位于黄河北的中弘鹊山项目，它们的位置都可谓站在了“风口”上。

但目前，受总部资金链断链影响，这两个原本不错的项目都已经陷入困境：中弘广场进度原本不错，但受总部影响目前已经不得不陷入停滞；中弘鹊山分两批次拿地，第一批次住宅用地已经开发完毕，第二批次土地及美猴王主题公园遥遥无期……

在市场大热的2016年、2017年，中弘是怎么把自己玩儿死的呢？我们今天来看两篇文章：

一篇来自《中国企业家》——中弘股份的覆灭之路！另一篇来自《经济导报》——中弘济南这两项目还能激活吗？

中弘股份的覆灭之路

《中国企业家》 李艳艳

王永红去哪了？

王永红不在北京东区国际8号楼，事实上，7月6日这个工作日，只有零星的人在8号楼。王永红是A股上市公司中弘股份的董事长及实际控制人，东区国际8号楼是中弘股份的总部所在。

“王永红跑了。”保洁员对《中国企业家》说，但她只是凭直觉做的判断。大白天的，8号楼大门从里面反锁，旁边在建的中弘大厦也已经停工好久了。

不管王永红跑没跑，中弘股份陷入泥沼确是事实。历年财报显示，中弘股份2015年和2016年净利润分别为2.92亿元、1.46亿元。但在2017年，这一数字表现为亏损，-25.4亿元，同比减少1699.01%。2018年第一季度，中弘股份继续亏损3.14亿元。

与此同时，中弘股份的多个项目陷入停工危机，其逾期债务规模也在不断扩大，截至6月22日，各类借款金额已达41.13亿元。

时至今日，中弘股份官网上还挂着王永红的话：“梦想从来不会被打折，只有一直做下去的勇气。”梦想这个词，贾跃亭也爱用，他的名言是“让我们一起，为梦想窒息”。

当贾跃亭的FF迎来中国恒大作为大股东时，中弘股份也在等它的白武士。今年3月，中国港桥曾有意重组中弘，但该计划于两个月后流产。6月29日，新的“接盘侠”新疆佳龙现身，计划代替中弘集团成为公司控股股东。4天后，中弘控股与新疆佳龙的真正关系遭深交所问询，无疑为这场重组再增变数。

一名证券分析师感慨，“（中弘股份）挺悲哀的，破鼓万人捶”。王永红声名俱碎。

1、有梦的商人？

王永红今年48岁，他的发迹史最早可以追溯到上个世纪90年代，真是少年得志。1992年，出身于江西宜春公务员家庭的王永红进京，三年后便创立了中弘集团。2008年，中弘通过借壳ST科苑在A股上市。

创业之初，王永红的梦想是，拥有1000家自己的汽车服务连锁店，他还曾做过汽车保洁公司以及连锁加油站，并借助加油站业务拿到第一桶金。

2000年前后，中弘先后开发了望京六佰本项目和“非中心中弘国际商务花园”，王永红踏进了纸醉金迷的地产圈。他的梦想当然也发生了变化，尤其在公司上市之后，他希望能够成为文旅大亨。

王永红的计划是这样的，以“新奇世界”为品牌，在各地布局旅游大盘，如北京御马坊、长白山、济南鹊山，等等。

历来在国内趟“文旅”这条河的，无非两种开发商。一类是长期深耕此领域的，如华侨城、雅居乐、宋城等，另一类则是近几年的新入局者，且大都为住宅地产巨头，如恒大、碧桂园等。它们凭借自身强大实力，快速开疆拓土。显然，中弘股份不属于上述任何一类公司，王永红为什么要进军文旅产业呢？

“文旅项目拿地容易，成本也低。”某接近中弘股份的相关人士对《中国企业家》分析称，“跟很多开发商一样，中弘做文旅，主要是看中其中的住宅部分。”克而瑞高级分析师崔秀程对《中国企业家》表示，目前国内文旅地产在变现方式上，主要依靠文旅产品所在板块的地产产品（包括商业与住宅地产）进行快速变现，并以此来冲抵项目前期开发与后续运营中所付出的巨大资金成本。

需要警惕的是，文旅地产前期庞大的资金投入以及类地产化的开发、运营等问题在客观上形成了较高的市场准入门槛。同样，中弘并不具备这样的门槛，王永红投身于此，相当于是赌一把，是要押上身家的。若问他为什么有下注的勇气，大概是因为年轻时有过以小博大的经验。

2000年，中弘在如今北京朝阳区五环外的常营乡附近，以几乎可以忽略不计的成本，一次性买下600亩“垃圾场”。彼时的北京连四环都没有，常营那片地还种着庄稼。房改结束方才两年光景，哪有开发商对这样的地块感兴趣？由于是商业立项，中弘起初做的企业独栋项目“非中心中弘国际商务花园”几乎无人问津。2008年，随着北京CBD东扩，常营土地价值在八年间翻了10倍。靠近通州的地块部分被开发成著名的商住项目中弘·北京像素。

2009年，北京像素首期开盘。2010年初北京开启住宅限购，“商住两用”、“不限购”成为诱人卖点，9800多套商住不限购房源在四年内全部销售完成。据称，这块地让王永红至少赚了50亿元。事实上，项目相隔3公里外，是目前国内规模最大的高安屯垃圾焚烧发电厂和机场航道的噪声。但北京像素仍是中弘最拿得出手的作品之一，它让王永红声名与财富尽得，成为炙手可热的富豪榜单常客。

客观来说，王永红后来搞文旅产业的逻辑是自洽的。随着房地产行业集中度的提高，中小型房地产企业的发展空间越来越狭窄，他们被排除在主流圈层之外，而中弘正属于没有拿到“入场券”的开发商。对于这类开发商来说，可能只有出奇才能制胜，只是王永红的步子迈得太大了。

2017年6月末，中弘账上的现金为39亿元，但11月底，王永红决定以现金方式收购海南超级大盘“半山半岛”等项目股权，并预付61.5亿元的股权收购款。之后事件出现反转。中弘股份发布公告称，“（王永红）未经董事会和股东大会审议，擅自签订……先斩后奏。”因此，董事会对该项交易不予认可，收购半山半岛的事情就此作罢。

这件事导致的结果是，到年底，中弘账上只剩下8亿资金。而对于已经支付的61.5亿元费用，公司只能表示，“会采取有效措施追回”。日前，安徽省证监局发布《行政监管措施决定书》，指出王永红凌驾于公司内部控制之上，干预公司经营管理。

另外，在规划四年、正式拿地两年后，济南鹊山美猴王主题乐园项目现场仍是一片荒芜。由于鹊山美猴王主题乐园的规划方案与前期宣传差异较大，已被退回重改。根据财联社报道，其规划的住宅、商业街等作为配套项目，即“新奇世界鹊山苑”的住宅部分，一区、二区已于2017年初入住，三区暂停开发。彼时，项目置业顾问承诺建成的幼儿园、小学和商场皆不见踪影。

失控的不仅是文旅板块。根据中弘股份年初公告，受北京317商办项目调控政策影响，两个商住项目——御马坊项目和夏各庄项目（商业部分）销售停滞，且2016年已销售的御马坊项目业主大量退房。但因开发商资金链断裂，众多业主却无法拿到退款。

2、实则资本玩家

文旅是文化旅游的简称，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出”的领域，除要以长期运营能力“入药”之外，还须以情怀为“引”。从中弘既往的项目看，你很难将它们和情怀联系在一起。

例如，六佰本商业街，地处北京繁华商圈望京，但开业不过十余年便已经破败不堪，在坑洼不平的地面下，一定埋藏了一个追求极致低成本的故事。2017年前后，在商户的强烈呼吁下，中弘开始对项目进行整修，可惜工程尚未过半，公司却已经风雨飘摇。

2008年开业的望京六佰本商业街，如今境况破败。摄影：李艳艳

也许对于王永红来说，还有比做文旅大亨更有吸引力的梦想。

根据公开信息，王永红尝试通过“A 3”模式来构建文旅大业，企图打造一个涵盖物业管理、中介代理、营销平台及文旅地产开发的链条。其具体操作方式为，以中弘的旅游地产为主线，靠互联网金融和在线旅游平台来盘活，通过收购一些境外公司来运营，从而实现一个完整闭环。中弘股份当时的董秘金洁解释称，“所谓A 3，即一家A股上市公司外加三家境外上市公司。在A股的是一家全面开发旅游地产的企业，属重资产公司；而三家境外上市企业属于轻资产公司，一家围绕互联网金融做物业营销，一家是在线旅游上市公司，另一家是品牌运营管理公司。”

2013年至2015年，除去文旅地产，王永红还先后尝试影视、手游、主题乐园等新生意，结果大都不尽人意。2015年7月起，中弘股份先后宣布收购香港上市公司开易控股（KEE）以及增资新加坡上市公司亚洲旅游。三个月后，中弘宣布收购卓高国际（中玺国际）66.1%的股权，拟将后者打造成轻资产的品牌管理公司。

现实情况是，KEE开始在新股东之下开展房地产代理销售业务，并成为一家名为“仟金所”互联网金融平台的背书公司。亚洲旅游于2016年在北京正式发布B2B平台TAcentre，主打出境游市场，中玺国际则成了中弘旅游地产的营销代理公司。2017年10月，中弘股份收购取得A&K公司90.5%的股权，增加2017年营业收入10亿元。

这并非一个完美无缺的计划，相反有很多“漏洞”，甚至涉嫌违规。比如，“仟金所”以中弘资产标的设计金融产品或涉嫌自融。耐人寻味的是，该平台在股权上与中弘没有直接关联，却在成立之初就与中弘签订合作，早期金融产品基本定向投给中弘，其平台所在办公地点也与中弘集团相同。

一年内布局完成三个上市平台，王永红的产业看起来欣欣向荣。但正是彼时，中弘股份的公司状况正在急转直下。2017年，中玺国际及KEE分别将负责物业管理服务及房地产代理销售业务的公司出售。财报显示，两个平台当年的业绩均为亏损。这一年，王永红还意图收购美国养老机构布鲁克代尔老年关怀公司，代价高达200亿，但交易最终搁浅。

值得注意的是，王永红还涉及徐翔案，涉嫌操纵股价。私募大佬徐翔在接受审讯过程中供出的涉案上市公司高管中，包括王永红与董秘金洁。该案件透露一个细节。2013年，王永红曾提前通过大宗交易抛售股票，而后借由中弘股份高送转、进军手游领域等概念炒热抬升股价、抛售获利。2016年8月16日，中弘股份法人由王永红变更为王继红，公司实际控制人王永红退出董事会。

“他们公司的人说（王永红）就是做市值，然后套现。”某接近中弘集团层面的人士对《中国企业家》透露称。近几年来，中弘已经成功完成两次定增，套现近70亿元。2014年，中弘定增9.58亿股，募资30亿元，用于海南如意岛项目建设；2015年，中弘定增13.8亿股，募资39亿元，用于北京、山东等地地产及文旅项目开发。

3、冒险家王永红

“学经管的王永红身上，似乎天生更喜欢操纵一切，而不是沉迷某一门生意。他的财富生涯更倾向于冒险赌博，而不太喜欢脚踏实地。”也有行业人士以“年轻聪明、性格复杂的冒险家”来比喻这位野心勃勃的中年富豪。

“王永红忙于出席社交活动，见各种金融人士，但确说不出老板真正在做的是什么。”据某离职中弘员工回忆称，人浮于事也是造成中弘股份状况恶化的一大因素。但他同时坦言，“中弘做事的人只有百分之十。”

一个机体的衰亡过程中，会表现出各个组织的溃败。2017年香港佳士得春拍，王永红曾为参演过《金陵十三钗》的女星韩熙庭拍下一个价值1.24亿港元雍正粉青双龙尊。但后来，因为交不上1.2亿港元的余款，两人被告上法庭。

现实很骨感。

过去半年来，中弘股份遍尝雪上加霜的滋味，公司和王永红的一系列麻烦，尚未有缓解征兆。他身边的高管正在接连离开。2015年起担任中弘股份董事、总经理的崔崴，以及担任独立董事的内蒙古三一信会计师事务所有限责任公司主任会计师的吕晓金已经辞职。6月27日，自2008年就加入中弘的老臣、中弘股份监事会主席、董事及董事会秘书吴学军也已辞职。

受多重负面事件影响，近一年来公司股价多次呈现断崖式跳水。尤其是，最高股价曾至2.73元的中弘股份，在6月20日、6月22日的最低成交价均触及0.99元，两度“成仙”。

目前来看，中弘的资金危机正在加剧。首次“破元”当晚，中弘股份发布多则公告，公司终止非公开发行股票的公告，筹划两年的36亿元规模定增彻底告吹。

此外，股东们已经集体“撤退”。截至6月19日，齐鲁碧辰8号已通过集中竞价交易减持中弘8390万股，减持比例为1%，交易金额1.35亿元。齐鲁碧辰8号目前还有1.4亿股待减持。此外，“招商财富-招商银行-增富1号专项资产管理计划”和“国都证券-浙商银行-国都景顺1号集合资产管理计划”也纷纷提交减持计划。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国企业家》表示，对于中弘股份来说，王永红在多元化战略方面以及金融操作方面有较大影响。“但必须客观承认，很多战略被证明是无效的，或易受外部政策调控影响，地产布局方面也存风险。这值得类似企业反思。”

中弘这两项目还能激活吗

土地有被收回风险

经济导报 孙罗南

中弘股份7月18日公告称，控股股东中弘卓业集团持有的公司全部股份再次被司法轮候冻结。

受总部面临资金链困境的影响，中弘股份旗下一些项目已陷入“停摆”状态，由其开发的济南鹊山项目后期也面临着不确定性。

经济导报记者实地探访了解到，中弘鹊山项目第二批土地开发至今未有进展，目前陷入停滞。接近中弘的人士也向经济导报记者证实，鹊山项目确实暂停了。

有业内人士对经济导报记者表示，中弘鹊山项目部分土地已闲置较久，有被收回的风险。

美猴王主题公园至今还没动静

18日，济南天气炎热，从建邦黄河大桥跨过黄河，桥北头东侧大片杂草区域的不远处，一片住宅十分显眼。这里就是新奇世界·济南鹊山的住宅项目。

经济导报记者在现场看到，该项目此前精心打造的售楼处紧邻二环西路北延长线，门口保安岗亭仍矗立在原地，但空无一人。“新奇世界国际度假区”“文旅产业实力品牌，布局全国15处”“大手笔规划，购物中心、医院、温泉酒店一应俱全”，一个个宣传板竖立着，有的已有些褪色。

售楼处内大门紧闭，只有物业人员值班。经济导报记者看到，偌大的售楼处大厅内，沙盘、区位图仍可清晰呈现项目规划，此外，大厅里还展示了房源销控表，以及车位、储藏室销控图。

“住宅去年1月份就卖完了。”有值班人员对经济导报记者说，整个住宅项目是从2015年开始卖的，“目前入住率不到50%。”

按照此前规划，这里拟打造一个囊括了美猴王主题公园、住宅等项目的超大型文旅产品，但主题公园至今还没有动静。

第二批土地已拿一年半多

位于天桥区桑梓店街道的中弘项目处，在鹊山片区的起步区。“这是济南黄河北地区目前少有的比较优质的项目，主要是受到了总部大股东的牵连。”业内人士对经济导报记者说。

天桥区政府的相关人士18日对经济导报记者说，随着济南对新旧动能转换先行区的推进，这个片区是块“热土”，很多企业都想在此开发项目。

据经济导报记者查阅，中弘鹊山项目规划宏大，目前已拿两批土地，第一批土地的住宅部分已开发完毕。经济导报记者在现场看到，第二批土地开发陷入停滞。

中弘股份在2017年初发布的公告中称，2016年12月30日，济南弘业房地产开发有限公司以总价7.26亿元竞得位于天桥区的合计面积为67.16万平方米(约1007亩)的5宗地块。

其实这就是鹊山项目第二批土地，包括4宗居住用地和1宗娱乐康体用地，后者计划建设美猴王主题公园，约有549亩。

关于第一批土地，中弘股份2014年发布的一份公告显示，2014年11月13日，济南中弘弘庆房地产开发有限公司以总价2.55亿元竞得位于天桥区的合计面积为23.72万平方米的3宗地块。这3宗地块均位于建邦大桥以北、二环西路北延长线以东、现状国道309以南。其中商业商务地块面积8.19万平方米，规划容积率为1.7至2.1，成交总价为7980.7万元。

是否有被收回风险?

经济导报记者独家获悉，中弘鹊山项目已拿的第一批土地中，商业用地目前还未开发。

济南市土地收储部门的相关人士18日对经济导报记者说，对于2016年底供的地，按照当时的规定，是“先有一个交款的时间，交完了全部的出让金、契税后，给开发商办理土地移交，（土地）移交给开发商之后是一年开工，过了这个开工时间，再两年不开工的话，(土地)是收回”。

据经济导报记者查阅，2016月8月，济南市政府印发《关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见(试行)》，自当月18日起施行，有效期至2018年8月17日。《意见》规定，受让人应在土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。

因不按期开发建设造成土地闲置的，将严格按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)予以调查、认定和处置。对未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的闲置土地，无偿收回国有建设用地使用权。

在2016年12月，济南市国土资源局又公示了规范土地开发延期开竣工申请的通知。根据通知，除“政府原因”以及不可抗力等因素，致使不能按照合同如期开工的，土地使用权人均可以提出土地延期开、竣工申请。

对同意办理延期的，国土资源部门将通知申请人签订补充协议，调整新的开、竣工时限。延期期限不得超过一年，且只限一次。

受总部资金链影响

除了在黄河以北开发的鹊山项目，中弘股份在济南还有一个大型项目，即位于CBD的中弘广场。其主楼规划高度达到318米，是未来CBD内的一个地标建筑;副楼包括商务公寓、写字楼等产品。该项目已有部分产品销售，还有较多未售。

接近中弘的人士对经济导报记者说，该项目受到总部资金链影响，近期进展较为缓慢。

中弘股份目前在运作重组事宜，若重组成功，解决了资金链问题，则有望激活济南的两个项目。不过，公司控股股东中弘卓业相关股权的司法冻结等因素，无疑增添了重组的难度……

（以上两篇文章转自《中国企业家》、《经济导报》，有删减）

——全文完——

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