长租公寓市场前景广阔（长租公寓频频转让）

金地集团要收购长租公寓了！

近日，坊间传闻金地拟收购深圳本地warm 公寓，而笔者深入了解到，这个收购案仅仅是提交金地投资内部交流，尚未进入真正决策流程，金地内部人士透露，这个收购案在财务模型和物业合规性还需要谨慎分析！

Warm 公寓为啥要在长租公寓的风口卖了呢？

创建于2015年的warm 家，创始人刘智时任深圳万科营销总监等职务，带着几个互联网团队开始组建公寓品牌，由于个人良好背景和长租赛道机会，很早获得风险投资。

深圳公寓转让已经不是头一次了。

2017年6月，笔者曾经报道魔方收购V客公寓。V客公寓老板也是本地经营写字楼，2015年下半年进入长租公寓，先后在关外包租了4栋公寓，其中坂田中心的两栋楼承租给魔方公寓，V客承租下来的价格是25元/平方/月，租给魔方是42元/平方/月，而同地段的深圳万科更加离谱，租下来是69元/平方/月。

还去做什么公寓？炒炒租金都比经营公寓赚得多！房东永远是胜利者！

从做长租公寓到股权退出，V客老板不仅收回了所有投资，而且还持有了20%的股份，继续保留V客的团队。这是一笔不错的买卖。

一方面是想卖，一方面想买，收购公寓，看似简单吗？NO！

笔者手上有7个公寓收购案，意向的收购资金是数百亿规模和品牌地产大企业，但是很难真正成交！

原因其三：第一，物业合法性，很多物业都是厂房，虽然有一次消防，但是二次消防没有，最多只是消防备案，能符合商业要求，非常少；第二，租期过短，很多是剩下6年了，物业续约空间不大，就算续约，价格又是个相对高价；第三，财务极其不规范，大部分是有流水，没有完整报表，挂账超过1年的非常严重，偷税漏税现象比比皆是；第四，价格很难成交，如果用残值租约未来现金流折现，一般折现率也不会超过25%-30%。第五，评估价格，差异很大，在上海也有公寓报价5万一间，也有12万一间的，价格满天飞；第六，成交价格是含税价格，我们在一个收购案例就碰到，某地产拟收购上海某公寓，价格基本谈拢，但是最终要求公寓出让方开票，而出让方一算，开票一交税，要少掉200多万，想想还是放弃了。

1000多间的Warm 对外收购价格多少？1亿！笔者认为，仅仅看房源价值，这个显然是贵了，长租公寓除了房源，更重要的是运营团队和运营体系，同一种估值和收购价值完全是两码事！

从趋势来看，收购并购公寓一定是必然，但是先把自己身体练好，不要吃了后，出现严重消化不良！

有几百个Warm 等着被收购，1 1未必等于2，潜在的或有负债还可能拖垮你！

作者全雳，房东东公寓培训学院创始人，河南公寓管理协会名誉会长，长期研究国内外租赁市场，三年内共发表600万多字专业文章，多次为万科、碧桂园、华润置地、华侨城、深业集团、龙湖地产、中国金茂等地产商仅限长租公寓的咨询和培训，累计为行业培训了近3000名人才。