土地增值税计税价格怎么确定（关于土地增值税的计税依据及计算方法的全面剖析）

一、纳税义务人和征税范围

（一）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

（二）征税范围

1.基本征税范围

（1）转让国有土地使用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

【提示】

（1）土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；

（2）土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”（不同于“出让”）两个关键特征。

2.特殊征税范围

具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

（1）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：

①转让国有土地使用权；

②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售；

③存量房地产买卖；

④抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；

⑤单位之间交换房地产（有实物形态收入）；

⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化；

⑦合作建房建成后转让。

（2）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）：

①房地产继承（无收入）；

②房地产赠与（对象有限定，无收入）；

③房地产出租（权属未变）；

④房地产抵押期内（权属未变）；

⑤房地产的代建房行为（权属未变）；

⑥房地产评估增值；

⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。

（3）免征或暂免征收土地增值税的情况：

①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；

②合作建房建成后按比例分房自用；

③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；

④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

⑤企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。

二、税率

土地增值税采用四级超率累进税率。本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。

土地增值税税率表：

三、应税收入与扣除项目

（一）应税收入

纳税人转让房地产取得的应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。

【特别提示】2016年5月“营改增”后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

（二）扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用（适用新建房转让）

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息 （取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×5%以内

【注意】上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×10%以内

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

【拓展知识点】土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

房地产开发企业与非房地产开发企业的税金扣除政策存在差异：

5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业的新建房转让）

从事房地产开发的纳税人加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×20%

【提示】

（1）此项加计扣除仅对房地产开发企业转让新建房有效，非房地产开发企业没有此项政策；

（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

6.旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（不含增值税），作为扣除项目金额计征土地增值税。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【提示】契税的扣除：

转让新建房地产——取得土地使用权时缴纳的契税在“取得土地使用权支付金额”中扣除；

转让存量房不能取得评估价格——购房时契税在“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数；

转让存量房能够取得评估价格——购房时契税不得扣除。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

【特别提示】《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。即：扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额。

四、土地增值税应纳税额的计算

（一）增值额的确定

1.通过转让收入（不含增值税）减除扣除项目求得。

2.评估价格的使用

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

【提示】评估价格可评估收入或扣除项目。

【归纳】配比型——项目配比计算方法

在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府等）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。

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