深圳楼市的未来在哪（同一个城市的内地板块轮动是必然的吗）

【粉丝提问】提问：有几个问题，跟老师您探讨一下 1.同一个城市的内地板块轮动是必然的吗？2.板块轮动的核心原因是购买力的驱赶吗-预算有限没得选选次一级的选项？ 3.有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度，价高的先涨，价格便宜的后涨，这个规律你同意吗？

回答：

板块轮动是必然的，就像一个班的同学，几年下来，成绩排名起起伏伏，有的上去一些，有的下来一些，当然属于正常现象。板块轮动的核心原因，和班级里同学们的成绩起伏，是一个道理。 有些小朋友学习更用功、更讲究方法了，成绩就上去了；另一些小朋友虽然天赋不错，但是成天打游戏、上课不认真听讲，成绩当然就下来了。 什么是板块的“成绩”呢？是经济，看经济发展得好不好。 什么决定了经济发展好不好呢？是产业，看有没有能批量提供高薪职位的产业。好产业进来了，板块就起来了。 以前的好产业，是制造业工厂；后来，是百货商场，沿街旺铺；再后来，是金融，西装皮鞋大哥大；再后来，是鸭舌帽T恤衫牛仔裤运动鞋双肩包的码农统治世界。 “有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度，价高的先涨，价格便宜的后涨”——瞎扯谈，完全不懂什么是板块轮动。哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。 一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。 另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。南山宝安持续涌入，龙港罗湖没啥涌入，后者凭啥一定能跟涨？ 当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。但是，领涨的板块可未必一定是总价高的板块啊！ 所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出，而不是死板地认为一定高价区先涨。 只不过刚好深圳这几年是高价区、中价区的人口实力增速更快而已。 低总价需求，我们会好好研究下轮动的规律，然后有的放矢； 高总价需求则不然，更好的策略还是：市中心、市中心、市中心

【会员提问 】没有社保，还可以在深圳买房吗？

回复：

可以，目前深圳有且只有4种途径：

1. 成为深圳市引进人才或认可学历的留学归国人员。如何成为，自己想办法。

2.婚票转移法。上一条已经说过了

3.购买红本回迁房，不需要名额，但可以变更为红本商品房。

4.公司产权的住宅，做股权变更。建议自然人独资

【会员咨询】提问：大表哥您好，我是95后的设计女生，明年结婚准备买婚房，人生中的第一套房，请问您有没有需要注意的事项呢？感谢！

回复：

《买房10大忌》 1、不要有新房癌

2、不要买无地铁或者无地铁增量的小区

3、尽量避免买太大的小区地盘，尤其是没有清晰组团划分和无中高低档之分的

4、尽量避免买只有一种户型面积段的小区，比如全是三房或者全是两房

5、不要买全程中介转介的网红盘尤其是网上炒作的网红盘，好比一直被捋羊毛的小区

6、不要买交易量很少一年也出不了几套的小区

7、不要买某个微信群或者商学院一直鼓吹的区域或小区，可能会是杀猪小区

8、不要买可能存在不可逆硬伤的小区比如变电站影响

9、不要买你第一眼看了就不喜欢的小区

10、不要为装修、户型承受过高溢价 如今在房产红利扁平化时代买房，蕴含着资产配置的风险，

其中有2个风险最致命：

1.买贵，就是买了特别贵的CEO盘，收割有钱人和一线城市下来的土豪，自己卖4万，旁边二手房才卖2-3万，这个叫买贵。

2.买错，就是判断错了城市重点的发展方向，毕竟开发区、新区千千万，不少城市东南西北都是开发区、新区，听信了开发商片面的画饼，或者没有看清，没有赌对整个区域、片区的发展，从而导致物业价值停滞不前。 买贵和买错都是我们要尽力避免的，直接决定着持有物业资产价值未来的成败。一个新板块，进入几家大开发商，价格拉动非常快。新盘的价格不具备参考性，二手房的成交价才代表区域真正的价值。 买房，就和处对象一样，一定是先全方面了解，不仅要了解市场，同时也要了解自身，而不是一上来就去开房，顺序不能搞错了，否则碰到的多数都是渣男。不要过于着急，先多了解市场，多问多学习，多约中介看房，在实践中匹配自己的边界，定大区域，再细化到小片区，最后反复对比，匹配最优解

【咨询】谈谈深圳208政策的后续影响

回复：

我认为这次“先行示范区”做了一次“非常恶劣的示范”。就算是单纯为了表忠心，采用这种方式也是极度让人失望的，这说明XXX的同志们已经完全忘了深圳发展的根基，说明相关部门里没有太多否定的声音。

冷静一点...

我来说说政策的影响：

一、政策杀伤范围很大，完全是无差别打压，显然是在赤裸裸地表忠心。

二、深圳已经不是房住不炒了，是房子不住也不炒。刚需？gun一边去，没空管你。

三、信息（价格）的不透明，会促进黑市的发展，增加交易成本，推高价格。但黑市的价格除了老百姓，谁关心呢？

四、未来的市场里，所有人都是受害者，但最惨的当然还是买方。尤其是刚需，缺乏经验会导致其在黑市中任人宰割。

五、降低实际贷款额会很大程度抑制二手房需求，导致1-3年的横盘期。但长期趋势不变，过几年大家就习惯了低杠杆买房。

六、更多人加入打新的行列，让全深圳人民叫上亲朋好友、乡亲父老玩“代持”、“拼社保”的游戏。

七、有三成名额的赶紧买房，赶紧申请贷款；经营贷在流程中的，赶紧催银行批贷。

勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。