济南95个楼盘测评（楼盘答疑33）

1、问：金麟企业家怎么样？

答：位置不错，位于高新区的核心位置，南侧就是山体公园；低密度，7/8层的洋房，就88户；户型从171起步，总价基本在500万起了，圈层高；靠近学校。缺点是：最近开盘的5号楼，层高2.98，毛坯净层高据了解不足2.7米；装修比较老气；开发商品牌号召力差，影响力小，具体品质如何看交付吧。

2、问：您好，银丰玖玺城五期有升值空间吗？

答：现在的价格实在太高了，高的有点离谱，另外位置也是银丰所有地块中位置最差的，距离炼油厂1.1公里左右；交房也晚。因为这些原因吧，五期卖的相对差了些。另外现在银丰配建的初中生源是哪些部分有一定的不确定性。小高层卖两万六七的价格感觉保值有点难。

3、问：老师，保利的盘怎么样啊？济南东部贤文片区房价还能涨吗？另外有推荐的商铺吗？总价二三百万的。

答：你说的是高新的保利项目吗，宣传的是不错的，户型应该是160多平起，对标的仁恒和龙湖，门槛基本在500万上下了。保利这个开发商相对中规中矩，在济南还没有品质好的标杆项目，物业也相对一般情况。关注这个盘的话，再等等吧。到时看看展示的咋样。

虽然现在东部贤文片区品质楼盘得价格比较高了，但是自住改善还是可以买的，这种产品相对稀缺有价值，保值是没有问题的。

我对商铺不了解，但是建议谨慎下，这种商业的坑比较多，另外买商铺一定是要实地去看下，位置相邻的商铺后期的租金都有可能差异就比较大。

4、问：珑悦府怎么样，还会有活动吗？

答：位置不错，低密度，高新区的教育相对也靠谱。但是现在的价格确实有点高了（基本2.75万起了，从开盘到现在价格一路上涨。）另外产品方面，济高之前开发的楼盘口碑一般，珑悦府一期前段时间业主也维权了（维权结果是开发商答应整改了，具体情况看交付），在售的二期今年明显卖的不太好。但是这个楼盘价格也确实很难降，一是济高不缺钱，二是二期房源也不多，三是高新区新盘太少了，改善客户可选性非常有限。

5、问：远洋潮起东方怎么样？

答：在唐冶在售的楼盘中，远洋的位置相对是不错的，靠近土河景观带、周边也有许多商业写字楼，远洋价格相对也比较合适。但是远洋因为天著春秋的交付，口碑来济南烂透了，导致远洋潮气东方卖的比较惨，销量接近1年了（去年9月初开盘的），目前网签量不到500套，这还是基于给中介高佣金的基础上。不过我是感觉现在的价格性价比还是可以的，1.45万买个精装，学校预计明年就能开了，密度也不高，比较适合在唐冶工作生活的刚需。

6、问：中信九庐、大华紫郡、奥体金茂府、龙湖天奕怎么样？

中信九庐：最大的优势是位置、周边相对繁华，依托于CBD的发展。产品相对也不错，外立面用的铝板，问题是1、教育不好。2、CBD街区制的规划，导致社区不大，居住舒适感可能不太好。3、价格比较贵了。

大华紫郡：龙奥片区在售的唯一新盘，这俩年价格也是一路上涨，现在洋房好楼层应该突破4万了吧。这个项目最大的优势是稀缺性：片区内唯一的新盘，龙奥片区圈层好、距离政务、商务核心区都比较近，环境好，靠山靠水，楼盘也比较低密度，不过大华的产品相对是比较一般的，之前交付的情况和接近4万的价格不是太匹配。这个项目牛，是因为这个地段成就了它，而不是因为大华这个开发商。另外周边多低密度住宅，人口少自然支撑不了大型的商业，生活气息不足，感觉更适合“功成身退”大佬的自住养老，哈哈。

奥体金茂府：金茂的产品相对是非常靠谱的，科技住房住起来也舒服，只是这个位置相对差了点，周边城市界面一般，西侧的凤凰路还有建设高架的风险。

龙湖天奕：位于高新区核心位置，距离CBD也很近，很多人相不中CBD楼盘的小社区、高楼林立的过度商业气息，龙湖天奕就成为了很多改善人群的选择。龙湖宣传的还是非常好的，具体还是看交付情况吧，龙湖这几年减配常有发生。

7、问：您好，我想在济南买房，东部，请问有没有不靠近主干道，噪音小，周边环境好一些的新房，主要考虑市区，预算300左右。

答：300万左右，主要有两个区域可以选择，如果想买核心位置的话，主要就是盛福片区了，就是高新万达北侧的区域，这边价格主要在2.2万左右，可以考虑130多140左右的户型。比如越秀麓端府、招商滨河府、中电建国誉府之类的，这个区域有地铁、片区是新规划新开发的，圈层相对纯粹些，不如自然环境一般 ；另外一个区域就是往东过了绕城高速了，神武片区，这里属于历城区，这里环境好，经十路南，但是片区发展晚些，目前配套不完善，另外通勤距离远。如果是首套房，更建议买盛福的，通勤方便些。

8、问：你好，想问问，盛福四兄弟和汉峪海风海德堡，总价差不多的，买哪个好？

答：海德堡就尽量不要考虑了，开发商都卖不动的房子，你买来后你感觉二手房时能卖掉吗。在盛福买个140左右的四居吧。相对而言保值性更好些.。这四个楼盘品质差距不大，只要对比价格吧，哪个价格相对合适买哪个就行，最近开盘的越秀麓端府那个142的小高层价格还行。

9、问：辛老师，房屋备案价，成交价，销售网签情况在哪里能查到。

答：楼盘网签情况、银行监管账户以及你们后期网签后查询自己的房子是否网签了，是在济南市住宅与房地产信息查询平台。网址：124.128.246.22:8090

备案价格暂时应该还没允许个人查询，这个售楼处会有公示。成交价查不了。

10、问：投资，无济南住房，考虑东部，预算300-400，购买不自住，用于租出。需求:保值，流通，组合贷每月可承受15000还款。想把家庭微薄的工资投入到房产，长期持有，对抗通胀，保值增值。

答：首先需要说明的是现在济南房产投资价值没太有，房产不可能再有之前的增长幅度了。最多每年涨幅3-5%之间，保值吧。

另外东部的楼盘相对而言比其他区域更保值、流通性好些。经过2020-2022年的上涨，现在的楼盘价格都相对而言比较高了，目前我是认为没有有投资价值的房子。

300-400万预算，如果还是想考虑买房的话，可以选择东部的140左右的四居。新房的话主要是盛福片区的，140平左右的四居总价在300万出头。也可以考虑高新的次新二手房。