远洋集团土地款（远洋掉队）

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

远洋掉队了!

2021年4月8日，远洋集团（03377.HK）发布2020年年报。报告显示，远洋集团毛利率及归母利润双降，营收增长放缓，行业排名也大幅下滑。

克而瑞地产研究中心认为，远洋地产未来盈利水平仍受挑战，企业需提高运营水平。

亿翰智库认为，远洋地产多项业绩指标退步，与此前大体量拿地有一定的关系。

如今，远洋集团拿地画风出现了“360度大转变”，从大体量拿地战略转换到小体量拿地战略，这其中的原因是怎样的?此前的大体量拿地对于现在有怎样的影响?项目的消化情况如何？

盈利挑战

　　

远洋集团创立于1993年，于2007年9月28日在香港联合交易所有限公司主板上市 ，主要股东为中国人寿保险股份有限公司及大家人寿保险股份有限公司。

作为最早一批央企下属房企，远洋集团早期主要开发北京市场项目，2007年远洋集团就开始在环渤海、长三角和珠三角三个区域布局；2011年，远洋集团布局的城市增加至19个，全国战略布局初具规模。

2018年7 月 10 日,《财富》杂志中文版发布 2018 年“中国500强”上市企业排行榜，远洋集团在上榜的 55 家房地产企业中位居行业第 14 位。

克而瑞“2020年度房企销售排行榜”显示，远洋集团以946.6亿元的操盘金额排名第38位。相比而言，2019年，远洋集团操盘金额达到1039.6亿元，排名第24位，排名下滑14位。

接连下滑的排名也表明，“早起鸟”远洋并没有一直保持行业头部地位。

2020年年报显示，远洋集团销售金额1310.4亿元，仅增长1%；2020年远洋集团营业收入达到565.1亿元，较2019年同比上升11%；营业成本增长更快，2020年营业成本的增速为13.1%，毛利率出现下滑1.6%至18.5%。同比下降1.57个百分点，归母净利率5.07%,同比下降0.14个百分点，毛利率及归母净利率双降。

对于远洋集团毛利率下滑的原因，克而瑞研究中心研究员沈晓玲认为，毛利率下降主要是由于企业2020年有较多一线城市项目结转，如深圳远洋天著等，土地成本较高。2020年归母净利润占净利润比例为61.2%，较去年同期下滑3个百分点，加上远洋20年拿地权益比例持续下降，预计未来归母净利润占比仍有可能继续降低。

亿翰智库认为，远洋集团毛利率下滑主要原因可能是其在2017-2019年间远洋集团新进入了较多的城市，在这个过程中企业的拿地成本不断提升，但是商品房销售均价却下行，这压缩了企业的盈利空间。另外，远洋集团新进入的城市往往优势较少，同时，为了在新进入的城市站稳脚跟，扩大影响力，实现产品高去化，往往还存在更高的营运开支，这也会侵蚀企业的净利润。

而远洋集团毛利率较低，或是与“以价换量”战略不无关系。据远洋集团披露的数据，远洋2020年12月协议销售均价为16000元/平方米，同比下降26%；全年累计协议销售均价为18600元/平方米，同比下降9%。

克而瑞研究中心认为，对于原本高盈利的房企来说，利润规模或是利润率的滑坡是经营问题的直接反映，无论是短期失利或是优势耗尽，都警示房企审视自身问题所在，并作出积极的调整。

沈晓玲提出，远洋集团未来盈利水平仍受挑战，企业需提高运营水平。远洋集团2016 -2019年毛利率一直在20%-25%的区间，处于较低水平，2020年则已经突破20%下降至19%，且总土储楼板价持续走高，从2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，势必会压缩企业未来的利润空间，企业的盈利与运营水平仍需提升。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，近年来，房地产行业增收不增利的情况越来越明显，2020年这个问题越发严重，对于出现这种情况的原因，卢文曦分析一方面是日益趋高的土地成本吞噬了利润，另一方面，在政策端，一二线城市的限价政策的加强也导致房企的利润越做越薄。

“大体量”拿地战略后遗症

　　

实际上，远洋集团掉队的背后与远洋集团此前的大体量拿地战略规划不无关系。

公开资料显示，远洋集团2008-2019年新增的土地储备中均含有一定量的大体量项目，项目的规划建筑面积20万平米以上的项目。截至2019年，远洋集团大体量项目占比仍然高达48%。其中，天津的远洋城项目总楼面面积达213.7万平方米，秦皇岛蔚蓝海岸143.8万平方米。

若以规划建筑面积20万平方米作为界定大体量项目的标准，据亿翰智库公布数据显示，远洋集团2008-2012年大体量项目的规划建筑面积在新增土地储备总规划建筑面积中的占比超过80%；2012年以后，大体量项目按规模来看呈下行趋势，但截至2019年，占比仍然高达48%，还不乏有规划建筑面积超百万平米的超大型项目。

远洋集团大体量拿地战略成为制约公司的经营与发展的障碍。亿翰智库认为，远洋集团投资拿地以大体量项目为主，而大体量项目存在的普遍问题是开发和销售去化周期长；企业投资过多的大体量项目，对经营会产生两大影响，一是大体量项目开发周期长，导致资产周转慢，资产运转效率低，应对风险差；二是大体量项目沉淀资金，会影响企业的后续投资及规模增长。

实际上，资金是有机会成本的，如果企业的资金沉淀在部分项目上，那么将不能用于新的土地投资和项目开发。

对于远洋地产项目的去化周期，亿翰智库预判，远洋集团获取大体量项目后，存在的普遍现象是开发和销售去化周期长。

首先，远洋集团获得的部分大体量项目，从获得地块，到地块贡献业绩的间隔可能长达2年，从贡献业绩再到全部销售可能又需要2至4年。2017年以后，远洋集团不再公布协议销售的明细数据。

亿翰智库提出，远洋集团在部分城市获得的大体量项目，销售进度偏慢。比如远洋集团2011-2017年在秦皇岛没有新增土地储备，并且2015-2017年没有业绩贡献。企业2018年投资的秦皇岛蔚蓝海岸项目，该项目总楼面面积143.8万平米，2018年并未产生销售业绩，2019年贡献的协议销售面积为17.4万平米，仅销售12%，按照2019年的销售速度，全部去化将耗时8.3年。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，远洋集团应加快此前的大体量拿地的存量土地开发进度，比如通过联合开发和部分出让来调整土储存量与优化土储结构，同时适当放缓新增土储规模以缩减资本性开支、加快周转速度来改善与提升业绩，开辟公司新的业务增长点。

战略转变效果甚微

　　

对于大体量所带来的周转慢等问题，远洋集团近年来也通过小体量拿地、“南移西拓”战略去试图消化“大体量”后遗症。

远洋集团实施“南移西拓”战略，集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。六大事业部的中心城市为北京、天津、上海、深圳、武汉、成都。

2020年，远洋集团新增土储规模同比增长超过76%，其中“南移西拓”项目占比高达64%，并进一步加速了小体量、快周转的高效项目获取。

对于远洋集团的战略转变原因，在克而瑞研究中心研究员齐瑞琳看来，远洋集团是期望实现区域聚焦，深耕主力市场，培育出一批能够占据市场前列的城市，并以此为中心，辐射周边热点区域，形成几个区域之间协同发展。

然而，远洋集团战略转变收效甚微。截至2020年末，远洋集团销售业绩破百亿的城市仅两个，即北京和深圳，分别为290.08亿元、118.82亿元，除此之外，武汉、天津销售额分别为96.15亿元、89.54亿元。远洋集团较早进入并且“深耕”的城市还包括大连、沈阳、杭州和中山，当竞争对手已经实现了百亿业绩，2020年，远洋集团在大连和中山业绩分别为36.36亿元、25.15亿元，一直维持在100亿以下的规模，难有突破。

亿翰智库认为，远洋集团在城市投资的共同点是获得了大规模地块后，持续开发多期，在新增投资方面，投资断断续续，阻碍了企业的经营规模扩张，明显断层。

齐瑞琳认为，远洋集团事业部之间发展不均，需加强竞争力。从事业部之间的销售占比来看，远洋集团对北京和环渤海事业部所管辖的环渤海区域销售依赖度较高，两个事业部的区域销售贡献同比大幅增加，分别较上年增加4个和5个百分点，其中北京和石家庄二城的销售贡献占北京区域的83%，而2020年这2座城市疫情皆出现反弹，也在一定程度上影响远洋的销售业绩。

从销售金额来看，远洋集团六个中心城市中，北京、深圳、武汉销售额都在90亿以上，其中总部北京的销售金额为290.08亿元。远洋在这些城市打造不少热销项目，如武汉远洋东方境世界观、杭州远洋西溪公馆销售金额城市排名前三，深圳远洋天著首开去化100%，而华西区域的中心城市成都的销售额只有15亿元。从区域之间的销售占比也可以看出各个事业部之间发展不均，需要加强在其布局重点城市的竞争力。

对于远洋集团后续的发展情况，《商学院》将持续关注。

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