上海买房攻略最详细（这些买房思维你必须清楚）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，一直听说CEO盘这个概念，但是不太明白这是什么含义，现在感觉上海CEO盘热度并不高，能不能帮我分析一下上海CEO盘的未来发展？未来还有没有上涨的可能？

沪叔：你好，CEO盘即上海地区有钱的富太太们喜欢购买的楼盘。这些富太太们购房主要有以下原则：首先，绝对不排队；其次，不惹麻烦，即不买二手盘，最后就是装修精美。这些豪华的CEO盘一般都有较好的产品及服务。但是随着城市的发展，交通的建设及人们购房观念的转变，地段不再是唯一的考虑因素，这也是CEO盘落寞的主要因素。但是随着随着核心地段土地供应的枯竭，居民财富的不断膨胀，品质、地段兼优的豪宅，将会重新受到人们的追捧，成为购买的热点地段。所以在某种程度上来说，上海的房地产市场分化将会进一步严重，未来上海的CEO盘可能会进入奢侈品市场。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《上海最不能买的几类房产》。

提问：沪叔你好，我想在我预算范围内买到好房子，不说买到最好的房，但是至少是我喜欢满意的房子，想问买房子除了考虑地段、交通、配套等深层次因素，还需要考虑哪些因素？

沪叔：你好，对于预算有限的刚需来说，都希望在预算范围内买到最好的房子，因此在购房过程中有一些细节值得关注。

首先是售楼处。售楼处是项目的门面担当，我们可以从中找到不少有用的信息。第一个是建筑的外立面，外立面相当于项目的“容貌”，可以体现开发商的态度，外立面质量更高的项目品质更有保证。第二是楼盘建筑布局，主要由行列式、点群式与合围式布局三种，各有其优劣势，行列式南北通透，采光通风效果较好，但小区设计感不足，中间楼栋冬天日照时间较短。点群式布局较为美观，景观条件更佳，但不太利于管理，建筑密度较低的楼盘通风效果更好。合围式布局分为围合与半围合两种，室内的视野较好，但围合式布局不能保证所有楼栋的朝向较好，要谨慎选择楼栋、楼层。购房者可根据自身实际需求选择合适的楼盘布局结构。第三是通过售楼处实地考察小区环境，了解项目周边环境是否宜居，有无不利因素等。

其次是选户型。除了户型图以外，还要看楼层平面图，了解房屋面宽进深，楼间距等，采光效果会因此受到影响，一般来说楼间距越大，采光条件越好，面宽越大、进深越小，采光越佳。总而言之，刚需买房是重中之重，一定要注意对细节的把控，提高生活居住舒适度。

提问：沪叔，你好，名下已经有一套房子，社保年限不是很长，所以积分不高，想请问一下老师我是应该买二手房还是努力一下新房？该如何选择呢？

沪叔：你好，在上海实行积分政策后，很多买房者的购房难度都进一步提升。根据目前上海市楼盘入围线的相关数据显示，底线分数为56分，有许多红盘甚至需要70分以上才能入围。对于积分在50-60的各位朋友来说，想要购买性价比高的新房比较困难，而不看积分的楼盘多在上海外盘，如五大城的新盘，这部分购房者可以考虑，但是需要仔细辨别，因为并非所有的新盘都有较好的性价比，如宝山地区的，该地区因为政策规划不佳，残存产业基础一般，机场未搬迁，发展前景不佳。最低积分盘的推荐详见知识星球内部分享 ，需要55分。

提问：沪叔，你好，家住静安，想在江宁路买套房投资，妻子看好前滩，想买前滩的房子，比较纠结不知道该怎么选，请问一下投资买哪里比较好？老静安的江宁路板块的发展前景真的不如前滩吗？

沪叔：你好，江宁路有CAZ规划，未来将会承担更多的城市功能，偏居住，城市界面好。配套上，教育上有静教院，医疗上有三甲和二乙医院，交通上有7号线，到13号线和2号线也方便，商业上能与相邻区域共享资源，文化底蕴浓厚。

不过江宁路劣势在于城市界面老旧，老公房多，宜居的好房子少，好一点的静安豪景苑、静安枫景苑，有学区，绿化与户型都不错，但容积率高，并不完美，其他小区问题更多。

对比大宁，大宁产业有规模，产业集中，江宁的产业稀疏分布，居住属性难改，静教院学区对应的小区品质不高，前滩情况与之类似，但相比前滩，江宁水分更少。总的来说，江宁有发展前景，并且有发展机会，选择它比选择其他区域更稳妥。如果投资，优先考虑知识星球内部推荐的板块。