澳洲房产价格如何确定 澳洲房产为什么这么火

中国人在澳洲买房子已经成为这几年的热门话题，甚至层出不穷的购房新闻都听过，深圳这几年的房产交流会也不断有澳洲的房地产商参展。有一些购房者甚至还没有看到房子已经把全部款付完了。而澳洲的华人为了方便国人购房，也提供了越来越多的方便服务。除了澳洲的环境，食品安全，教育、医疗和养老等方面都优于国内的条件。究竟澳洲的房子有什么吸引人的地方呢？今天给大家整理了一下中国和澳洲在房产上的区别有多大？

1、税务政策

在中国，遗产税在1993年12月国务院批转国家税务总局《工商税制改革实施方案》中，提到了“开征遗产税”。2004年11月有新闻称《遗产税暂行条例(草案)》已经上报到了国务院。而在2015年3月1日起中国已经开始征收遗产税50%和继承税20%，也就是如果你在一线城市（北上广深等）拥有一套100平左右的房子，你就要征收50%的遗产税（也就是大概是50平的价格）。

在澳洲，遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定，1992年后，各州彻底的废除了遗产税，这也使得澳洲成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格从法律角度上说，澳洲是没有遗产税的，此外，澳洲也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

2、交房标准

在中国，我们经常看到商家们变换着玩各种花招，比如这个交房时说好的“精装修”，其实也就是简单的刷刷墙而已，偷工减料就已经不是什么问题了，就算开发商送了装修，很可能入住后半年你就发现一大堆问题，然后又要重新装修。而再次装修又涉及到一个先拆后装的过程，这无疑又是增加了购房者的负担，我们随便算一笔装修的账。一线城市一套100平左右的毛胚房硬装的精装修，大概费用在20-30万不等。这笔装修费已经够在澳洲买一套小户型的首付款了。

而澳洲无论是公寓、联排别墅、独栋别墅，都必须以一线名牌家具和厨卫具等精装交付（就是你在楼书上看到你的房子是什么样子就是什么样子交房）并且房屋质量必须受到政府十年监管，期间无论家具，电器，房屋质量等非人为因素损坏的由政府抽取开发商押金进行免费更换或维修。所以在澳洲买房不需要考虑装修和偷工减料的烦恼，质量有保证。

3、产权期限

在中国，你购买了这套房子，使用年限只有70年。中国的房产寿命大概在35-40年左右。这是不是也意味着，即使没有到70年，房子也等不到那一天就要拆了？那么有人就会问了，我房贷的还款期限是30年，那不是等于我供完这套房子，再等几年就要拆了重新买？那不是又要开始折腾买房子的事了？

在澳洲，除堪培拉首都地区是99年产权外，其他地区都是永久产权。可真正的子子孙孙时代传下去，并且都有私人土地证和房屋产权证两证齐全。

4、首付款比例

在中国，如果你的城市没有限购，那么首付款一般为30%，部分首付款会出现20%的首付情况。不过，小编了解到的很多开发商所谓的20%首付并非大家想象的那样，而是开发商先帮购买者先垫付10%首付款，而这10%的首付款必须在一定时间内（如12个月或者24个月）分期付款还清。如果你在一些一线城市，购置第二套或以上的房产，那么首付款可高达70%。在现金为王的现今社会，对于投资也好对于自住的也好，如果能把首付款比例降低，无形是大大的降低了购房者的压力。

在澳洲，如果你是海外购房者（非PR），你的首付只需要10%，贷款最高比率可以做到70%（如果你的职业稳定，收入评分较高）银行利息7-8%不等。而有PR绿卡的中国买家最低首付只需要5%，有澳洲稳定收入的情况下贷款最高90%，也就是交房后只需要付5%。而且还可以申请最高头10年无需还本金只需要还银行利息3.5-4.5%，后20年还本付息。毫无压力。

5、期房贷款

在中国，当购房者和开发商签订合同，在没有交房之前就已经开始还款，一般交房期都在一至两年左右，不过，也有合同上的交房期甚至有超过3年以上的。想想供了3年的房子，还看不到是长啥样的。那个心情可以down到极点了。另外，除了首套房子和二套以上房子首付款比例不同以外，银行贷款的利息也有所不同。很多一二线城市在首次购房的情况下，可以享受银行贷款打折。而二套或以上购房者，不享受甚至可能贷款利息会上调。

在澳洲，当购房者想购置一套房产时候必须创建一个Foreign Investment Review Board (FIRB) 账户用于购置房产项目的政府审批 一个FIRB账户的费用是$5700澳元，直接缴纳给政府账户，通过审批后还需要聘请专业的地产过户律师、验房师、贷款经理和中介一起与开发商签订英文合同，确保没有任何法律漏洞后申请贷款-审批-交易成功。一般海外购房者只能购买期房，期房的交房期一般不超过2年。而且必须以楼书为准，不能有任何缺斤少两，也就是使用面积是多少就是多少，楼书上面什么样子的装修就一模一样。

6、市场成熟度

在中国，房子已经成了许多年轻人投奔一线城市的阻碍了。怀揣着一颗创业打拼的心情，来到一线城市，却发现这里的房价远远超过了自己的承受能力再加上生活成本的不断攀升。也是许多人才选择离开一线城市的重要原因之一。而国内的房地产受国家诸多的政策制约着，（如果国家要不是限购，北上广深等房子会不会已经飙升到均价10万以上，超过香港）。随着反腐调控等因素，国内的市场相对不稳定，国内的投资环境也没有国外的健康，加之投资渠道的选择也相对比较少，使这几年房地产成为了大众追捧的投资方式。

在澳洲，完善的社会制度和稳定的政策体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为世界最适宜人类居住的国家之一，澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。良好的经济弹性，即使在全球经济危机下。澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个保持稳定并无通货膨胀压力的国家。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入保持着强劲的经济生产力。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。

澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。盛通海外了解优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。

此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约18万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。

7、法律保护

在中国，购房者从看房、签合同到交房的整个过程中，都无专业的法律顾问和专业人士的陪同，这也造就了很多房地产商在合同上拟定了一些霸王条款，挖了很多坑给购房者跳。随着国家的迅速发展，国家在法律上又不够完善和全面。这样往往给购房者带来了很多后续的维权和诸多的其他问题。

在澳洲，没有专业的地产过户律师和专业中介陪同的交易是不可能成立的，卖家也不会见你。这种专业性保证了市场的运转以及自身不会被坑。该花的钱还是要花的，只要花的明白就行。

8、期房资金风险

在中国，购房者和开发商签订合同，一般都是把首付款放到银行做资金监管的。但是也存在一些低首付的隐形风险。比如：开发商打着20%首付，实际上是把10%的首付款借给了购房者，然后以可以分期首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内再缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。“真正意义上来说，先交的部分首付款类似定金性质，并非开发商垫资支付首付款给银行。”正常流程是已经签订了购房合同，并且在房管部门备案，对购房者来说风险较小。而分期首付的概念较为模糊，或者只能说是首付款支付时间变宽松了，并非真正意义上的分期首付，如果开发商将该笔款项挪为他用或是资金链出现问题，那么购房者就要承担很大的风险。

在澳洲，购房者一旦签订了合同，那么首付款就会直接由购房者个人打入在澳洲政府认证的律师的信托账户，律师信用账户资金受澳洲政府审计检查保护，开发商在交房前无权动用，保障了首付资金的安全；也不存在开放商资金链断链跑路或者烂尾楼的情况发生。

9、房屋施设面积

在中国，购房面积=购房套内建筑面积（实际建筑面积） 公摊面积（包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅和过道、值班室以及其他功能上为建筑服务的公共、管理用房建筑面积），而房产登记证上的面积和合同上的面积又存在一定的差异。这个差异如果在3%内是合理的。在新闻上看到某城市的一套房子实用面积为90平不到，但是合同上写有120面积，据报道这个公摊面积存在不合理的现象。而购房者在签合同的时候由于是期房，又无法验证实际的公摊面积是多少？这无形又是给购房者增加了一道又一道的维权难题。

在澳洲，是不存在公摊面积的！购房面积=楼书标注的使用面积，而这个使用面积指的是你居住而使用到的一切面积，但是不包括车库 后院以及前院花园面积。所以购房者在交房时比如签订的户型楼书内标注的1层90平米、2层60平米的独栋别墅，在交房后肯定得到的比这个多，例如 土地面积300平米，含 1层使用面积90平米，2层使用面积60平米，车库60平米（不算楼书内）、后院130平米（不算楼书内）、前院花坛20平米（不算楼书内）。是不是很惊喜？？

其次，澳洲房产空置率很低，都在5%以下，也就是说房地产市场呈现出一种供需平衡而且非常稳定的状态，十分有利于投资。

而且澳洲房产一直有圈内一种说法（7年翻一翻），就是价值100W的别墅7年后基本可以涨到快200W。

下面为大家简单介绍一下购买澳洲房产时的基本步骤以及这些步骤和国内购买房产有哪些不同之处。

1，海外买家在澳洲可以买哪些物业？

澳洲政府规定海外买家不可以购买澳洲二手房，但可以购买新建成的房子，在建的新房，以获得建造许可的期房。任何海外买家购买澳洲物业都必须并向澳洲政府的Foreign Investment Review Board (FIRB) 海外投资审批部门 递交海外投资者购房申请。申请获得审批以后才可以购买。

2，在选择澳洲房产有哪些必要步骤？这些步骤与国内购房有哪些不同。

· 查看物业的户型图。澳洲物业的户型图的建筑面积都是实用面积，并无公摊面积；

· 查看物业的装修标准。不同于国内，澳洲绝大部分新房都是精装修，购房合同价里面包含了精装修的价格，如地板，地毯，厨房炉灶，洗碗机，抽油烟机，烤箱，卫生间淋浴系统，空调系统等。这些装修标准在购买期房是通常是通过项目楼书里的效果图来呈现，并在购买合同中诸条记录。

· 查看销售合同。澳洲物业的销售合同都必须是英文，并且必须包含合同本身以及开发商签字授权的32号文件，所以购买澳洲物业必须有专业的过户律师查看原版合同以及帮助办理购买和过户的法律手续。

3，看中一处物业决定购买后，如何进行购买操作？

· 填写合同中买家部分的信息，如姓名，地址，联系方式，国际等，并在合同买家签字页以及32号文件买家签字页签字；

· 仅需要交付房款的10%作为首付，资金由国内合作机构转出境外，安全存放在澳洲政府认证的律师的信用账户，律师信用账户资金受澳洲政府审计检查保护，开发商在交房前无权动用，保障了首付资金的安全；

· 并向澳洲政府的Foreign Investment Review Board (FIRB)海外投资审批部门 递交海外投资者购房申请，房产售价在100万澳元之内的申请费$5700澳元；所有非澳洲公民和非澳洲绿卡投资者每笔购房投资都必须通过澳洲政府审批才可以完成，且只有购买的开发物业必须真实存在正规有保障才能通过审批;

· 交房时最高贷款比例可达70%，即只要再交付剩余房款的20%就可以；

· 海外买家在交房时需要向澳洲政府缴纳购房款的13.5%作为印花税。如同很多西方国家和地区，为了保证海外投资者在购买澳洲房产和享受房产周边的社区设施服务时，能够像本地纳税公民一样为这些社会基本设施建设做出贡献，澳洲政府会向海外买家征收高于本地买家印花税税率的印花税。澳洲本地买家购买房产也需要支付5.5%印花税。

但是各州政策变化不同，例如维州为新移民出了免除首套房100W刀以下的房产印花税的福利政策。

外国人在澳洲买房的政策条件

1、只有拥有FIRB的发展商才可以向海外投资者销售房产。

2、澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。

3、必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型，可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民(Temporary Resident)只可以购买一套二手房作自己的主要居所，但如果是购买空置的新建住宅，或者是购买二手房作重建，数量则不受限制。

所谓的临时居民，指任何人士持有临时签证，获准在澳洲连续逗留12个月;或者是持有过桥签证，同时已提出永久居留的申请。

4、海外人士只能买新房，也就是全新房子或期房楼花(工业和商业地产无此限制)，也可以申请购买空地(具体条件是需要在购买后的2年之内动工建造，并且买地开发及建造需要在4年内完工)。

5、如果一定要购买二手房，长期签证(12个月以上)持有者(例如TR签证、工作签证、学生签证等)可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自住目的，且仅能够作为自己居住用途，在签证到期离开澳洲时(离境前3个月)必须出售此住房。此外，由外籍人士运营的大型规模公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅(二手房)。

6、根据澳洲法律规定，澳洲常住居民(PR)与外国人(如非PR的中国公民)是可以联名购房的。联名方式可分为共同共有与按份共有。

外国人能贷款吗?能贷多少?

1、现在澳洲四大银行多不对海外人士开放贷款，但是少数银行可以贷款，比如汇丰银行、新加坡大华银行等;而有的楼盘开发商可以提供贷款;另外还有的broker(贷款经纪人)会帮你申请除银行外的金融机构的贷款。

2、海外人士可以贷到50-70%的贷款。

3、当地居民贷款利率在3.5-4.5%之间，海外人士会高一些。

4、申请澳洲买房贷款的条件

非澳洲居民不需要来到澳大利亚办理贷款，房屋贷款一般被归类为投资贷款，这是因为买家通常无法长期居住。申请澳洲买房贷款要满足下列条件：

年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明;

有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力;

同意以所购的房产作为抵押物;

已与开发商签订了房地产买卖合同。

5、需要的手续有：

海外收入证明;

本人的护照及身份证复印件;

提供有支付10%的能力的证明，比如已经开好的10%银行本票。

外国人购买澳洲房产具体流程：

第1步-选定房号,支付定金

第2步- 预约律师，签订购房合同 (3-5天)

第3步 支付10%首付 相关律师服务费 ( 7天)

第4步 等待交房

第5步 办理贷款手续 交房前3～6个月

第6步 支付贷款和尾款

第7步 办理过户，收房 约1个月

第8步 完成后即可出租或自住

以上就是我们今天为大家带来的关于澳洲购买首套房操作指南的相关内容，希望能对大家有所帮助。

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