上市房企自有物业（一场物业上市饕餮盛宴）

文|内幕君

电视剧《人民的名义》中，为了躲避反腐风波，赵瑞龙和高小琴逃到了香港三季酒店。这个酒店被权贵赵瑞龙们叫做“望北楼”——遥望北方，等待归期。

在这里，政治掮客兜售着来自北边的情报，那些昔日呼风唤雨的虎狼，可能一夜间变身闻风惊蹿的鼠辈。

现实中，香港确有这样一个“望北楼”。

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赵瑞龙们希望“三季酒店”如其名，是春夏秋的轮回，没有寒冬。

现实则多了一季。

香港中环金融街8号，向南两公里，是美国驻港领事馆；再近一点，是港交所，周遭遍布世界著名投行、律师行、商业银行、会计事务所。

现实版的望北楼——“四季酒店”就在这里，背靠陆地，俯瞰维多利亚港。在四季酒店方圆两公里内，几乎可以一站式解决所有资本问题，从收割、洗白到转移、藏匿。

无数商贾政客曾在这里盼候佳音，或从这里远走高飞。

7000 万嫁女爆红的山西煤老板邢利斌，就曾因涉贪腐案藏身于此，包了酒店 7 个房间。被“判”10年不准入市的北大青鸟集团董事长许振东、涉深圳落马政法委书记蒋尊玉一案的佳兆业老板郭英成都曾在此避过风头。

那些年，有个贾会计，也时常来这“找钱”。

在酒店落地窗前，他望着霓虹闪烁的维港，编织一个又一个“为梦想窒息”的故事。

在四季酒店，还有另外一群来港“找钱”的住客，他们来自地产圈，目标是一公里外的港交所。

2003年夏天，首创成功在港上市，这是非典之后，国内第一只境外公开发行的股票。从这时候起，内地房企赴港上市潮，一浪高过一浪。

2005年至2006年，富力、雅居乐、华侨城、绿城、世茂鱼贯入港；2007年、2009年两个年份，碧桂园、恒大、SOHO中国、金茂、远洋、龙湖等16家房企集中登陆港交所；而2013年和2014年，赴港上市的房企数量达到惊人的21家。

从2003年至今，超过70家房企，在港交所敲响财富的钟声，在那里实现资本快速扩张的神话。

2013年龙光上市，24岁的龙光公主纪凯婷，因持有85%的股份，身价13亿美金，成为2014年全球最年轻的富豪。

与此同时，一股“分拆物业上市”的潮流裹挟其中。

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“不是在上市，就是在分拆上市的路上。”

当融资难成为整个行业大趋势时，“找钱”成为活下去的第一要义。于是，越来越多的房企把物业从地产公司分拆出来，谋求独立上市。

分拆时，房企不约而同地说：“分拆有利于提升物业板块的竞争力，为业主提供更好的服务。”

谁也不提钱的事。

事实上，这是一个让身价翻涨的资本游戏。简单来说，分拆物业等于又拆出了一个上市公司，又拆出一个融资渠道。有的物业公司市值越做越大，持平甚至超过母公司，这相当于母公司的股价翻倍。

以“彩生活”和其母公司“花样年”为例，3月11日，“彩生活”市值63.11亿港币，“花样年”为76.07亿港币，两者市值相差不大。绿城服务则超过了绿城中国，市值分别为189.44亿港币和136.07亿港币。

企业一分为二，等于手握两把割韭菜的镰刀。

当然，不排除有些房企将物业资本化，是为了快速抢占万亿级的蓝海。随着房地产进入存量时代，下游的物业行业桃肥李艳，其味无穷。

截至日前，已有15家物企成功登陆香港主板或正在登陆，1家突破A股市场，56家挂牌新三板。

资本正在以前所未有的速度进入这个行业。

2018年，雅居乐雅生活、碧桂园服务、佳兆业物业、新城悦、旭辉永升服务5家物业公司在港上市；不久前，滨江服务、奥园健康已启动招股，蓝光嘉宝、和泓服务正在排队入港中。2018年之前，彩生活、绿城服务等6家企业率先上市。

有趣的是，一个港交所，集结了15家物业企业，而A股已上市的物业公司仅南都物业一家。

房企如此舍近求远，辗转维多利亚港，恰恰又印证了“找钱”一说。

港股上市的审核时间相对较短，在公司财务、合规性方面较A股宽松，对急不可耐的房企而言，维多利亚港已成不二之选。

2月28日，滨江服务(HK.03316)在香港召开IPO和2018年业绩发布会，公布上市时间为3月15日。从去年递交申请书到现在，仅用时三个多月。

滨江欲速求达的背后，是干涸的资金池在呼唤水源。

2018年前三季度，滨江集团归属于上市公司股东的净利润为7.07亿元，同比下降35.83%。造成净利下降的原因之一，是其有息负债提升引发财务费用大幅增长。从滨江集团2018年三季报查知，其2018前三季度财务成本为4.57亿，同比2017年涨了172%。

此外，滨江在2018年花重金攻城拔寨，全年共斥资223亿元拿地，同比2017年上升76.68%，戚金兴面临着巨大的土地款支付压力。2018年冲刺千亿失败，更让滨江雪上加霜。显而易见，戚金兴需要一个新的融资平台。

尽管美丽的幻影背后，可能是狂热膨胀的泡沫。

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2018年11月底，在佳兆业物业全球发售新闻发布会上，总裁廖传强自信满满：“我相信佳兆业物业会有一个不错的表现”。

一周之后，佳兆业物业如期上市，尽管获得超额认购，但开盘后股票一路下探，跌跌不休。六天内跌幅达8.71%。2019年3月11日收盘时，其股价为7.87港元，比发行价跌去了16%。

无独有偶，雅居乐旗下的雅生活同样雄风难振，上市一年多来，股价常年游走在发行价边缘，一度被质疑估值过高。

花样年董事局主席潘军就曾质疑：“与同行相比，比如雅生活，我们一个万象美（彩生活收购的万达物业平台），营收等于整个雅生活的规模，为什么我们（估值）只有雅生活的一半都不到？”

中国物业公司的商业模式多数属于拼爹型，即物业公司主要依赖关联房企的业务。目前11家在港上市的物业公司中，超过一半分拆自其在香港上市的房地产母公司。

其实，潘军应该明白，背靠绿地和雅居乐两个金主爸爸，是雅生活“躺赢”的一大秘诀。彩生活估值低，怪只怪”花样年”不争气。像脱胎于宇宙第一房企的碧桂园服务，一上线就冲到了港股物业市值第一，日前总市值约340亿港元。

其中的逻辑不难理解，碧桂园集团拥有行业第一的土地储备面积，截至2018上半年，碧桂园土储高达3.64亿平方米，这里头的每个平方，未来都会转化为碧桂园服务的管理面积。家底殷实，可预见的收入成长性巨大，投资人自然刮目相看。

如上表所示，将上市物业公司的股票现价与发行价进行对比，可以看出，物业公司上市后表现分化，雅生活、中奥到家和佳兆业物业显得后劲不足，碧桂园服务、绿城服务、新城悦实现股价翻涨。

值得玩味的是，这轮物业资本化浪潮下，大神级别的龙湖物业，对上市表现得意兴阑珊。吴亚军明确表态过，不选择加入物业资本化大军，因为一旦上市，它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。

事实上，吴亚军只道出一半真相。另一半真相是，部分物业企业上市是为了加快融资，而不是配合地产销售。这种时候，物业的本质——服务，就只能残喘在漂亮的财务报表下。

市场表现冷热不均，龙头房企态度不一，即便如此，物业资本化的故事还将续写。

滨江服务、奥园健康、蓝光嘉宝、和泓服务……“望北楼”旁的港交所，排队“拆分物业”的房企络绎不绝。

谁都渴望北归的时候，等待他们的是又一个春天。

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