房企如何熬过寒冬（民营房企的拼搏时刻）

原创 房小评 中国房评报道 2022-09-29 17:15 发表于北京

9月28日早上，人民币兑美元汇率跌破7.2关口，创造2008年2月份以来的新低。

对于借着美元债的房企而言，这会造成融资利率提升，美元债借新还旧更不可行。当天，地产股集体下跌。

据中指研究院数据，房企8月份非银融资总额为632.5亿元，其中海外债已经为0。

当前，房地产市场筑底，销售还未出现明显回暖。旭辉控股董事局主席林中在近日给旭辉干部的信中直言，公司走到了“需要义无反顾拼搏的时刻”：

三季度以来，民营房企的销售处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。“断供潮〞让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压。

房企最为依赖的销售回款仍然没有明显回升，而海外融资已经归零，那么当前能否从境内发债融资，是关系到房企生存状况的一个重要指标。

可以发债的无疑是较为优质的房企，在融资现金流入的支持下，财务状况比其他房企更多一重保障。

中指研究院统计，8月份只有16家典型房企成功发行债券，其中民营企业只有两家，一是龙湖，二是滨江。

到了9月份，政策对优质民企的支持力度开始体现。继龙湖成功发债之后，在人民银行和交易商协会指导下，中债信用增进投资股份有限公司又为四家优质民企中票提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”，期限均为三年：

美的置业发行10亿元，发行利率3.33%；

新城控股发行10亿元，发行利率3.28%；

碧桂园发行15亿元，发行利率3.2%；

旭辉控股发行12亿元，发行利率3.22%。

从这次发债可以看到，政策对于优质民企的支持力度在加大。

首先是利率较低。据中指研究院数据，8月份典型房企融资综合平均利率3.82%。上述优质民企的发债利率均低于行业平均水平。

以碧桂园这一家企业的发债情况对比来看：

今年5月份，碧桂园作为“民企示范生”成功发行信用保护工具加持的公司债，发行规模5亿元，票面利率4.5%。

这次碧桂园发行规模提高了10亿元，利率下降了1.3个百分点。

这说明，碧桂园等优质民营房企获得的融资支持力度在加大。

在当前市场环境下，这不仅是落地的融资优势，更是一种积极信号。

从5月份，到9月份，还有未来，一旦成为政府眼中的优质民企，往往有机会享受到第一波政策利好的倾斜。

在2022年观点博鳌房地产论坛上，就有一位房地产专家提出：“优先帮那些还站着的民营房企，避免他们倒下，比抢救那些已经躺平的房企更有意义。”

—保持兑付能力—

上述几家民企，之所以成为民企的希望，能够一次次享受到融资政策的支持，归根结底在于一直保持着兑付、偿债的能力。

比如新城控股今年8月份偿付本息2亿规模美元债之后，年内已无到期美元债。

2022年新城控股公开市场债务到期126亿元，1-8月份已到期偿还或提前偿还金额达到103亿元，秉持着偿债的底线思维，继续确保每笔债务到期偿付。

碧桂园是标普眼中“最早开始积极减债的房地产企业之一”，保持着良好的信用状况，获得监管层、金融机构的认可和支持。自从去年下半年房地产融资收紧以来，碧桂园新增融资并未中断，通过各种方法优化资金状况。

在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园先后发行可转债折合人民币33.68亿元，配售新股折合人民币24.1亿元。去年下半年至今，境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。

碧桂园已经是为数不多还能够进行全品种融资的民营房地产企业。

碧桂园一面积极融资，一面积极回购债券、兑付到期债务，向市场传递信心。

自7月14日发布公告至9月9日，碧桂园控股股东在二级市场累计购买近2.88亿元公司债券。

今年内，碧桂园已经没有境外美元优先票据到期，境内仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元人民币。

碧桂园方面表示，公司已经做好了还款计划和安排，并将根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

旭辉林中在内部信中也提出“要拼命而不认命” 。过去一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，旭辉始终努力偿付每一笔债务。而事实上，行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了旭辉账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。“公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。”

—保持交楼能力—

如果说民企在债券市场拼搏，是对投资者的责任，那么在交付上的拼搏，则是民企对业主最核心的责任，也是关系到企业能否在行业立足的核心问题。

7月底，中央政治局会议首次提出“保交楼”，强调要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交付、稳民生。于是以河南为代表的地方政府，积极出台政策，帮助出险项目纾困，推动复工。

而上述民企们在此之前，都已经把“交付”作为企业的首要任务。尽管面临市场压力，也从没有在这场停工潮里躺下。

林中在内部信中透露：面对行业的不确定性、一些企业选择躺平和放弃……我们上下同心，排除万难，一直坚持推进“保民生、保交付”。2022年的前3个季度，旭辉成功交付了4.7万套房子。

在最艰难的日子里，林中希望旭辉人牢记三点，其中第一点就是：绝不能辜负客户的信任。“保民生、保交付”始终是旭辉过去、现在和末来最重要的事，公司的所有资源要优先向 “保交付” 倾斜，尽全力让卖出去的每套房子，都保质保量地交到客户手上。

美的置业的交付工作也如期完成。

上半年，美的置业如期交付38城，共计66个项目，超过3万套房。其中3640套提前交付，2816套交付即交证，让近10万业主安心地住进了新家。

碧桂园则在今年上半年完成了房地产行业规模最大的交付——在214个城市，如约交付1070批次，交付超过25万套房屋。

其中，四川、湖北、山东、甘肃、河北等地的多个碧桂园项目，实现了 “交房即交证”，以实际行动保障购房者利益，增强买房人在房地产谷底中的信心。

值得一提的是，近期中华全国工商业联合会发布2022中国民营企业500强报告，其中碧桂园控股有限公司位居榜单第7位，并以617.70亿元纳税额，位列2021年中国民企纳税榜前三，排在前面的是万科与华为。

据了解，碧桂园自从2018年以来，已经连续4年纳税额超过600亿元。

作为行业龙头，碧桂园在市场谷底仍然保持着领先行业的纳税与交付能力，不仅给了业主们置业安全感，更表现出了民企龙头在市场谷底时期的经营韧性。

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