买房子容积率高好还是低好（买房应该怎么选容积率）

本文主要内容：

容积率和用地面积的概念；

容积率高低，不同的规划形态和业态；

中鹰黑森林

一般而言，容积率和用地面积的指标是一定会对外公布的楼盘基础信息。

比如上一篇《设计小知识|绿地率》篇中提到中鹰黑森林，这个楼盘绿化覆盖率100%，我又查了下公开资料，用地面积12万㎡，容积率2.2。

再比如土地公告，上海2022年第二批集中供地，预告信息除了区位四至，土地面积和容积率也是必备项。

土地出让预告

中鹰黑森林对外宣传资料里没有提到密度、绿地率等信息，土地出让预告信息也没提这些，为什么呢？

因为密度和绿地率等虽然重要，但还不足以决定地块的开发强度。

绿地率、密度、人口、车位等都是必要的规划指标，但都不会如影随形得跟着项目露面。

用地面积和容积率则不同，从土地公告到总图公示到项目预售至交付，两个指标会贯穿项目始终。

作为项目开发的基础条件，基本限定了项目开发的边界。一切基于未来的想象都需要在这个范围内展开。

本文重点做一下容积率和用地面积的小知识分享。

主要内容：

1、容积率和用地面积的概念；

2、容积率高低，不同的规划形态和业态；

以下切入正题。

绿城·湖畔雲庐

概念|容积率（R）和用地面积

容积率（R）=地上总建筑面积/净用地面积。

首先，容积率是由政府规定的，土地出让指标里会明确规定容积率。

有的城市是规定一个上限值如上海；有的城市则会规定一个区间，比如江苏诸市。

通过容积率我们可以大致判断一个地块做什么业态的产品。

一般来说，开发商是尽量做足容积率来达到利润最大化的。

原因也简单，一定用地面积下，容积率做得越足，可售面积就越多，货值可能就越高。

至于损失容积率，售价更高？货值会更高？也有这个选项，这个做法，不过少之又少，因为这是一种少数人才走的路。

扯远了，言归正传。

容积率（R）=地上总建筑面积/净用地面积。

公式里的分子“地上总建筑面积”和分母“净用地面积”指什么?

① 地上总建筑面积：

地上是因为大部分情况下，地下面积不算容积率，各地政府也可以根据规划和管理要求对地下建筑面积计算地下容积率。一般也会另有规定。

这里提到的“地上总建筑面积”按照《建筑工程建筑面积计算规范》的规定计算，同时需要结合各地区的面积计算规定。

一般不含作为公共用途的架空层面积；屋顶机房楼梯间，水箱等不超过一定比值也不计入建筑面积；而合规阳台计容算一半面积，合规飘窗、阁楼、半地下室计容不算面积。

所以，地上总建筑面积≠地上总建设面积，一字之差，差异也很大。

设计和成本两个口为此可以沟通交流感情良久。

② 净用地面积

这里的概念在“用地面积”前面加了一个“净”。

所以，我们先说什么是“用地面积”。

地产项目要开发，必须取得建设用地规划许可证如下图，这个里面就有用地面积、净用地面积等数据。

用地规划许可证

总用地面积：指本次出让的，红线范围内的土地面积总和，包括可用于建设的用地面积，代征市政道路用地和代征市政绿化景观用地、市政管线用地、公共活动场所等。

净用地面积：指用地红线内可用于建设的土地面积。

所以，

净用地面积=总用地面积-代征用地（公共道路、公共活动空间、绿化、市政用地等）

综上：容积率反映了我们可以在一块土地上建设多少建筑，建筑面积又可以是土地面积的多少倍。

体验|容积率高低与业态

容积率和小区的建筑私密性，采光通风，公共空间舒适度，人口密度，停车等等均强相关。

以前，业界普遍认为，容积率越高，居住舒适度就越差，因为容积率高的住宅项目意味着小区房子密集，居住人口就越多，生活舒适度就下降。

相应的，容积率越小，房价越高；容积率越大，则房价越低。

事实果真如此吗？请看不同容积率从0.3-4的小区规划图：

上海乔爱庄园 R=0.3

上海水悦堂 R=0.7

中海方山印 R=1.3

中南旭辉·和樾 R=2.0

杭州融创大家·钱江侯潮府R=2.5

上海宝华城市之星，R=2.8

杭州滨江翡翠海岸R=3.0

西安当代境MOMΛ R=3.5

上海中海建国里 R=3.81

以上是容积率从0.3-3.8的典型规划总图代表，开发商均为主流开发商。

总结下容积率对应产品大概规律如下

① 容积率1及以下基本可以是别墅盘。

容积率从1.2/1—0.7—0.5—0.3及以下，别墅从叠拼—联排/合院—双拼—独栋发展。

容积率越低，单栋别墅占地面积越大，如乔爱花园，绿城玫瑰园等别墅盘。

不过，“限墅令”之后，容积率1以下的土地基本没有了。当然1-1.5之间的土地也不批3层以下的低层住宅了。

所以以低层（3F以下）为主，1.2容积率以下的项目的确稀缺。

② 容积率1.2-2.2之间，产品组合业态极其丰富。

可以是纯18F，纯11F，纯8F，18F 11F，18F 8F，18F 4F/6F（甚至3F以下，如果规划允许）等等组合。

这个区间的项目也是最多的，不胜枚举，购房者可以挑花眼。

③ 容积率2.2-3之间，产品组合回归简单，以高层大高层为主。

容积率超过2.2，在住宅里算是高容积率了，建筑平均层数基本要达到10F以上，叠加日照要求，大部分城市是纯18F楼盘或者是20F 多层的大高层项目为主。

如果18F以下与20F 价差，也不排除高层（18F以下） 大高层（18F以上）的组合业态。

这类业态的项目，18F以下的得房率、电梯效率等优于18F以上大高层。

④ 容积率3-4之间，20F 大高层盘。

这个区间的项目在华东已经很少见，多在市中心区的拆迁项目，地块小，需要高容积率来对冲优越的区位和高昂的地价。

万科中兴路一号 R=3.54

容积率4以上的项目，个人认为不适合作为居住项目开发，此处不提。

看了上面这么多规划，可以发现：

容积率越低，建筑层数其实越低。一定土地面积内的居住人口越少。

一些1 容积率的项目，做高层 多层/低层，我们叫“拉高拍低”。其实是变相的让高层区域（容积率高区）尽量少占土地资源，尽量多的土地来做低层（容积率低区）。

容积率越高，建筑层数越高，一定土地面积内居住人口越多。

人口多，对于小区内的健身场所、儿童活动区域、会所核心以及楼宇内的电梯、消防通道等形成的压力的确会更大。

好在近些年，主流房企对于小区居住环境越来越重视，对于架空层、小区儿童游乐场、宅间组团集中绿地等打造越来越重视，就算是容积率相对高的项目也拥有了不错的社区公共活动空间。

所以，买低容积率的小区，还是需要以经济实力为基础。

而高容积率的小区，居住体验也可能会很好。

重要的是找准个人与家庭生活的需求，然后去选择。

人生本应该有许多可能。

部分图片来自于网络。

作者：家有二宝，地产设计搬砖十余年。面对不确定的未来，步履不停！

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