广州商业房规划（划定了广州未来的商业中心）

商业中心，往往代表着一个城市或区域的商业与经济发展水平。

商圈汇聚八方资源，各地人流，是一个城市人气最旺的地方。商圈升级区域价值，人流即商流，人流即财富。作为买房“学铁商”三件套之一，周边有没有商业中心，同时也影响着这个区域的房价。

在用地越来越紧张，人口密度大的城市，为了充分利用土地价值，在向天空拓展高楼大厦的同时，地下空间也成为发展的方向。特别是人流集中的商业中心，为了分散地面人流，更需要向地下要空间，于是地下商城诞生了。

这也就是为什么繁华的商圈大多会有地下商城，两者紧密相连。

像是天河北商圈，分布着时尚天河商业广场、天环广场、正佳广场以及天河又一城四大地下商城。珠江新城CBD有花城汇、高德置地地下商城，北京路商圈有动漫星城、五月花等地下商场。

这些商圈周边的房价，属于广州第一梯队或者区域第一梯队。只有极少数落寞商圈，如地王广场，房价在越秀并未顶尖。

如果能找准未来广州商业中心，也意味着抓住了下一个房价制高点。

广州近日发布的这份规划，就给你划出了这些区域。

广州这些地方，适合开发地下空间

近日，广州市规划和自然资源局印发了《广州市城市地下空间规划》通知。

规划对广州市域7434平方公里土地的地下空间进行了总体布局，期限为2021-2035年，共15年。近期至2025年，远期到2035年。

7434平方公里土地，并不是所有的地方都适合开发地下空间。

地下空间开发有底线要求。基于底线管控以及根据自然、环境、人文和建设四大类评估要素，规划将地下空间开发划分为适宜建设区、一般适宜建设区和不适宜建设区。

最适宜建设的区域（广州地下空间适建性分区图中橙色部分）分布在天河、越秀、海珠、荔湾、番禺、黄埔南部、增城南部以及从化街口区域，也是居住人口较为集中的区域。不适宜建设的区域，大部分位于从化、花都东北部、增城北部以及广州中部的白云山、帽峰山、火炉山一带。

适宜建设，并不一定是重点建设区域。

这就涉及到开发的重要性以及区域经济实力的问题。

根据规划，按照开发的重要性将地下空间建设分为了四个层次。

一级重点建设区，主要是城市商务中心区、商业中心、行政中心和交通枢纽地区等。

二级重点建设区，重要商务、商业区，除一级重点建设区外的其他轨道枢纽站点等。

一般建设区，为除重点建设区和限制建设区外的区域。

限制建设区，就是一些山地、水源保护区，重大管线安全控制范围等区域了。

对比规划中的地下空间适应性分区图和建设分区图就能看出来，一级重点建设的区域与最适合建设区并非完全重合，中心四区重合度是比较高的，但适合开发地下空间的番禺大部分区域，增城以及从化区府区域，仅仅为二级或者一般建设区。

进入一级重点建设的区域，部分已经是现在的商业中心，特别是中心四区密密麻麻的商业布点，其他区域也很有可能是广州下一个商业中心的孕育点。

这些点在哪里？

这就是规划中最重要的一张图了，地下空间规划结构图。

从规划中，可以看到广州“一核、一网、六片”的空间结构。

一核指的是中心城区地下空间发展核心区，其发展的核心节点包括体育中心—珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠、白鹅潭以及万博。

一网指规划轨道交通网络。

六片指花都—空港、知识城、从化、增城、番禺和南沙六大地下空间发展片区。

这是根据在编的广州市国土空间总体规划，结合地下空间需求，再以轨道交通网络为骨架，多线换乘（枢纽）站点为节点，形成的空间结构。

这也意味着，广州未来的商业发展重点，就集中在这些区域。

买房认准这些区域，大概率不会错。

24个中心，买房盯紧这些区域

认准了片区，再来看具体节点。

根据各级中心的定位、服务范围以及开发规模，规划划定了四级地下商业与公共服务中心，包括市级、区级、片区级和重要商业与公共服务节点，共24处。

这个等级划分，你也可以理解为建设规模的大小级别。

在这里，你能看到很多熟悉的面孔，比如天河路、珠江新城、琶洲、万博等。一些是已经建成多年的，如珠江新城、天河路、广州塔。一些是正在建设中，比如琶洲、万博、金融城、白鹅潭、广州南站。一些还只是停留在起步阶段，如创新城、白云湖数字科技城、南沙湾等。

从通知中的近期建设规划可以看到，近期这些区域会重点投资建设。

体育中心、珠江新城，已经是现成的地下空间，所以规划中也只是提到要“优化”，不会有大规模的动作。

重点是国际金融城、广州南站商务区以及万博。

国际金融城与万博，是市级项目，广州南站商务区是区级项目。

广州国际金融城地下空间规划面积213.6万㎡，相当于333个陆家嘴地下城，建成后，将成为广州最大的地下城。

广州国际金融城地下空间效果图

金融城地下空间共有5层，最深处29.9米，包含商业配套、休闲配套、生活配套、地下交通枢纽于一体。如果不是没有居住和教育功能，这里更像是一个完整的TOD。

现在金融城起步区建设已基本成型，有企业陆续入驻办公了。

国际金融城实拍

当然，作为广州最被看好的区域之一，金融城的购房准入门槛并不低。起步区的唯二住宅佳兆业壹号和江源半岛房价在10万/㎡以上，东区商业大平层也卖到10万 ，住宅吹风价更是去到20万 ，想提前占据下一个楼市爆点没有那么容易。

万博地下空间规划180万㎡，总体量是珠江新城3倍，仅次于金融城，将打造成集交通、停车、商业、市政于一体的全天候“购物时空”。

由于线上电商的挤压，线下商场也要推陈出新，不能局限于传统的购物中心。

从此前透露出来的规划看，万博的地下空间其实还是有些看点的。区别于传统的购物 交通的模式，万博想要打造的是365天潮玩旅游体验商业街。

其地下空间分为六个区域，每个区域以洲际为主体风格来装修内部结构，以独特的主体风格给人营造出视觉和空间上的感官体验。

万博地下空间设六大区域（图片来源智慧万博）

AB区为亚洲系列，C区为欧洲，D区非洲，E区为美洲，每个区添加所属洲的体现元素，像非洲的沙漠、面包树，美洲的印第安风情等。听上去确实蛮有意思的，就看最终呈现的效果了。

E区美洲风情购物街效果图（图片来源智慧万博）

万博地下空间正在建设中，B区的佳创盛汇预计今年要开。在地下空间没有投入使用的情况下，根据番禺官方发布的数据，去年万博商圈日均客流量约40万人次，年均约1.5亿人次。

万博核心区主要以二手房为主，房价在4.5万/㎡左右。一手参考越秀和樾府，房价在6万/㎡以上，相对来说还是较容易够得上的。

广州南站商务区属于区级项目，总占地面积20.42万㎡，相比来说不算大。

南站地下空间主要以交通为导向，辅以实体店铺 停车场设计，成为连通中轴、广佛环线以及22号线地下空间人行过道。

广州南站地下空间效果图

南站的商业配套一直被吐槽，这个地下空间规划中规中矩，但有总比没有好。

南站地下空间由广州城投承建，预计今年陆续分区投入使用。再加上新鸿基南站TOD项目，未来或能揭掉南站无商业的标签。

周边原只有臻尚苑一个住宅，房价多年徘徊在4.5万/㎡左右。现在广州城投·岭南府和新鸿基项目加入战局，带来的不仅是商业配套，还有教育资源，房价估计会往上走一走。

广州中央活力区、广州东站、机场三期、白云新城、智慧城、广州空铁枢纽创新带、庆盛科技创新产业城、明珠湾区起步区、广州东部交通枢纽中心商务区，是广州近期将要强化建设的八大重点平台新建地下空间，这些区域也不妨多留意一下。

遗憾的是，作为市级地下商业中心，被定位为荔湾区升级打造的三大平台之一和广州市重点培育的五大世界级地标商圈之一的白鹅潭，这次近期建设规划中并没有提及。

白鹅潭地下空间如何规划，目前还没有一个完整的方案出来。聚龙湾片区地下空间规划及启动区地下空间勘察设计曾在3月启动招标，但后又因故终止了招标程序。

其实，白鹅潭向天空拓展的建设正在火热集中。广州国际医药港首期投入使用，太古里8月底已动工，广船一期项目已完成总建设量的70%，白鹅潭大湾区艺术中心主体结构已封顶，预计2023年建成……

等地上的工程建设得差不多了，就到地下空间了。

好事多磨吧。

作者：猎房师姐

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