天津选择环城四区还是河北区（谈谈天津环城西青区跟津南区）

今天讲讲环城的西青区域和津南区域：

1

西青

环城最牛的是哪个区？

西青。

给你们看一张图——

财政收入上，滨海新区遥遥领先，几乎占了天津市的一半。武清后来居上，超越西青位居第二。

西青第三。

第三不重要。

重要的是西青和第四名津南相差30亿，财政收入是津南的1.5倍，并大幅领先东丽、北辰。

环城中，也唯有西青的房价是可以向市区叫板的。

不厚道地用西青高价盘和市区低价盘对比下：

河东凯旋门，单价2.4万；

红桥九和府，单价2.5万；

西青万科西华府，单价2.6万；

西青中北祥云，洋房2.6万。

从这一点看，当年万科敢于2.2万楼面价在西青拿地，也多少可以理解了。

也因为西青的城市界面在环城四区中最好，市区人群，200多万，为了改善也会首选西青。

西青买房怎么买？

沿着地铁3号线买最稳妥。3号线串起了天津站、天津南站、天津北站，途径天塔、小白楼等市中心区域及多个工业区。

出了外环，第一站是大学城，称为华苑西板块，三雄逐鹿：联发锦里、万科紫台、格调松间。

华苑西最大的优势是和南开的房价差，南开4万多，这里2万多。和南开连成了一片，城市界面好。这三个盘估计今年年底就要清盘了。所以想指望他们降价，难。联发锦里价格还涨了，据说也就剩400~500套房子。

联发锦里性价比最高。但也有缺点：东区距离地铁高架较近，有噪音。

高新区地铁站，也有三个盘：爱情缤纷里、美的旭辉翰悦府、保利今年拍下的地。三个盘都自带商业，加上规划的商业综合体，前景不错。

可惜美的品牌号召力一般，未必所有购房者认。爱情缤纷里还没有开盘，据说最低总价145万起，这样一来，再往南的杨伍庄万科项目压力更大了。

杨伍庄地铁站。万科翡翠大道项目。万科在天津号召力极强。如果不是万科，这个盘会更难卖。房价按楼面价卖。受赛达大道影响，高层噪音较大。3、4月份价格曾降到2万以内，据说因上面压力被迫调到2万以上。前期承诺学校未兑现，遭遇维权。优点是：地铁近，高层是现房。不太推荐。

天津南站。能步行到地铁站的就两个项目，津门正荣府和招商公园1872，前者是洋房，后者是高层。正荣北辰项目，口碑不佳，把牌子搞砸了，在乎品质的人群选择了招商公园1872。这两个楼盘产品不一样，根据需要购买即可。

社会山西苑项目不作推荐，因为距离地铁较远。

2

津南

一、先说海教园。

环城其他区域都是离外环线越远越便宜，但海教园打破了这个规律，愣是比周边楼盘贵了五千多。

学籍优势。注意不是学区优势。和众多挂牌学校一样，老师大多是新招的，谈不上重点学校。

重点是在海教园上学，挂的是南开学籍，可以和市内六区一样，报考市内高中。这一点，连学区房泛滥的滨海新区生态城也比不上。

但，海教园也是一个被玩坏了的板块。据不完全统计，当前有12个项目在售。因为有概念，大家认，所以政府无底线的卖地，涸泽而渔。然后，所有的楼盘都成为难民了。在2019年，在全天津降价的时候，海教园抗住了，没降价。但2020年，大批量项目入市，产品同质化，只能拼价格。龙湖天璞洋房18000多刷新低价后，阳光城未来城再砍一刀，17500。

再这样下去，各开发商必定会被政府约谈。房价再降，地卖不出去了。海教园另一个板块天南小镇还有地要卖呢。

当前在海教园买房，距离地铁越近越好、小三室、低总价就可以了。这样将来好出手。另外，龙湖的盘距离不利因素有些近，之前说过。

目前海教园在售二手房满两年的有仁恒滨河湾、融创中央学府。首推仁恒滨河湾。仁恒物业没的说，再加上小区独一无二的水景，利于保值。

二、国展板块&辛庄

如果说天津环城有确定性利好的板块，国家会展中心板块算是一个。

注意国家两个字。

会展中心盖得飞快。不差钱。背后的意思就是天津重视。

7月27日，天津提出了“交通强市”的概念。有两句和会展中心有关——

打造国际枢纽港口、国际航空物流中心、国家会展中心三大物流节点

构建天津机场与国家会展中心间直达轨道通道

如果继续有钱，不说空话，前景很不错。

有人说，国展板块引进了河西一幼和师大二附小。嗯，对。但是没有市区学籍，是个硬伤。

国展西目前有一个盘，叫美的云熙府。我去项目工地看过，周边配套太差。

工地附近现状

未来这个板块会有大量的住宅，当前这个项目位置不是最好的，价格不是最便宜的。

国展板块买房，别急，等。这个板块还有个项目叫天津悦府。130万起，价格够低，可以关注。

三、咸水沽

富力又一城，实际上我是不推荐购买的。富力的建筑质量，大家搜一搜南开区天霖园就可以了。而且周边都是大高层，二手房溢价率低，想靠它挣钱，比炒股难。

恒大悦府，我之前提过。楼下即地铁在建，对面是新城吾悦广场已开业。13000多的价格，要比富力又一城合适得多。但是，今天我要预警，2023年交房，时间有点长，夜长梦多。

新城和兴府，咸水沽核心地段。刚需的买不起，改善的看不上。算了。

龙湖紫宸，158平房源总价270万以上。所在片区不配。换句话说，支撑不起来。只能自住，不适合投资。那开发商怎么让你感觉值呢？就多强调强调产品、物业、园林、智慧安防……来抵消周边城乡结合部的村感。最大优势是现房。

四、八里台镇&天嘉湖（星耀五洲）

中海国际公园城，上半年成交面积6.1万平米，全市第五；销售金额6.6亿，全市18位。非常可观。上周末我去了趟，销售忙的没时间接待客户，逛样板间的时候就差催了。说实话，这个盘我看不懂。我不知道哪些人在买。二手房也有成交。贝壳找房上6月份成交了3套。

爱情花园里，比较偏的位置，不是说在天津市偏，而是这个盘在八里台的位置不那么主流。长城，做汽车的那个保定企业在天津的第一个项目。1万出头的价格，90多万能买个三室洋房。

星耀五洲，一个新房价格远超二手房价格的楼盘。但你可能会怼我说，这些价格低的二手房是云南那个开发商开发的，不是融创开发的。都是一个项目，都叫星耀五洲，有这些低价盘在，二手房就是卖不上价。我还会说，不值得买。

五、葛沽

代表性项目是和泓·葛沽湾·首府。单价1.2万。宣传点是区位，蹭11公里之外的国展概念。项目位置标的好像几百米就能到双桥河地铁站，实际上还有好几公里。实际上最大优势，是图中那个海沽道，直达会展中心。

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