2022年极其艰难的一年 2022年可能是最特别的一年

2022年可能是非常特别的一年，经历过去的几十年来我们从未经历过的事情，比如：

• 改革开放以来的第一次人口负增长的一年
• 房地产行业由盛到衰的一年
• …

一、人口进入负增长的通道

在过去的几十年内，中国的人口持续增长，但在2021年，人口增长只有48万，当年中国出生人口是1065万，这意味着如果2022年出生人口在1000万以内，达到5%的降幅，则今年中国人口将历史性的出现负增长。

知乎大V “古都闲云“统计了2022年第一季度部分地区的人口数据，结论是相比2021年一季度，有9%的降幅，因此基本可以判断今年整体的跌幅大于5%，也就是今年人口负增长是大概率的，至少95%以上的概率吧。

下表是过去几年 出生人口的情况，可以看到出生人口从十年前的1700万~1800万之间，到现在马上1000万以内，变动相当大，从变动情况，大概也可以佐证今年人口会负增长。

二、房地产行业历史性的转折点

在过去的几十年，中国房地产市场飞速的发展，今年可能宣告过去的增长告一段路，与大部分行业一样，进入到平稳或者下滑期间，更大概率是平稳与下滑交替，真正从黄金时代进入到青铜、黑铁年代。

下面这幅图是一副非常恐怖的图，图中比较了很多大型房地产企业今年前4个月和去年前4个月的销售额情况，可以看出今年房地产行业同比去年下滑幅度惊人，很多公司是40%以上的降幅，看到这幅图你可能也能理解各地政府为何纷纷出台房地产新政，如房贷利率降低、首付比例降低、放宽购买资格、公积金贷款金额增加。

下降幅度如此之大，这里面固然有着疫情的影响，但更可能的是一个转折点。

为什么说今年可能是房地产行业真正的转折点的一年，我不是经济学家，不懂房地产，我们就看看中国、全球、美国的房地产情况，列举一些数字给大家。

1、地表最强的房地产行业

每年全世界的所有企业在一起竞争财富世界500强，2021年榜单的门槛是240亿美元（折合人民币1500亿），如下图所示，中国房地产行业经历了几十年的繁荣，一直在增长，终于在2021年，成就了8家世界500强企业。

神奇的是上面榜单中全部是中国公司，除了中国以外，全世界没有一家房地产公司能够上榜，连世界第一强国美国都没有一家公司上榜，因此被誉为宇宙第一大奇迹。

为什么中国有8家500强房地产行业？是不是中国房地产企业是不是特别牛逼，占领了全世界的房地产市场了，答案显然是否定的。

2、美国的房地产市场

在文章1990-2021年美国二手房及新房成交量，对照中国二手房与新房成交量，为什么量在价先？中写到，美国房地产市场，二手房销售占80%~90%，新房约占10%~20%，大概是二手房一年成交600多万套，新房成交不到100万套，多年平均下来每年新房成交大概在80万套。

具体来说每年的新房成交信息如下：

• 成交价格：每套不到250万。

疫情期间，美国房价猛涨，但现在美国的房价也只是在36.4万美元（243万人民币），数据来自：美国房屋平均售价破历史记录！春季购房热潮已提前开始~

• 成交面积：每套面积250平米

在文章住多大的房子才算有尊严呢？，写到美国新房的中位数面积达到了2687平方英尺（250平米）

• 单价：每平1万不到。

根据总价和面积，二者结合起来，美国新房的平均房价每平米1万元

• 房地产规模：2万亿人民币
• 根据上面的数据，美国的新房（房地产）的整个市场规模为80万套* 每套250 平* 1万元单价= 2万人民币，在此基础上，美国最大的房产公司D.R.Horton，年销售额在700亿人民币左右，不到世界500强门槛的一半。

3、中国的房地产市场

如下图所示，中国的房地产市场以新房为主，以2021年为例，新房大概在1483万套，而二手房在393万套，也就是中国将近80%是新房，20%多是二手房。

整个新房的销售额在16.4万亿，平均单价1万多，在此基础上造就了8家世界500强房地产企业。

4、中国和美国的房地产市场对比

如下表所示，对中国和美国的房地产市场（新房）对比，对比后，结合中国的城镇化发展、人口情况、收入情况，居民负债，我们只需要问二个问题：

• 中国房地产的单价还有提高的空间么？
• 新房销售套数还有提高的空间么?

备注1：中国新房的规模是美国的8倍，但美国房地产的GDP规模以及占美国的总GDP的比例都比中国高不少，核心原因是中美的GDP的核算模式有差异，美国的“虚拟房租“纳入到房地产的GDP中，也就是居民住自己家的房子，也会统计到房租收入中，从而计入到GDP中。

备注2：美国有房产税，每年需要缴纳，取决于不同的州，税率不同，平均下来每年大概是房产价值的1.25%，。

题外话

一般不写这类话题，深知在自己的专业领域之外写文章往往贻笑大方，只是有时事情非常特别，有时需要抬头看看，所以单纯记录一下这些事情。