房价本质到底是什么？这篇文章告诉你

房价是什么？房价是指一个房地产项目的总建筑面积。它是指一个房地产项目从建成到完成所需的时间。一般来讲，一个房地产项目的建设周期约为30年，房地产项目的建造一般需要10年左右时间。但是房地产项目也有许多种类和地区，不同地区、不同类型的房地产项目也会有不同的修建周期和使用年限。目前，中国的房地产开发投资占 GDP比重为6.4%左右，远远低于发达国家（英国4.6%左右，美国3.4%左右）和其他新兴经济体（美国2.5%左右）的水平；与其他新兴经济体相比，中国的房地产开发商的成本相对较低，因此更多资金和更高技术水平的房地产项目将会投入到中国国内市场上建设。

• 一、房价指一个房地产项目从建成到完成所需的时间。
• 根据城市房屋的开发和销售价格与住房总建筑面积的比值，将房价分为三个等级：一级价格标准、二级价格标准和三级价格标准。1、一级价格标准：在我国目前的房价体系中，房价可以分为：商品房、商业住宅、工业住宅和其他类型的房地产等。房地产开发价格通常根据每平方米建筑面积进行计算。它也被称为建筑面积。它是用于确定房屋价格的基本依据之一，也是房地产市场中人们日常交易的重要依据之一。
• 1、商品房，在我们国家一般用来购买商品房的人都是被称为“有钱人”或者“有钱人”。
• 一般情况下，开发商拿地后，是不会轻易对外出售房屋的。因为在房子盖好后，它需要在短时间内就能销售出去的话，就会产生大量的拆迁费用。因此，如果开发商自己不想把房子卖给业主，那么就会采用一些手段来达到目的，比如说一些低价进行“甩卖”或者“高价销售”等，这种行为一般也都是被国家禁止的。由于这些商品房一般都是从开发商手中购买过来的，所以，如果没有办理相关手续的话，那么房子将不会得到法律上的保障。但是在我们国家，其实这类房屋是可以出售给个人或者公司的。不过，有一些城市，由于各种原因，如果需要办理产权手续，那么就需要购买商品房。
• 2、商业住宅和工业住宅。
• 房屋的价格也被称为住宅的价格。与普通商品房相比，它的价格更高。由于商业住宅不受市场影响，因此在市场上也有很大的竞争力。与普通住宅相比，它有更好的教育资源而且可以进入学校。此外，其价格相对较低，购买成本相对较低。由于商业住宅具有投资价值，因此随着政府对这类房屋日益重视，价格也将有所提高……2、二级价格标准：三级价格标准是指在一级价格标准基础上增加10%到30%的价格。
• 3、其他类型的房地产，也是通常用来购买房屋和装修住房的人。
• 它是在房屋出售之前需要支付的一种费用，比如房屋定金、装修费以及其他费用。通常，房屋交易的双方都会根据这个标准来确定房产的价格。2、二级价格标准：即商品房销售价格是以每平方米的建筑面积作为基准价格的一种价格标准。在市场上销售房屋，应根据所在城市相关法律法规对市场房屋定价进行规范，并以当地住宅平均销售价格为基准进行定价。该标准具有很高准确性和权威性。3、三级价格标准：在我国房市市场上，二级价格标准的价格是按照建筑区域进行评估的，价格通常根据城市相关法律法规进行计算。该标准对大多数城市而言更为公平，并且对消费者来说更为实惠。
• 4、商品房和工业房屋的价格，以每平方米为单位。
• 5、其他类型的房地产的价格以每平方米为单位，包括普通住宅和别墅。普通住宅是指不需要交纳土地出让金或其他税费的住房。别墅和普通住宅。普通住宅包含高层建筑或别墅。别墅通常不需要交纳土地出让金（只缴纳契税等费用）。
• 5、商品房售价可以根据实际情况，参考当地土地市场和房地产市场情况决定。
• 如果在二级土地市场，以城市房屋的平均价格计算，每平方米房屋平均售价约为10610元。二级价格标准在二级市场价格上低于一级。这是由于开发成本和土地成本相对较低（也称开发成本价格),开发商可以获得更多收益。而三级价格标准由于价格更高，开发商需要承担更多贷款。所以，三级价格标准低于一级价格标准。2、二级价格标准：商业住宅的价格一般为二级价格标准。
• 二、根据建筑面积，房地产的种类不同，居住面积不能作为标准；
• 根据我国相关规定，商品房的预售许可证上的房屋建筑面积必须包括公摊面积，也就是建筑面积和套内使用面积之和。其中套内使用面积指用于房屋装饰、装潢的空间，即用于装修的空间。套内使用面积与套内建筑面积相乘或相除以增加面积部分，即套内使用面积为套内住房建筑面积；套内使用面积=套内建筑面积-套内公摊面积二、关于房价什么是房价？房价和入住率（也称商品住宅价格指数）是指房地产销售价格指标中住宅部分的建筑面积与均价（即入住率）的比值；也是衡量商品房价格的一个重要指标。对此问题，有学者认为:"入住率"不能直接反映出住房市场均价和房价高低的关系，而应采用房地产销售价格指标对住房市场均价和入住率进行综合评价；也有的学者认为购买商品住宅价格指标只能反映价格变化的过程而不能反映价格趋势的变化过程。同时也有学者提出不同类型商品住宅价格指标应采取不同标准对住房市场均价进行比较分析；还有学者提出了住房供应结构指数指标等概念来研究和确定房价水平和住房价格问题。
• 1、目前我国大部分城市的房价均是指在一个统计周期内（一般为三年),由多家房地产开发企业开发的各种房地产类型的商品住宅项目的销售价格。
• 三、关于房价怎么计算？1、房价按成交数量和金额计算，即按实际成交总额扣除各项税费、管理费后，按房价的一定百分比折算成实际房价。2、以实际销售价格为基础，计算出房价与商品房均价间的差值（即差价）。3、采用这种计算方法的城市在不同的统计周期中统计出住房市场均价；而采用入住率数值作为计算公式：其中，住宅总建筑面积=(一期工程1-二期工程3-8号楼）÷(15-1)×100%在房地产市场上，不同购房方式、同一开发商开发多种类型的房产都会导致住房市场均价与住房价格之间存在一定的差距。
• 2、按照房地产开发企业公布的销售价格计算。
• 商品住宅的价格反映了商品住宅的市场销售情况，同时又是反映商品住宅市场供求关系的重要指标。所以，商品住宅价格指数既不能反映真实的房地产市场供求关系，也不能反映与真实商品房市场供求关系的直接关系。因此，应综合运用各种方法和手段，按照房地产开发企业公布的销售价格的标准对住房市场均价进行分析研究和计算。对于一个地区来说，因为商品住宅价格有一个地区和季节调整因素，所以房地产销售价格主要还是与当地的商品住宅平均价格有关。因此，房地产价格指标不能只考虑市场平均价格和商品房价格，还要考虑不同地区的自然和社会环境因素，才能得到比较全面平衡的结果。三、为什么说对住宅建筑面积进行入住率评估更加合理？
• 3、房地产开发企业根据所辖区域不同，采用各种方式、方法所确定的销售价格指标。
• 对于城区住宅销售价格指标，可通过参考一类区（市）及二类区（县）有关价格因素，采取“加权平均法”选取。对于城乡结合部住宅销售价格指标，可采用市场交易数据或其他相关数据结合当地调查情况确定。对于中低收入群体住宅销售价格指标，可以采用市场交易价格或其他相关数据结合当地调查情况确定；对于一般消费者住宅销售价格指标，可以用调查问卷进行搜集和整理；对于高档商品房，可由房地产开发企业与消费者代表或专业咨询机构在同一城市中定期举行座谈会并向消费者公布价格信息；在政府规定以外进行比较分析和研究，或者将调查结果作为决策参考依据。另外还有学者对商品房消费结构进行了分析和比较。学者认为商品住宅消费结构决定着销售价格指标中消费者支出指数和商品住宅价格指数两个二级指标及各类消费结构系数。
• 4、房地产开发企业使用统计调查法取得的数据由各地统计局向社会公布，有关统计调查部门定期将有关数据报国务院发展研究中心主管的中国经济信息与发展论坛。
• 三、房价的标准：什么是房价？房价是以建筑面积为基础的销售额。一般房屋建造成本主要包括建筑材料和人工费用，由土地出让金和房产税费构成其中的一部分，同时还有房屋建造成本和房屋折旧等。开发商出售房屋时所用原料、能源基本来自于其自有资金，其建设成本包括土地成本，人工成本和房屋折旧。因此销售价格=建筑面积-建筑材料-人工成本-房屋折旧年限。所以实际销售价格和预期价格之间必然存在着一定的关系。
• 5、房价是房地产交易的基础之一。
• 房地产价格指标从宏观角度看是房地产市场的晴雨表。房地产价格反映了房地产市场的供求关系、产品的价格，是房地产市场发展的重要指标之一。房地产市场有它自己的运行规律，它受供求关系的影响，与宏观经济环境有着密切的关系。房地产业发展与经济环境有着密切的联系，二者既有直接的因果关系，也有间接关系，只有通过发展和完善房地产市场，才能使房地产产业保持良性发展态势。房地产价格受供求关系和市场供求关系影响，并在一定程度上影响着市场供求关系。从国家调控总体态势来看，主要城市出现了住房价格上涨、房价下降势头。
• 三、根据价格浮动规律，有些楼盘在销售的时候会打折促销，以吸引购房者。
• 不过，有很多购房者不清楚这个价格到底是多少，并不知道为什么要买这个楼盘。其实在买房之前一定要弄清楚这件事，否则购房会面临很多风险。1、购房资质没有时间限制，一般有房产证的开发商都具备销售资格。2、房产备案价是根据当地的政策要求而制定的，一般都是按照备案价来计算房屋价格。3、所交房款要达到当地公积金贷款要求。4、如果所交房款低于公积金贷额度、首付比例很低，这种情况下，开发商肯定会想办法打折卖房。5、房产证办理进度比备案更慢，而且房产价值相对较高。
• 1、购房者可以在合同中约定，如果开发商不能如期交房或在约定期限内不能交房，购房者可以要求开发商退房，也可以要求开发商承担违约责任。
• 目前，我国的房地产市场有很大的不稳定性，开发商为了规避法律风险，在买卖双方签订合同的时候，一般会采取附加条件的方式让对方接受合同内容，从而达到合同目的。比如，在购房合同中约定，如果一方违约，则违约方有权要求解除合同，或者赔偿损失。因此，在买房时购房者可以要求开发商将违约责任写进购房合同中。那么房地产入住率到底多少合适？如果你想购买一套房子的话，你一定要提前了解房子的具体情况。如果你想要购买期房的话，可以在签订认购书和合同之前向当地房产部门咨询一下房屋价格。
• 2、房屋入住率可以计算在合同中，如果双方签订了正式的房屋买卖合同，则入住率计算为房屋买卖合同中规定的房屋价格，入住率为90%。
• 开发商在计算入住率的时候一般会将入住率计算在项目主体建筑面积内，而不是按照购房者实际交房的面积来计算，入住率也是一个非常重要的指标。购房者在购房时，可询问物业管理部门具体问题。如果不清楚开发商的物业管理情况，则需要问物业管理有关事项，如有必要，请致电咨询物业管理公司了解物业管理问题。如果开发商已经将物业管理费用交纳到位，且在合同中明确规定了物业管理费用，则可直接打进物业管理费用中，如开发商不能按时交清物业管理费用，可向税务部门申请免征或减征房产税。如果开发商还未将物业管理费用交纳到位，则可通过物业管理公司向房产管理部门投诉解决。同时需要注意，开发商在计算入住率时，应将物业管理项目全部按照规定进行收费，且对此项目建筑面积内装修装饰费用给予单独列项入住费。
• 3、入住率是一种指数，其意义在于衡量房子的入住率，通常有两种计算方式：
• 1)标准入住率：这个是一个重要的指标，通常指的是房地产的实际入住率，这也就是“小区入住率”的由来。比如一个小区有多少业主入住了，小区的入住率就是多少。这个指标也反映了该小区入住业主的数量。2)基准入住率为一定时期内房地产销售面积占总建筑面积的比例。基准入住率标准为95%。基准入住率越高表明小区入住率越高，也就是买房人居住的效果越好。一般来说，基准入住率不超过90%,才能反映真正的入住率。
• 4、在计算房屋入住率时，计算方法是将购房合同中约定数量的住房计算为待售房屋数量，以每套房屋计算一个单位；
• 如果有部分待售房屋为多套，则以总房源数除以待售房源数。比如一个某小区，待售房源数量为100套，那么该小区内待售住房=100*100=2200套。再根据每个楼盘所销售的数量，将每个楼盘在每套房屋中需要购买房屋数量除以待售数量再除以待售房源数又除以每套住房销售价格再除以房屋面积；最后的结果就是整个小区共需要购买房屋数量。每一个小区至少需要购买一套普通住房。
• 5、房地产入住率是一种面积和建筑面积比而不是单价或面积比例等标准，但房屋入住率应符合房屋价格变动趋势。
• 对于这个问题，我们还是要从整体上去分析。从某种程度上说，入住率是反映一个区域房屋市场需求程度的重要指标。但也不能否认这样的一个结论：住宅是稀缺的资源，市场需求程度越高，它越有价值。入住率是一种销售业绩指标，因为在不同的国家和地区，入住率的数值有很大差异，例如加拿大在其国家有住宅销售计划的有大约64%~75%;而中国香港有90%~95%。但由于我国住宅建设成本较高，即使将入住率提高到95%以上，也难以保证每个项目都能顺利卖出。所以，从这个角度来说，在计算房地产入住率时应该将入住率作为一个参考指标。
• 四、开发商都知道，在卖房之前房价肯定会有一定的优惠。
• 因此，购房者在买房之前要认真考虑。因为房价太高就意味着太便宜了。如果你买得起房子，你可以先选择价格相对较低的房子。但是不要轻易买到房子。最好等到房子卖掉之后再进行考虑。否则，你的资金链可能会断裂。
• 1、房屋入住率是衡量房屋价值大小的重要指标，它是指对房地产所有人而言的一种评估形式。
• 所谓入住率，是指每一套住房入住率。因为商品房价格比较昂贵，所以在市场上通常采用入住率来衡量，它是由政府统计数据，在确定房地产市场价格的同时，以一定方式测算出每一套房屋每年所可供出售和购买的住房数量和质量程度。而房地产入住率是比较容易理解的，因为一般情况下，只有拥有一定房屋数量并经政府登记注册过物业的小区才具有代表性，该小区也才有资格作为房产交易对象参与房地产交易进程的评估依据。但是，如果在一个小区中居住一段时间以后，却没有将房屋出售给其他人或者进行转让交易，那么入住率就不是100%。但由于它涉及到购房人买房入住和转让出售房屋两方面行为，所以入住率就非常重要了。如果房地产入住率比较高，那么说明该小区房价比较低，入住率不高说明该小区房屋入住时间比较长。一般来说，在房价上涨较快的情况下，如果该小区房屋整体入住率比较高，那么其房价自然不会低，但如果该小区房屋整体入住率不高，那么房价就要高很多了。
• 2、房屋入住率也可以用在商品房预售中，即用来对已售房屋的可售程度进行评估，判断市场价值高低。
• 房屋入住率是指已售房屋的空置率，其计算公式为：入住率=(房屋的实际入住人数-已售房屋实际入住率)/该房屋的总购房人数。房屋入住率的计算方法有很多种：房屋入住率=已售房屋净面积/房屋总购房人数房屋入住率=(已售房屋净面积/已售房屋总购房人数）×100%;房屋登记机关有权以未如实登记的商品房预售证为依据对购房人采取罚款、暂停办理相关业务等措施。比如，如果一个楼盘未按规定公示入住率信息，在楼盘公示期间如开发商或置业顾问因违法违规等原因被有关部门责令改正，则购房者可以向该楼盘项目所在县（市、区）房产管理部门举报该项目商品房买卖合同纠纷并提交相关材料，由其处理。另外，在商品房买卖合同纠纷案件中商品房买卖双方对房屋评估价值有争议时，可采用房屋入住率作为商品房交易前置条件。
• 3、房屋入住率是指某一房产在一定时期内平均出售情况与平均可售状态下进行比较，并以此为依据得出该房屋可售价格与可售平均价格之间的比率。
• 这是一个统计指标，主要反映了房屋的空置率，包括两个方面：一方面是空置率反映了房屋空置率的高低；另一方面是空置率反映了房屋平均可出售价格和可销售价格之间的差距。房屋入住率一般与住房入住率相比较：住房入住率=住房空置率×100%;而土地使用年限、容积率等都与土地的使用年限及房屋空置率息息相关：因此土地使用年限也是考量土地使用使用率的一个重要指标。一般情况下，住宅用地使用年限为70年，商业用地和工业用地也有70年的使用年限；但是对土地资源相对稀缺的城市而言，住宅用地使用年限可为70年；而土地使用使用率则是衡量城市土地资源稀缺程度或土地集约程度的重要指标。因此衡量房地产入住率时，可以结合房地产项目本身的区域位置来看。一般来说：住宅入住率越高，说明该小区房子越受欢迎，购买者也越多；反之，住宅入住率越低，则说明该小区房子越不好卖，购买者也少。
• 4、若房子是由多套房屋组成的，可以计算多套房屋的进住率，即可以以单个建筑进行估算（即一栋楼中包括多套住宅),但是要注意此项统计工作仅在同一建筑中进行测算，而且所计算的进住率也不能作为商品房预售或出售的依据。
• 房地产入住率是指在一个房地产开发项目中，所有可供出售住宅（公寓或别墅）出售的建筑面积之和占该项目全部可售建筑面积的百分率。房地产入住率是一个对房屋的使用价值作出的描述。通常来讲，一个房地产项目出售房屋时，需要对整个小区进行比较全面的介绍，因为开发企业需要根据销售现场以及宣传资料对整个小区进行描述和介绍，然后才能确定该楼盘是否为可售住宅。